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??隨著5月13日深圳、廈門首輪集中拍地收官，從4月15日長春打響集中拍地“第一槍”至今，不足月余，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京、廈門和深圳9個城市合計共成交262宗地塊，成交總金額達到4806億元，其中杭州、北京兩個城市首次拍地成交金額突破千億。

??重點城市首批涉宅用地集中開閘出讓，給今年以來房企持續低迷的投資氛圍注入一劑“興奮劑”，龍頭房企、央企、國企投資積極性明顯增加，廣州、杭州和無錫等熱點城市都有他們的身影。據CRIC監測，TOP50房企半數以上均參與了集中拍地，按照全口徑拿地金額計算，50強房企在9城拿地金額突破3050億元。

??規模房企成為集中供地機制下的最大贏家，值得注意的是，多家聯合拿地成為此輪集中拍地的典型特征，聯合拿地不僅成為中小房企突圍之道，更成為規模房企抱團取暖的一大方式。

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??土拍分化，重點城市仍為“必爭之地”

??從首輪集中拍地的城市表現來看，城市與城市之間分化明顯，城市內部不同地塊之間冷熱不均。“分化”已成為行業規模增速放緩后的市場常態。

??從溢價率表現來看，重慶由于不限地價，整體溢價率超過40%，無錫作為長三角核心城市三四線，備受青睞，已成交的16宗地平均可比地價上漲30%以上。廣州表現相對平穩，在限價的影響下，平均溢價率和可比地價漲幅均在10%左右，但成交樓板價與周邊房價比高達0.5以上。杭州成功出讓的55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價15848.4元/平方米，平均溢價率26.1%，有41宗地塊拍至自持階段，占比高達75%，平均自持占比約9.4%，創近4年新高。

??北京土地價格被嚴格管控，進入競拍階段的25宗宅地的整體溢價率約6.5%，但參與房企數量多達54家；而深圳6宗地塊集中出讓也吸引20+家房企爭奪。

??沈陽和長春則相對較為冷淡，尤其長春平均溢價率僅有3.3%，大部分地塊底價成交，甚至出現終止掛牌、流拍的現象。

圖：廣州、無錫、重慶、沈陽、長春

第一次集中供地溢價率、可比地價漲幅及房價地價比情況

??數據來源：CRIC

??城市內部分化也更加嚴重，典型如廣州首次集中拍地中，可比地價上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著，與無錫、重慶八成地塊可比地價上漲差距頗大。其中，南沙、黃埔區還誕生了兩宗新的單價地王，而增城、從化、花都等區域地塊則以底價成交為主，且流拍的6宗地均集中于此。

況圖：廣州、無錫、重慶、沈陽、長春

第一次集中供地可比地價上漲、下跌地塊占比情況

??數據來源：CRIC

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??半數TOP50房企有所斬獲

??首批進行集中供地拍賣的城市中，廣州、無錫、杭州、北京等都是開發商重點關注的核心城市。有些房企為提高競得概率，使用多個馬甲公司共同參拍一宗地塊，對優質地塊的需求可見一斑。

??CRIC對9個城市首批集中供地的競拍結果進行了梳理，TOP50房企有一半以上在首輪集中拿地中“落子”，但在各城市間競得地塊的數量卻不同。廣州、無錫、重慶、沈陽首次集中出讓地塊近半數均被50強房企拿下，尤其無錫，75%的地塊都被50強房企拿下，杭州也有45%的地塊被50強房企收入囊中，廈門和深圳由于首輪出讓土地宗數較少，近八成以上地塊均被50強房企競得，房企在這些城市投資積極性較高。

??而在投資氛圍冷淡的長春，50強房企僅拿下3宗地塊，九成以上地塊均被中小房企或本地房企競得。

圖：9個城市首批集中供地成交中50強房企拿地比例

備注：北京10宗地塊轉入高標準商品住宅建設方案競報階段，故未計入

??數據來源：CRIC

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??聯合拿地成房企突圍之道

??行業整體規模增速放緩、市場面臨下行壓力已成為長期命題，企業控負債、降杠桿壓力增加，投資和規模擴張動能相應降低。疊加三條紅線、土地兩集中政策，對房企的資金要求、調配能力、測算能力等都是非常大的挑戰，抱團取暖已經成為行業共識。

