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??還沒到下班高峰期，廣州國金中心已經行人如織。友誼商店里的商品琳瑯滿目，購物者進進出出；零售商、餐飲店，甚至在平常看起來不那么起眼的一些小咖啡館，都坐滿了談笑的人。

??這里邊，有的是外來購物閑逛的人，有的是國金中心寫字樓勞累了大半天，難得下來小憩一會的“打工人”。唯一仍在告訴我們疫情還沒消散的，是匆匆的行人仍掛在臉上的一張張口罩，以及每到一處工作人員仍要我們出示的健康碼。

??廣州國金中心是越秀房產基金八項物業組合的其中之一，在過去的一年，該物業組合實現收入9.3億元，是越秀房托收入的53%，占了大半壁江山。其零售部分的國金天地，2020年全年客流量恢復至2019年的近80%，銷售額也恢復至上一年同期的80%以上。

??3月4日，越秀房托（00405.HK）2020年業績會就在這里的58樓舉行，香港由于仍受疫情影響較大，選擇了視頻連線現場的方式進行。

??相比去年只能線上召開業績發布會，今年能在境內線下方式進行，已經好上了許多。這樣的場景放在去年的今天，是不敢想象的。

??疫情給我們的生活、出行帶來了很大的改變，也對過去一年企業的生產經營、商業零售產生了巨大影響。如今疫情逐漸散去，唯有企業財報上的一個個數字在提醒我們，它帶來過怎樣的“創傷”。

??“創傷”與“良方”

??業績會是從一組組的數據對比中開始的。

??2020年，越秀房產基金物業實現總經營收入約17.59億元，比上年同期減少了14.5%；物業收入凈額13.23億元，同比下降11.5%；除稅后凈溢利5.87億元，同比減少37.6%。

??具體而言，越秀房產基金目前的八項物業組合中，白馬大廈約占總經營收入的16.4%；財富廣場約占4.2%；城建大廈約占4.0%；維多利廣場約占3.8%；國金中心約占52.9%；越秀大廈約占6.7%；武漢物業約占10.2%；杭州維多利約占1.8%。

??分派也同比有所下降，2020年度，管理人擬向基金單位持有人分派相等于越秀房托的100%可分派收入總額。可分派總額6.49億元，同比下降44.8%；每個基金單位擬分派約0.2293港元，同比下降15.40%。

??按基金單位于去年12月31號收盤價計算，年化分派收益率6.07%，同比增長0.9個百分點。

??2020年，越秀房托物業組合估值約為人民幣345億元，整體期末出租率保持在92.8%，比2019年的92.6%，增長0.2個百分點。其中，寫字樓物業出租率91.3%，零售商場物業出租率98.0%，批發物業出租率94.0%。

??據了解，未來五年及以后，按租賃面積統計，越秀房產基金物業各年到期租約所占比重分別為30.4%、22.8%、20.5%、7.4%及18.9%；按基本月租統計，各年到期租約所占比重分別為33.3%、24.4%、23.2%、6.0%及13.1%。

??業績會現場，越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良稱，2020年續租率65%，續租租金升幅9%，對未來一年是非常好的。

??對于未來一年的展望，其表示，2021年盡量恢復到2019年的水平，2021年、2022年完全恢復完。對于各物業未來的出租率，其指，未來可以朝著99%、100%的出租率前進。

??即使疫情已經對越秀房托的業績產生了不好影響，但可以看出林德良對過去一年越秀房托的經營總體還算滿意。面對洶涌而來的疫情，業績會上，林德良談得最多的，是越秀房托的“主動管理”。

??這也可看作是越秀房托為沖破疫情下行周期而開出的應對“良方”。

??一方面，通過對運營成本，以及經營稅項有效控制，越秀房托摳出了不少利潤。據了解，期間，受疫情影響，帶消費屬性的酒店公寓和零售業態的受影響最大，最初的三個月幾乎“停擺”。

??但在嚴控成本之下，2020年，其酒店公寓直接運營成本開始下降，全年節省6989萬元，同比下降22%。此外，越秀房托積極申請稅收減免及開展稅稅收籌劃，有效降低稅負5413萬元，同比下降27.8%。

??更讓林德良得意的一劑“良藥”，還在于越秀房托對融資成本的控制。數據顯示，2020年，越秀房托融資成本約4.88億元，同比減少4590萬元（或下降8.6%），期末整體融資成本年利率從2019年末的4.2%下降到2020年末的3.01%，下降119個基點。

