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??從2019年8月到現(xiàn)在，許永軍已經(jīng)在招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（股票代碼：001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口” ）董事長的位置上坐了1年半時間，但他還沒能扭轉(zhuǎn)乾坤。2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布的業(yè)績快報顯示，2020年，該公司錄得超過3成的營業(yè)收入增速，但歸母凈利潤卻同比減少了約23.6%。這是招商蛇口2015年重組以來，首次交出利潤負增長的成績單。

??在2020年4月的業(yè)績會上，許永軍曾表示，要以穩(wěn)為核心，質(zhì)量優(yōu)先，效益優(yōu)先。這三個指標，至少穩(wěn)和效益，招商蛇口在2020年都沒做到，令不少投資者大失所望。

??結(jié)算毛利率低、存貨跌價損失高、子公司轉(zhuǎn)讓投資收益減少，是招商蛇口增收不增利的主要影響因素。在該公司內(nèi)部人士看來，加大項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓力度雖有助于平滑利潤波動，但并不利于企業(yè)長遠發(fā)展，要穩(wěn)住業(yè)績，還是得解決前面兩個短板。來自營銷一線的總經(jīng)理蔣鐵峰便肩負著破題的重任，自他上任以來，已在投資和成本端做了不少工作，期望能夠解決利潤率低的難題。但這一指標的改善，沒有兩三年時間是無法在報表上看到成效的。

??營業(yè)收入增3成  凈利潤跌2成

??2019年，招商蛇口錄得了2015年重組上市以來的最低歸母凈利潤增速，5.2%。這讓招商蛇口的管理層在2020年初的業(yè)績會上備受詰難。發(fā)難的投資者們那時還不知道，2020年的情況會更糟糕。

??業(yè)績的下行壓力在2020年的中報就已凸顯。2020年上半年雖然受疫情影響，大部分地產(chǎn)商的業(yè)績都比預(yù)期要遜色，但招商蛇口的表現(xiàn)還是讓人大跌眼鏡，營業(yè)收入同比增長45.7%至243.2億元，凈利潤只有12.42億元，同比下降77%，歸母凈利潤為9.13億元，同比下降81.4%。

??到了三季報，收入和利潤的走勢繼續(xù)背離，前三季度招商蛇口的收入同比大增96%，歸母凈利潤卻下跌57%。

??經(jīng)過最后一個季度的努力，歸母凈利潤的跌幅有所收窄，但全年負增長的命運還是難以逃脫。2020年全年，招商蛇口預(yù)計自己能有約1296億元的總收入，同比增加32.7%，利潤總額約241億元，同比減少7.71%，歸母凈利潤約122.5億元，同比減少23.6%。

??據(jù)了解，2016年-2018年，招商蛇口的歸母凈利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%，2019年雖首次跌至個位數(shù)的增幅，但仍勉強維持正增長的態(tài)勢，而2020年則是該公司在重組后的首次負增長。這超出了很多機構(gòu)的預(yù)料，此前曾有機構(gòu)預(yù)計招商蛇口2020年可錄得165億元的歸母凈利潤，較2019年有些微增長，保守點的也只是將盈利預(yù)測下調(diào)10%到144億元。

??招商蛇口將歸母凈利潤的下跌歸結(jié)為三類因素，首先是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的同比下降，其次是計提了存貨跌價準備及信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加9.7億元，光這一項計提就減少了歸母凈利潤21.84億元。最后是2019年該公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益比2020年多了31.17億元，因此歸母凈利潤也比2020年多出25.1億元。

??對于2020年交出的成績單，招商蛇口的管理層想必早已心里有數(shù)。許永軍曾給市場打過預(yù)防針，直言行業(yè)環(huán)境早已發(fā)生變化，若要保持原來的利潤增速，對行業(yè)來說挑戰(zhàn)很大。大幅增長固然不可期，但大部分上市公司都會將業(yè)績波動幅度控制在一定范圍內(nèi)，保持市場預(yù)期的平穩(wěn)，畢竟對資本市場而言，業(yè)績的大起大落可不是一個好信號。據(jù)知情人士透露，早在兩三年前，招商蛇口內(nèi)部便有希望采取措施平滑業(yè)績波動的聲音出現(xiàn)，從目前來看，這一建議有可能未被采納，也可能是能夠調(diào)節(jié)的空間已經(jīng)不多。

??新任總經(jīng)理的新措施

??盈利能力弱的根源是有些項目沒拿好、沒拿對。中信證券認為，歷史上，招商蛇口的盈利依賴于少數(shù)存量核心項目及整體出售部分物業(yè)。公司銷售額雖大，但在一些地區(qū)開發(fā)能力有待提升，單區(qū)域盈利能力一般。而2017年、2018年獲取的高地價、低毛利項目在近兩年集中結(jié)算和計提存貨跌價準備便導(dǎo)致了盈利表現(xiàn)不佳。

??2019年，招商蛇口計提了20.92億元的存貨跌價準備，已經(jīng)是近年來的最高值，2020年這個數(shù)字進一步增加到了25.3億元。該公司內(nèi)部人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)具有高政策相關(guān)性，部分項目銷售價格未達預(yù)期一方面有市場環(huán)境的影響，另一方面也有自身拿地失誤的原因。“公司也在反思這個情況，2020年對市場的看法更清醒了，拿地也有所優(yōu)化。”

??2019年10月，在許永軍升任董事長2個月后，蔣鐵峰被提拔為總經(jīng)理。此前，他歷任招商蛇口南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)，華東連續(xù)兩年成為招商蛇口銷售貢獻第一的區(qū)域。

??上任后，蔣鐵峰主抓的便是地產(chǎn)板塊，首先是把投資決策80%以上下放到了區(qū)域，強調(diào)不拿地王，注重貨地比安全和可研承諾的兌現(xiàn)。他提出，招商蛇口不再主動積極展新的城市，在目前已進入的70個城市里盡量去深耕，提高項目權(quán)益比和操盤項目數(shù)量。根據(jù)這些要求，招商蛇口開始推行“一城一模板”措施，期望從發(fā)展、設(shè)計、成本、工期、營銷、財務(wù)等各維度提高綜合操盤能力和經(jīng)營管理水平。這被認為是該公司內(nèi)部管理的最大進步之一。

??“除了抓投資，也抓成本控制，盡量縮小跟行業(yè)頭部企業(yè)的差距，希望毛利率有所改善。”上述內(nèi)部人士表示。

??從機構(gòu)的評價來看，蔣鐵峰的工作還是得到了一定的認可。據(jù)中金公司的測算，招商蛇口2020年新增土儲稅前毛利率約27%，預(yù)計2022年起結(jié)算利潤率有望反彈。

??蔣鐵峰也希望未來能拿出更好的成績。1月30日，招商蛇口在深圳召開了2021年工作會議，他的工作報告中有不少信息值得關(guān)注，包括“趕超進位，沖擊行業(yè)第一梯隊”的目標，以及考核創(chuàng)新、提質(zhì)增效，向管理要效益等具體措施。

??只不過，從新增土地到項目結(jié)算，至少還需要2年-3年的時間。有多少長線資金愿意陪伴招商蛇口，靜待該公司所謂的價值釋放，還是個懸念。