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??22城集中供地對各參與主體都有利好之處，但房地產行業集中度不斷提升，房企分化背景下，對規模房企而言，擁有資金等各方面優勢，可以參與更多土地出讓，合作機會也會增加，而中小房企在拿地、融資、戰略布局等方面的整體競爭力顯然不比規模房企，這意味著中小房企未來發展賽道正在變窄。

??隨著各大城市集中供地政策推行，中小房企機會點聚焦于主攻次優地塊，部分深耕型中小房企可聚焦區域集中發力，此外，進一步深化合作模式，分散資金壓力，對于核心城市非22城的中小房企來說影響不大，但此類房企關鍵要繼續鞏固深耕優勢，同時防范外來沖擊的影響。

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??中小房企或將無緣熱門地塊

??從目前企業戰略和市場表現來看，房企投資回歸基本面良好的高能級城市將是大勢所趨，集中供地的22個城市，主要為一線城市和重點二線城市，這些城市已成為規模房企的主戰場，中小房企由于資金受限，本身拿地能力比較弱，投資重心不斷下沉。

??集中供地模式下，土拍市場信息披露更加公開透明，多地塊可綜合評估比較，規模房企將更加集中于聚焦優質地塊競爭中，未來也不排除會進一步強化“搶地”預期。在這樣的情況下，中小房企拿地難度進一步加大，未來將考慮從熱門地塊轉向次優地塊尋求機會。

??中小房企在參與競拍次優地塊時要做好價值評估工作，地塊比較結果直接影響投資目標的實現，因此次優地塊的盈利、開發等問題都必須在企業承受范圍內。

??實際上，22個重點城市市場去化情況不同，因此“搶地”預期也存在一定的差異。從各城市商品住宅去化周期與土地消化周期來看，鄭州、福州、長春、沈陽等城市供應量過多，去化壓力大，市場觀望情緒比較濃厚。

??在這去化壓力較大的城市深耕型房企，新政后競爭壓力相對較弱。此類深耕型房企優勢在于，他們對地塊價值判斷更準確，能夠聚焦資金集中發力，未來需要重點投資戰略深耕城市的優質地塊，繼續鞏固核心城市優勢，對企業發展才更有利。

??圖：22城商品住宅去化周期與土地消化周期

??注：橫軸是商品住宅去化周期（月）、縱軸是土地消化周期（年）

??數據來源：CRIC

??02

??合作模式深化但邏輯發生轉變

??面對一二線城市拿地高門檻、高成本，部分房企減少獨立拿地開發，以合作模式開拓市場，典型如朗詩、大悅城、金融街等房企。

??其中，朗詩最為典型，在一二線城市的項目開發中以小股操盤與代建模式為主，項目儲備的平均權益保持在30%左右。再如大悅城，其項目主要布局在北京、上海、成都、南京等重點城市，與22城高度重疊，但從項目權益來看，大悅城仍以合作形式為主。

??表：大悅城主要項目分布情況

??注：根據2020年中報土地儲備明細整理

??數據來源：CRIC

??隨著集中供地政策推行，中小房企的合作模式將進一步深化，但合作邏輯有所變化。在此之前房企合作拿地的目的，主要是希望分攤成本壓力、借助經驗優勢謀求快速拓展市場。

??而集中供地模式下，一方面，22城競爭加劇，土地出讓期限內城市公司的可流動資金需求增加，是驅動合作的一個重要因素。由于集中供地模式下，補貨等待期拉長、競拍的不確定性也加大，房企面臨更高的機會成本，一些規模房企為了成功獲取目標地塊，在成本壓力下，將更傾向尋求合作。因此，在基于自身戰略需求下，具備一定資金能力的中小房企，盡管不具備獨立拿地能力，但可以通過“抱團”開拓市場。

??另一方面，參拍資格或將成為中小房企謀求合作的重要籌碼。當前，22城集中供地細則仍未出臺，但就市場競爭與政策調控基調而言，存在房企參拍次數、資質等條件限制的預期。這也就意味著，假設企業在城市土地出讓期間擁有足夠的資金，但可能因為參拍次數、資質條件等影響，只能競拍少數目標地塊，而放棄一些價值地塊，一些規模房企或將以合作形式借助中小房企的參拍資格獲取更多的優質地塊。

??總體來說，集中供地新政加大了中小房企在22城的拿地難度，但在資金壓力、資質限制預期下，合作將增加，也為中小房企在一二線城市布局帶來一些機會。

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??核心城市非22城房企影響有限

??集中供地新政對房企的影響主要取決于22城在企業戰略布局中所占的權重，對于多個核心城市均涉及22城的房企來說，顯然影響會更大。

??但目前很大一部分中型房企已下沉至弱二線及三四線城市，主要核心城市并非在22城，或只有少數城市，因此影響更有限，如俊發地產、敏捷控股、大唐地產等。以俊發為例，一直以來，俊發深耕云南區域，昆明作為核心城市，從土儲結構來看，截至2020年上半年末昆明土儲占比達到九成，此外土儲中上海三個項目均為合作項目。

??這類房企地方性和深耕特征明顯，盡管22城集中供地政策對其直接影響并不大，企業可以繼續深耕鞏固優勢，但也并不排除受到部分房企投資轉移的影響。由于22城競爭加劇，部分規模房企以及競爭力偏弱的一二線城市戰略型中小房企可能會因為拿不到地，從而向22城周邊城市外溢，尋求優質地塊，那么這些核心城市非22城的中小房企可能就會受到外來擠壓。

??隨著土地紅利、資本紅利消失，疊加各類政策調控影響，新環境下更加考驗房企的戰略打法，而中小房企整體競爭力偏弱，應對市場變化需要更為謹慎，在供應大增、自身資金有限的情況下，中小房企也應結合自身情況，統籌管理現金流，做好資金安排尤為重要。

??集中供地政策下，中小房企在22城的投資難度進一步加大，或徹底放棄熱點城市熱門地塊；但由于參拍次數、資質條件限制等預期存在，中小房企應好好利用參拍資格作為籌碼，深化與規模房企合作，獲取重點城市項目。對于核心城市并非在22城的中小房企，繼續鞏固深耕優勢是關鍵，但也要防范外來沖擊影響。

??表：部分城市關于“集中供地”的具體進展