??今年1月27日，越秀房托主動展開再融資，對現有債務進行重組，擬發行4億美元票據。林德良對這筆美元債的發行大加贊賞，認為越秀房托把握了最好的發債時機。

??據了解，這筆4億美元的再融資，發行收益率2.663%，較越秀房托即將到期美元債發行收益率4.99%，大幅降低了233個基點。據此計算，越秀房托每年可節省利息支出超過5400萬元。

??對于接下來的融資計劃，林德良稱，今年不需要太多的融資任務去做，控制成本還是主流。數據顯示，2020年末，越秀房托總借貸140億元，其中，港元借款是70 %；美元借款是19%；人民幣借款是11%。境內境外融資占比中，境外融資占比89%，境內融資占比11%。

??把握低息周期

??越秀地產曾對武漢項目2018-2020年的經調整凈利潤做出保障，目標分別為7800萬元、9800萬元及1.1億元，實際不足部分進行補足。2020年是三年業績保障的最后一年，項目受疫情影響實際完成8710萬元，所以有2290萬元需要越秀地產支付給越秀房托。

??另在2019年，武漢項目的實際經調整凈利潤8050萬元，越秀地產也曾對項目作出1750萬元的差額保障安排。

??武漢作為去年疫情的“震中”，物業出租、商業零售受疫情影響無疑也是最大的。但通過加強產業招商，加大線上推廣力度，主動調整風險租戶等措施，林德良現場稱，武漢越秀財富中心出租率已經恢復到87.1%，上升12個百分點，處于歷史高位。

??其還表示，即便受疫情影響，武漢項目的租金同比還是增長。此外，林德良更看重的是，“接下來，國家還會給武漢很多的政策，包括即將到來的國家存儲器基地、新能源汽車基地、商業航天、大健康等五大國家級產業基地”。

??林德良表示，這都會對武漢的產業動能帶動非常大，對未來房地產的租賃市場會有很大的幫助，相信2021年，武漢項目可以達到之前定下的目標。

??疫情雖然對基金的經營基本面不可避免造成了影響，但林德良也看到其利好的一面。其表示，疫情時代的利率周期，是判斷要不要買一個房地產信托基金的重要依據。因為，“疫情，包括后疫情時代，帶來了整個全球利率的下降，正因為這樣，整個（基金）產品的利好就出來了。”

??林德良解釋，房地產信托基金跟利率是強相關的。“如果沒有新的收購，我們每年貸款余額都一樣，但是利率下降，效果就立竿見影，我們的費用就下降。”按照目前能看到的利率水平，其預計僅今年的利息，越秀房托就能省6000萬以上。

??他在現場算起一筆賬來：2019年期末融資成本是4.2%，2020年是3.01%，如果加上一月份發行的4億美元債的融資置換，換句話說，目前越秀房托的融資成本是2.57%。

??低息周期的到來，同樣為越秀房托物色新的收并購和新增長點提供了可能性。事實上，這也是越秀房托每年業績會上媒體必提到的一個問題。林德良也坦誠，今年收并購的機會確實更大。

??“第一，低息的環境讓我們更容易做收購。舉個例子，如果我們現在融資成本才1%點多，如果我們收購一個4%的回報率項目，就是正杠桿。所以現在顯然一個很好的契機。”

??“第二，疫情之后，整個的資產價格也會有一個租售比的合理配對。換在以前有錢不一定買得到，因為市場價格高，租金除以資產價格才2%、3%的回報率，肯定買不到。但如果現在資產價格回落了，回報率會高了，那么就可以匹配了。”

??“所以今年的低息周期，（收并購）肯定比以前有更高的可能性。”從區域發展的可能性而言，林德良介紹稱，大灣區的可能性更大，業態則更看好寫字樓。

??事實上，香港對房托基金政策的放寬，讓房托基金也可以著手投資一些小于50%以下股權的并購，就是所謂的少數股東權益。包括其中借貸比率的限制也從45%調整至50%，所以可以利用更大的杠桿去做一些并購。

??對于這些機會，林德良稱，都在密切關注，有好的政策，好的機會，都會把握。最后，他賣起了關子：“（未來）大家多點留意我們。”

??另一方面，疫情改變了我們的日常生活與出行，也對企業的經營策略做出了改變。關于后疫情時代的策略，林德良稱，越秀房托今年推出了很多創新性的做法。

??這些策略包括：寫字樓以前是渠道招商，2020年開始做產業招商；零售商場，從會員的賦能到數據的全面賦能；批發市場，通過資源的整合做品牌批發；酒店公寓，則做了客源的差異化、產品的升級、成本的控制以及內部的聯動，以維持入住率的高位。