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【編者按】在物企IPO浪潮下，它們?nèi)噪[身房企背后，或積極籌劃，或蓄力深耕。它們規(guī)模幾何，股東是誰(shuí)？樂居財(cái)經(jīng)起底系列，挖掘“隱形物企”的成長(zhǎng)故事。本期關(guān)注眾安物業(yè)。

??連續(xù)三年落入仙股陣營(yíng)，眾安集團(tuán)有些坐不住了，從“我們股價(jià)被嚴(yán)重低估”的呼喊，已落到對(duì)旗下資產(chǎn)的梳理，而開洗的第一張牌便放在了商管領(lǐng)域。

??2月4日早間，眾安集團(tuán)發(fā)布公告稱，眾安間接全資附屬公司眾安智慧生活服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“眾安服務(wù)”）以1.05億元，收購(gòu)中國(guó)新城市(01321.HK)旗下浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權(quán)。

??被收購(gòu)的3家公司主要在浙江提供商管服務(wù)，重點(diǎn)是它們是中國(guó)新城市在商管領(lǐng)域的全部業(yè)務(wù)，而中國(guó)新城市又是眾安集團(tuán)旗下的另一個(gè)上市平臺(tái)。

??此次眾安集團(tuán)轉(zhuǎn)挪旗下資產(chǎn)的并購(gòu)動(dòng)作，從表面上看，是將中國(guó)新城市的商管業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，同時(shí)也剝奪了其在中國(guó)從事任何物業(yè)管理業(yè)務(wù)的權(quán)利，而背后流露出的是，掌舵人施中安在物管領(lǐng)域布局的另一個(gè)心思。

??物企上市熱潮不減，而商管又是近來(lái)遞表物企殺入資本市場(chǎng)的新武器，施中安從上市已有6年之久的中國(guó)新城市掏出商管業(yè)務(wù)，將其裝入剛成立不到2個(gè)月的眾安服務(wù)，或許他也想借著風(fēng)勢(shì)將眾安物業(yè)推入上市。

??有意思的是，并沒有將商管業(yè)務(wù)打包放入已成熟的眾安服務(wù)控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“眾安控股”），而是用新瓶裝舊酒，施中安想單推商管，還是選擇物業(yè)+商管的模式，尚難從當(dāng)前的行跡中看出。不過(guò)，在眾安服務(wù)注冊(cè)成立8天之后，眾安控股的實(shí)控人、最終受益人均有變更。

??PE2.6倍與7.5倍之差

??為了收購(gòu)這三家商管公司，眾安集團(tuán)在今年1月14日專門注冊(cè)成立了眾安服務(wù)，通過(guò)該公司來(lái)形成對(duì)商管業(yè)務(wù)的管控，而并非將其打包放入旗下已經(jīng)成熟的眾安控股。

??樂居財(cái)經(jīng)了解，眾安服務(wù)由眾安管理有限公司（簡(jiǎn)稱“眾安管理”）100%控股，而眾安控股則由眾安集團(tuán)有限公司100%直接控股，在1月22日經(jīng)過(guò)變更之后，實(shí)控人現(xiàn)為眾安置業(yè)（中國(guó)）有限公司（簡(jiǎn)稱“眾安置業(yè)”），最終受益人為眾安置業(yè)、盧建國(guó)。

??而這三家商管公司，浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力原在中國(guó)新城市旗下，中國(guó)新城市主要從事商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，2014年從眾安集團(tuán)旗下分拆獨(dú)立上市，目前眾安集團(tuán)持有其63.88%的股權(quán)，施中安間接持有其38.54%的股權(quán)。

??經(jīng)過(guò)此次收購(gòu)，浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力從中國(guó)新城市旗下，收歸到眾安服務(wù)麾下，成為了眾安集團(tuán)的全資附屬公司。

??單從現(xiàn)在的分工來(lái)看，眾安服務(wù)承攬商管，成立12年的眾安控股承擔(dān)物管。

??為什么沒有將商管放入已成熟的眾安控股，而要新成立一個(gè)公司單管？對(duì)于其中的緣由，有業(yè)內(nèi)人士分析，或存在對(duì)住宅物業(yè)和商管物業(yè)服務(wù)體系差異的考量，也不排除眾安集團(tuán)想要借助新成立的眾安智慧服務(wù)直接分拆物業(yè)板塊上市的可能，只是先行一步將商管業(yè)務(wù)裝進(jìn)去。

??這從眾安服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍也能看出些許端倪，樂居財(cái)經(jīng)從工商資料獲悉，眾安服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍中“物業(yè)管理”放在第一位，其次為商業(yè)綜合體管理服務(wù)，此外還有家政服務(wù)、停車場(chǎng)服務(wù)、人工智能行業(yè)服務(wù)等。

??而此次騰挪商管業(yè)務(wù)，眾安集團(tuán)花費(fèi)的代價(jià)并不低。

??并購(gòu)公告顯示，浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力三家商管公司2020年前三季度的凈利潤(rùn)分別為372.7萬(wàn)元、484.6萬(wàn)元、196.7萬(wàn)元；2019年全年的凈利潤(rùn)分別為410.1萬(wàn)元、814.2萬(wàn)元、171.8萬(wàn)元。

??三家商管公司2019年凈利潤(rùn)合計(jì)為1396.1萬(wàn)元，以1.05億元的并購(gòu)金來(lái)算，并購(gòu)PE約7.52，與2020年上半年平均11倍并購(gòu)PE相比并不算高。不過(guò)，對(duì)于眾安集團(tuán)卻算是一筆“高價(jià)”買賣。

