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??撬動物管行業這座金礦，增值服務是物企最趁手的一件兵器。

??“增值服務業務未來三年平均增長率將達40%。”一個月多前的業績發布會上，恒大物業(06666.HK)管理層就用了很長的時間，暢想其對于未來增值服務業務的規劃與期望。

??4月27日，恒大物業發布公告，以3919.83萬元的總對價獲得保險經紀牌照，收購恒大保險經紀有限公司（簡稱“恒大保險”）100%股權，為客戶提供多樣化、定制化的高性價比保險產品經紀服務，進一步深挖社區增值業務潛力，持續提升盈利能力。

??“收購恒大保險是為補強恒大物業在社區保險板塊的業務”，早在業績發布會上，恒大物業管理層就曾透露，將很快收購恒大保險。左右倒右手的買賣，交易錘定迅速，恒大物業予以的價格也“大氣”，溢價率約610.63%。

??跨界布局保險業務，恒大物業寄予了厚望。而資本市場對其在保險業未來的發展也拉滿了期待值。公告發布后，恒大物業走低多日的股價迅速拉漲，截至28日收盤報14.42港元/股，漲幅5.87%。

??溢價率611%

??公告顯示，恒大保險經紀是恒大互聯網集團全資控股子公司，往上穿透一層股權，其歸屬于恒大集團。

??恒大保險成立于2016年1月，原法定代表人李昊軒。此次股權交易前，3月4日，其注冊資本從人民幣5000萬元翻倍增至1億元。緊隨交易，蔡斌取代李昊軒，成為了恒大保險的法定代表人與總經理、執行董事。

??公告披露，2019年，恒大保險稅后凈利潤2156.49萬元；2020年，稅后凈利潤僅209.21萬元，減少了1947.28萬元，同比下滑90.3%。截至交易前，2021年3月31日，恒大保險的凈資產僅551.6萬元。

??以交易前的凈資產計算，溢價率高達率610.63%。而若按照2020年稅后凈利潤209.21萬元計算，這筆關聯交易溢價約18.74倍。

??不過恒大物業在公告中表示，交易總價是透過公平磋商并參考獨立評估師根據市場法對恒大保險的評估以及其所處行業市場前景、未來發展空間及收購事項裨益等綜合因素而厘定。

??根據銀保監會數據，2020年保險行業保費收入4.5萬億。行業交流數據顯示，今年的第一季度，保險業實現的凈利潤達1143億元，同比大增39.31%。

??如此龐大掘金場，資本自然也會逐利而動，而擁有著得天獨厚社區優勢的物企，可謂近水樓臺先得月，不少物企已開始對“保險”動心思。最近遞交招股書的富力物業，就表示將通過收并購展開保險經紀業務。

??增值服務的“誘惑”

??年初，許家印為恒大物業親簽了兩條“軍令狀”：每月3000萬平方米的面積增長與每季度50%以上的凈利潤增長。

??物管行業規模為王，但化規模為營收才是最終目的。恒大物業入局保險經紀業務的背后，是增值服務高毛利率的“誘惑”在推動。此前的業績發布會上，其管理層就曾直言，公司的收入增長不單純于依靠面積的增長，還有其多元化的增值服務。

??截至2020年，恒大物業的社區增值服務收入占比僅為12%。對此，恒大物業執行董事兼副總經理王震坦言，“對標行業較早上市的頭部物業公司，公司的社區增值服務還有很大的提升空間。”

??彼時，王震介紹，恒大物業2021年在保持現有的社區資產、社區經營、社區生活服務快速增長的基礎上，圍繞恒大集團地產、旅游、健康、汽車、保險等多元化產業，將重點開展房產中介、保險經紀、家裝美居及社區團購四項業務。

??許家印早在2015年就已舉兵這個領域，收購了中新大東方人壽，并更名為“恒大人壽”。2020年，恒大人壽保費收入9.5億元。

??已有先遣引路之軍，恒大物業在公告中強調，“恒大保險未來將依托恒大物業布局于全國的規模優勢，通過科技驅動和資源協同，采用裂變式全民拓客模式，持續升級恒智匯APP平臺，通過線上線下雙渠道提供售前、售中、售后全周期保險經紀服務，在財險、汽車、人壽、醫療、旅游等領域提供綜合性保險經紀服務”。

??搶灘保險業務

??事實上，高溢價收購保險公司獲得保險經紀牌照的不只是恒大物業，在此之前，這個賽道就已經有了入局分羹者。

??恒大物業收購恒大保險的前13天，4月14日，彩生活（01778.HK）也從關聯方花樣年處收購了一家保險公司。

??作為潘軍重回彩生活后的第一筆收購，其總代價3019.99萬元，收購標的為深圳市中安信保險經紀有限公司（簡稱“中安信保險”）全部股權。

??根據交易披露的財務資料，2019年，中安信保險稅后虧損37.2萬元；而2020年，除稅后純利潤106.4萬元。截至2020年末，其凈資產價值3017.7萬元。

??以交易前的凈資產計算，彩生活的這筆收購沒有溢價。不過若以2020年的稅后凈利潤計算，彩生活的這筆收購比恒大物業的溢價更高，約28.38倍。

??而在更早的一年之前，還有碧桂園服務（06098.HK）斥資8411.3萬元收購率文津國際保險經紀有限公司(以下簡稱“文津國際”)全部股權，其中股權轉讓費用3592萬元，債權4819萬元。

??資料顯示，文津國際成立于2007年11月，是楊惠妍姑姑楊美容間接控股的保險經紀公司。售予碧桂園服務之前，文津國際已經處在虧損狀態，2018年與2019年的虧損凈額分別為336.79萬元、287.75萬元，總虧損額達624.54萬元。

??2019年底，文津國際的凈資產為4264.82萬元，以此計算，這筆收購的溢價率也在97.23%。

??對比恒大物業、彩生活與碧桂園服務各自收購的保險經紀公司，均是屬于與關聯方之間的交易。而標的公司的經營也都不算穩定，恒大保險交易前收益出現下滑、中安信保險之前出現過虧損、而文津國際的虧額更是大。

??不過物企顯然更看重未來增長價值，以碧桂園服務收購文津國際在過去一年創收1800萬來看，保險經紀業務到物業公司手中，或許的確更容易盤活。

??背靠母公司多元產業的發展，各大物企正在通過整合優質資源，提供多元化、差異化的增值服務，打造新的盈利增長曲線，以撬開行業的天花板。