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??1月13日，泛海控股旗下民生證券有4個(gè)IPO項(xiàng)目通過(guò)發(fā)審委審核，創(chuàng)下券商圈IPO企業(yè)過(guò)會(huì)數(shù)量單日新紀(jì)錄。開(kāi)年不到2周，以累積6單IPO過(guò)會(huì)數(shù)量居券商榜首。

??民生證券的亮眼表現(xiàn)只是泛海轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的一個(gè)截面。另一面則是這家老牌房企與賴以起家的房地產(chǎn)行業(yè)已漸行漸遠(yuǎn)。

??一個(gè)禮拜前，泛海控股宣布，旗下控股子公司擬以30.66億元將武漢中央商務(wù)區(qū)一宗土地出售給綠城房產(chǎn)。相似的劇情一次又一次上演后，泛海的去地產(chǎn)化已進(jìn)入尾聲。

??去地產(chǎn)化、壯大金融平臺(tái)、布局科創(chuàng)板塊股權(quán)投資，伴隨著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型步驟的漸次展開(kāi)，這家最早轉(zhuǎn)型的房企未來(lái)發(fā)展路徑日漸清晰。

??六年轉(zhuǎn)型長(zhǎng)征路

??泛海的轉(zhuǎn)型故事肇始于被稱為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型元年的2014年。它提出了由單一的房地產(chǎn)上市公司向涵蓋金融、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司轉(zhuǎn)型。此前一年，泛海控股的收入中，房地產(chǎn)占比達(dá) 78.25%，金融證券行業(yè)收入占比 17.97%。

??轉(zhuǎn)型決策之下，泛海通過(guò)內(nèi)部整合與外部收購(gòu)方式涉足證券、信托等多個(gè)金融領(lǐng)域，拿下了一攬子金融牌照。

??據(jù)泛海控股相關(guān)人士介紹，公司考慮和探索的是地產(chǎn)板塊如何與金融板塊協(xié)同聯(lián)動(dòng)，把金融、投資進(jìn)一步做精做實(shí)，地產(chǎn)板塊也在進(jìn)行輕資產(chǎn)化、金融化、服務(wù)化的轉(zhuǎn)型，開(kāi)啟一個(gè)創(chuàng)新的商業(yè)生態(tài)和發(fā)展空間。

??應(yīng)該說(shuō)，轉(zhuǎn)型初期泛海的地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然亮眼。2014-2016年，泛海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入分別為55.37億元，86.63億元，176.7億元，保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，成為業(yè)績(jī)的壓艙石。與此同時(shí)，泛海的金融屬性逐漸凸顯。截至2016年底，交易性金融資產(chǎn)總額達(dá)104.26億元，較2015年底的48.74億元，暴增超過(guò)一倍。

??值得關(guān)注的是，自轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略思路實(shí)施以來(lái)，泛海控股再也沒(méi)有拿過(guò)地了。甚至于2018年泛海一度籌劃從上市公司剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不過(guò)最終未能成行。

??此后，轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目成為了選擇。最引人注目的是兩年前，泛海控股把旗下北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊和上海外灘的董家渡項(xiàng)目，以125.53億元賣(mài)給了融創(chuàng)中國(guó)。這也標(biāo)志著地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

??6年多過(guò)去了，如今的泛海控股已不是一家房地產(chǎn)公司。截至2020年6月底，泛海在以證券業(yè)、信托業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)為主要代表的金融業(yè)務(wù)收入占比已經(jīng)接近95%。堅(jiān)定行走在轉(zhuǎn)型道路上的泛海也成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型最徹底的樣本之一。

??向上游去：從地產(chǎn)到金融投資

??泛海控股的轉(zhuǎn)型并非個(gè)案。隨著公認(rèn)的房地產(chǎn)“黃金十年”一去不復(fù)返，市場(chǎng)逐漸分化，各大房企絞盡腦汁尋找五花八門(mén)的途徑謀求轉(zhuǎn)型，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

??那些危機(jī)意識(shí)濃重的龍頭房企走在前列。萬(wàn)科搖身一變成了“城市配套服務(wù)商”，甚至大張旗鼓地切入養(yǎng)豬行業(yè)，恒大開(kāi)始押寶新能源汽車(chē)，碧桂園則開(kāi)始進(jìn)軍機(jī)器人產(chǎn)業(yè)。

??據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP30房企中70%都發(fā)布過(guò)多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略；TOP100房企布局了多元化業(yè)務(wù)的比例高達(dá)97%。

??房企轉(zhuǎn)型的背后，行業(yè)總體規(guī)模巔峰已近在咫尺。同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的不確定性，讓多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)成為剛性需求。此外，對(duì)于中小房企而言，行業(yè)集中度不斷攀升，生存空間越來(lái)越窄，轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，培育新發(fā)展動(dòng)能成為必須的選擇。

??不過(guò)，轉(zhuǎn)型何處去一直在困擾著整個(gè)行業(yè)。在房企最初的試水中，跨界轉(zhuǎn)行者有之，比如恒大將觸角伸向了新能源汽車(chē)，碧桂園也在向高科技大型綜合企業(yè)邁進(jìn)。