??相比較而言，眾安集團(tuán)目前的PE值僅為2.63，處于低位，此前施中安就曾感嘆公司股價(jià)被低估，呼吁投資者理性審視公司價(jià)值。

??據(jù)眾安集團(tuán)最新半年報(bào)顯示，2020年上半年，集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入約為1.196億元，凈利潤(rùn)并未公布，但2019年百?gòu)?qiáng)物企凈利潤(rùn)均值就已達(dá)9112.37萬(wàn)元，由此可見，整合商管理業(yè)務(wù)也是形勢(shì)所迫下的自尋他法。

??不過(guò)，就眾安物業(yè)現(xiàn)有的收入和規(guī)模，若要進(jìn)入資本市場(chǎng)壓力不小。眾安物業(yè)官網(wǎng)顯示，目前其在管建筑面積超1200萬(wàn)平方米，仍屬于“蚊型”物企。

??淪為仙股多年

??在公告次日的2月5日收盤，眾安集團(tuán)漲1.75%，收?qǐng)?bào)0.29港元/股，于下一個(gè)交易日3月8日，再度上漲3.45%，此后幾日在波動(dòng)中呈上升趨勢(shì)。

??商管業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)挪，或起到了提振眾安集團(tuán)股價(jià)的效用，但依然沒能將眾安集團(tuán)從仙股的陣營(yíng)中拉出來(lái)。

??2007年11月13日，眾安集團(tuán)在香港聯(lián)交所成功上市，當(dāng)日收盤價(jià)2.495港元/股，上市即巔峰，此后便一路震蕩下滑。

??在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)相較當(dāng)年卻并無(wú)起色，自2017年底起便成為仙股，始終未超過(guò)1港元/股，多在0.3港元/股徘徊，上市至今跌幅達(dá)87.38%。

??“眾安集團(tuán)疏于對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)作，導(dǎo)致其股價(jià)毫無(wú)波瀾。”對(duì)于眾安集團(tuán)股價(jià)走勢(shì)，有人這么分析道。

??4年歷經(jīng)4任CFO

??股價(jià)無(wú)起色、估值被低估，并非一蹴而就，而放眼每個(gè)企業(yè)其中原因各不相同，而這些是首席財(cái)務(wù)官（CFO）繞不開的必答題。

??眾安集團(tuán)淪為仙股多年，集團(tuán)的CFO也在不斷更換，4年歷經(jīng)4任CFO。2021年1月29日，游德鋒辭任了眾安集團(tuán)CFO一職，結(jié)束了其在眾安集團(tuán)將近三年的職業(yè)生涯。

??接任的是48歲的彭向輝，此人在地產(chǎn)行業(yè)鮮有耳聞，據(jù)公告介紹，其擁有超過(guò)10年于多家不同行業(yè)的香港及海外上市公司擔(dān)任高級(jí)財(cái)務(wù)管理職務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，畢業(yè)于香港理工大學(xué)理學(xué)士、文學(xué)士及企業(yè)融資碩士學(xué)位，并于香港中文大學(xué)取得法律博士(JurisDoctor)學(xué)位，現(xiàn)為英國(guó)特許公認(rèn)會(huì)計(jì)師公會(huì)資深會(huì)員(FCCA)。

??市場(chǎng)人士解讀，該舉動(dòng)或是眾安集團(tuán)有意在資本市場(chǎng)重新發(fā)力。

??而這也并非是眾安集團(tuán)第一次的CFO變動(dòng)，2017年到2021年，眾安集團(tuán)經(jīng)歷了4任首席財(cái)務(wù)官。

??2017年1月1日，在眾安集團(tuán)履職將近10年的林友耀正式辭任CFO，2017年2月20日陳漢雄接任CFO，據(jù)介紹，其擁有超過(guò)24年的會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)融資及審核經(jīng)驗(yàn)。只不過(guò)，履新不到一年，陳漢雄于2018年1月8日辭任。

??在陳漢雄任職期間，眾安集團(tuán)股價(jià)攀升至近幾年的最高點(diǎn)，一度達(dá)到1.25港元/股。

??2018年3月28日，游德鋒接任CFO。彼時(shí)42歲的游德鋒剛剛從中梁地產(chǎn)辭任CFO一職，其履歷頗豐，擁有從事房地產(chǎn)及建筑業(yè)近20年的經(jīng)驗(yàn)。

??任職公告稱，游德鋒長(zhǎng)期負(fù)責(zé)上市公司資本市場(chǎng)方面的工作，積累了行業(yè)內(nèi)非常豐富的財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。

??在中梁地產(chǎn)之前，游德鋒曾就職于綠地香港控股有限公司，長(zhǎng)達(dá)16年之久，歷任該公司下屬公司財(cái)務(wù)經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事等職位。在更早前，還曾任職于中國(guó)保利集團(tuán)華中總公司。

??不過(guò)游德鋒的入局，未能挽回眾安集團(tuán)的仙股頹勢(shì)。游德鋒也未能在眾安集團(tuán)度過(guò)“三年之癢”，離職的原因，眾安集團(tuán)公告表示因規(guī)劃個(gè)人事業(yè)發(fā)展，未透露更多。

??企業(yè)財(cái)務(wù)官的更換在地產(chǎn)圈尤為常見，此前有業(yè)內(nèi)人士分析，一般情況下，更多是資金本身遇到了一些困難與問題，不能滿足企業(yè)當(dāng)下的快速擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管控、負(fù)債管理等需求，至少證明這些方面的壓力很大。