??在北京，首輪集中土拍共54家企業參與，其中37個聯合體，最熱聯合體金地+華潤+保利，本次一共報名了16宗地塊的土拍，已成交的地塊中就有6幅地塊為聯合體競得；同樣，在重慶出讓的48宗土地中，有8幅地塊為聯合競拍競得。

??從9大城市首輪集中拍地拿地企業情況來看，超過10%的地塊被聯合體獲得。從合作拿地模式來看，以“規模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”兩種模式為主。在TOP50房企積極拿地、規模房企優勢盡顯的同時，部分中小房企更傾向于通過聯合拿地的方式在招拍掛市場上尋求突破。

??而“強強聯合”的拿地方式相對少見，一般地塊總價非常高的情況下往往會出現此類情況，比如濱江和融信在杭州聯合拿下4宗地塊，總價高達172億元。

表：本輪集中供地中部分聯合拿地情況

??數據來源：CRIC

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??10強房企中5家投資超百億

??具體到房企來看，10強房企在9城集中供地中表現積極，有8家參與拿地，其中萬科、融創、保利、華潤和招商5家房企的全口徑投資額超過百億，融創和華潤則分別達到459億和284億元。龍頭房企在集中拍地中具備很強的優勢，未來集中供地對于龍頭房企而言仍然是機遇。由于戰略的不同，10強中碧桂園、綠地布局更側重于三四線城市，在本輪重點城市集中拍地中拿地相對較少，投資保持謹慎。

??除10強房企以外，龍湖、融信、濱江、越秀等房企積極拿地，投資額也超過百億，此類房企以區域深耕型為主，這與本輪集中拍地的城市恰好為其深耕的核心城市不無關系。

表：部分50強房企在廣州、無錫、重慶等9城

集中供地中的成交情況（含合作拿地）

備注：北京10宗地塊轉入高標準商品住宅建設方案競報階段，最終競得企業待定；拿地總金額為全口徑金額。

??數據來源：CRIC

??從城市布局來看，龍頭房企拿地廣泛分布于核心城市，新增土儲資源結構較優，而區域深耕型房企投資非常聚焦于大本營城市。

??本次統計的9個集中拍地的城市中，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創、保利、華潤和招商在其中4-6個城市均有落子，萬科除了廣州以外均有所斬獲、華潤則在重慶以外的城市都有土地入賬。

??融創在本次土拍中斥資459億元，超過一季度拿地總額，拿地分布于廣州、無錫、重慶和杭州、北京這5個熱點城市，可見融創今年的投資目標相當明確，對核心城市、優質土地的需求較為強烈。

??而龍湖則傾向于深耕重慶大本營，雖然分別在無錫、重慶和杭州斬獲8宗地塊，但其中5宗位于大本營重慶，總金額為96.6億，占龍湖本次集中拍地金額的2/3；融信、濱江拿地全部集中于杭州，除了合作拿地的4宗地塊以外，融信和濱江分別獨立競得3宗和1宗地塊，8宗地塊總金額達到238億元，大本營的增儲對于兩家房企今年的可售貨值形成支撐；此外越秀新增的7宗地塊都位于大本營區域的廣州。對于這類房企而言，在深耕區域“集中彈藥”能夠有效提升成功拿地的機遇，且對當地市場的有一定的深度研判，有助于降低投資風險。

圖：部分房企在廣州、無錫、重慶、沈陽等9城

拿地分布情況

??數據來源：CRIC

??首批集中拍地的城市地市熱度不一，TOP50房企在北廣深、杭州等熱點城市投資的積極性明顯更高，未來隨著市場熱度的持續分化，不同城市的供地政策仍有可能出現進一步的分化。

??從房企層面而言，龍頭房企在首輪集中拍地的投資積極性更高，且在熱度較高的幾個城市均有所斬獲，一方面年內首次集中供地在時間上有一定的優勢，能對年內的銷售形成支撐，另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規模優勢明顯；對于中小房企來說，參與集中拍地多以聯合體拿地為主，未來規模房企與中小型房企的差距預計還將進一步拉開，行業集中度仍會繼續提升。