??更多的房企選擇了一條謹(jǐn)慎的多元化道路，即固守房地產(chǎn)賽道，向精益化、特色化轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科是典型代表，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)重點(diǎn)在物業(yè)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、公寓等的探索，本質(zhì)上是對(duì)原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種延伸。

??被稱為“房地產(chǎn)界思想家”的馮侖曾深入總結(jié)過(guò)房企轉(zhuǎn)型有三種方式：在原有開(kāi)發(fā)領(lǐng)域做細(xì)微深耕的微轉(zhuǎn)型；由住宅擴(kuò)大到商用、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行的小轉(zhuǎn)型；還有去地產(chǎn)化，“另尋新歡”的大轉(zhuǎn)型。

??泛海選擇的轉(zhuǎn)型之路就是馮侖說(shuō)的最后一種：從房地產(chǎn)到金融投資的大轉(zhuǎn)型。它在行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)臨前，做出了商業(yè)取舍，逐步出清地產(chǎn)，將財(cái)力、物力和人力投入到選定的未來(lái)轉(zhuǎn)型方向——金融和投資領(lǐng)域。

??一年前的2020年1月13日，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，泛海控股分類(lèi)正式由“房地產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)為“金融業(yè)”。這家曾經(jīng)的老牌房企，轉(zhuǎn)型之初一度業(yè)務(wù)版圖橫跨地產(chǎn)、金融、戰(zhàn)略投資，如今已撕去地產(chǎn)的標(biāo)簽，打造了一個(gè)龐大的綜合金融服務(wù)體系，切換進(jìn)入了一條全新的賽道。

??轉(zhuǎn)型成與敗

??行至2021年，無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，或者說(shuō)多元化拓展，不再是星星之火，而已成燎原之勢(shì)。

??即使房企轉(zhuǎn)型者眾，但從目前發(fā)展情況看，成功轉(zhuǎn)型的案列幾乎沒(méi)有，甚至早年那批多元化轉(zhuǎn)型試水者，大都仍在盈利邊緣掙扎。

??賽道轉(zhuǎn)換之路并非一蹴而就，即便多元化轉(zhuǎn)型之路，也遠(yuǎn)比房企的開(kāi)發(fā)主業(yè)更為艱難。正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車(chē)時(shí)所言，“我們?cè)燔?chē)要技術(shù)沒(méi)技術(shù)，要團(tuán)隊(duì)沒(méi)團(tuán)隊(duì)，是一窮二白一無(wú)所有。”而萬(wàn)科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

??一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，無(wú)論行業(yè)內(nèi)外，對(duì)于房企的轉(zhuǎn)型普遍秉持“懷疑”之心態(tài)，并不相信哪家公司能真正蹚出一條新路。

??一位業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道破：轉(zhuǎn)型布局時(shí)間不夠長(zhǎng)，既定戰(zhàn)略無(wú)法持續(xù)。蜻蜓點(diǎn)水式的轉(zhuǎn)型難成氣候。

??泛海似乎是一個(gè)例外。當(dāng)大部分房企還糾結(jié)于多元化試水之際就一頭扎進(jìn)了金融的大海，在此后的7年，以破釜沉舟之勢(shì)，堅(jiān)定不移去地產(chǎn)化，加碼金融和投資。

??金融業(yè)務(wù)已挑起營(yíng)收大旗。1月14日晚間，泛海控股披露旗下控股金融子公司2020年度財(cái)務(wù)信息。其中，民生證券實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.31億元，凈利潤(rùn)9.16億元，同比分別增長(zhǎng)35.08%和71.93%；亞太財(cái)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54.23億元，凈利潤(rùn)6137.5萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)23.42%和42.21%。

??唯一出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的是民生信托，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.7億元，凈利潤(rùn)2.32億元，同比降幅分別達(dá)107.02%和74.33%。這跟整個(gè)信托業(yè)行業(yè)并不景氣的大環(huán)境息息相關(guān)，亮點(diǎn)是家族業(yè)務(wù)迎來(lái)井噴。

??不僅金融業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，投資板塊也是異軍突起。據(jù)悉，泛海涉足新科技、新能源、新材料、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)價(jià)值高增長(zhǎng)行業(yè)。比如投資的蔚來(lái)汽車(chē)市值突破720億美元，投資的渤海銀行在去年7月16日成功上市。此外，網(wǎng)易云音樂(lè)、北汽新能源、青云cloud、禾多科技、浪潮云、Alpha Frontier Limited、Datavisor、天和磁材、山東天岳等知名產(chǎn)業(yè)巨頭背后，都有泛海投資的身影。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，被泛海列入戰(zhàn)略投資的企業(yè)至少有19家，新科技、新能源、新材料、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等價(jià)值高增長(zhǎng)行業(yè)，都有精準(zhǔn)布局。

??在行業(yè)分類(lèi)正式跨入金融門(mén)類(lèi)滿一年之際，泛海正在發(fā)生蛻變。轉(zhuǎn)型金融業(yè)會(huì)是泛海的一條康莊大道嗎？顯然目前還是個(gè)未知數(shù)。

??不過(guò)，泛海轉(zhuǎn)型依然具有標(biāo)本意義。與其他房企相比，對(duì)認(rèn)定的轉(zhuǎn)型方向進(jìn)行超額投入，給房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了一種可供觀察的路徑。