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??物業(yè)IPO迎來收緊態(tài)勢。

??5月20日，港交所公布兩份咨詢總結，包括主板盈利規(guī)定，以及檢討《上市規(guī)則》有關紀律處分權力及制裁的條文。

??根據規(guī)定，主板上市申請人于3年營業(yè)紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：最近一個財政年度不低于3500萬港元；及前兩個財政年度累計不低于4500萬港元(三年累計盈利不低于8000萬港元)。盈利規(guī)定上調幅度為60%。

??上述修訂后的盈利調高幅度將于2022年1月1日生效。

??事實上，由于香港市場更加靈活的政策，近年來吸引了眾多內地物業(yè)企業(yè)赴港上市。截至目前，已有42家來自內地的物業(yè)管理公司在香港掛牌上市，同時還有16家正在上市處理中。

??在申請赴港IPO內地物企中不乏管理面積不足1000萬平方米或凈利潤低于3000萬港元的中小型物業(yè)公司的身影，此次盈利門檻的調高，無疑為這些還徘徊在港股之外的物企帶來了不小挑戰(zhàn)。

??旨在提高香港股市質量

??港交所調高主板盈利門檻的消息并不算突然。

??早在去年11月27日，港交所就曾發(fā)布咨詢文件，計劃提高主板上市的盈利門檻。

??港交所在咨詢文件中共提出兩個方案。

??方案一是跟隨早前市值門檻上調幅度，由2億港元提升至5億港元，上調1.5倍，申請上市公司最近一年盈利須不少于5000萬港元，前兩個財年累計盈利不少于7500萬港元。

??方案二是根據恒指自1994年至2019年間平均增幅，得出2倍的升幅，公司最近一年盈利須不少于6000萬港元，前兩財年不少于9000萬港元。

??根據咨詢文件，若按兩方案審視自2016年至2019年的新股申請，方案一及二將分別有437宗及486宗上市申請屬不合格。一旦實施兩項建議方案，在某些方面，港交所將成為全球主要交易所中要求最高的。

??此舉也被外界視為收緊“殼股”公司上市規(guī)則。

??此后，這份最初的提高主板上市門檻咨詢遭到業(yè)界強烈反對。

??到今年5月初，港交所曾表示放棄主板上市盈利要求倍增的建議，采取折中辦法，將三年累計盈利門檻由原來建議的1.25億港元調整至8000萬港元。

??盈利規(guī)定是三大財務資格測試之一，是香港聯交所厘定上市申請人是否適合在主板上市時所用的穩(wěn)健定性及定量評估的其中一環(huán)。

??實際上，盈利規(guī)定自1994年后無任何修訂，最近一次調高市值規(guī)定是在2018年，港交所將主板市值規(guī)定由2億港元調高至5億港元，因未將盈利同時提高，從而導致僅僅符合兩項最低要求的公司引申歷史市盈率由10倍爆升至25倍，遠高于市場平均數。

??此次港交所除提高主板盈利門檻之外，亦刊發(fā)《紀律處分咨詢總結》。經修訂的《上市規(guī)則》條文可加強港交所對個別人士的失當，及違反《上市規(guī)則》的行為作出追究并施加失當制裁的權利，并于2021年7月3日實施及生效。

??對于港交所此次上市規(guī)則的修改，知名物業(yè)和社區(qū)經濟分析師黃昇認為，港交所此舉旨在提高香港股市質量，吸引到更多具備“性價比”的優(yōu)質公司來鞏固自己在亞洲的金融地位。

??物業(yè)企業(yè)或加速“內卷”

??根據已經披露的招股書，目前在排隊等候港股上市的德信服務、越秀服務、富力地產物業(yè)等均符合新的盈利測試要求。

??在已上市的42余家物業(yè)公司中，燁星集團2020年凈利潤低于3000萬港元；浦江中國控股有限公司和年初剛上市的宋都服務2020年凈利潤也剛超過3000萬港元。

??在黃昇看來，港交所主板盈利門檻的調高，對所有內地想去香港上市的小規(guī)模和區(qū)域型物業(yè)企業(yè)是一次極大挑戰(zhàn)。

??原因有二點：

??第一，一直以來所有的物業(yè)公司都是奉行以“規(guī)模為王”的真理在市場上“跑馬圈地”，對物業(yè)自我的盈利能力和凈利潤不重視，直接反映出的是絕大部分物業(yè)都不重視社區(qū)多種經營服務。

??第二，新規(guī)的出臺肯定會加劇區(qū)域中小型物業(yè)公司之間的合并購，在要規(guī)模的同時追求市盈利，會極大刺激整個行業(yè)的優(yōu)勝劣汰和“內卷化”。

??諸葛找房數據分析師陳霄也認為，一方面受到近兩年來的物管公司上市潮的影響，越來越多的物管公司加入赴港IPO的大軍，想要借上市緩解資金壓力，拓寬融資渠道，獲取更為廉價的資金。另一方面，在“三道紅線”新規(guī)，融資環(huán)境趨緊等影響下，赴港IPO門檻較低，因此內地物管公司赴港上市的越來越多，這一導致越來越多本身財務狀況和盈利水平較低的企業(yè)紛紛想要借上市解決自身資金發(fā)展困境。

??“港交所提高赴港IPO企業(yè)的門檻的同時，也會提升行業(yè)整體水平，對于中小物業(yè)企業(yè)來說上市的難度加大，或許也會變相的引導物業(yè)企業(yè)更加重視完善內部經營以提高盈利。”陳霄表示。

??陳霄同時表示，新規(guī)的實施時間是2022年1月1日，那么接下來半年時間將成為中小型物業(yè)企業(yè)赴港上市的窗口期，錯過這個時期想要上市的中小物業(yè)企業(yè)或將推遲或者無法實現上市計劃。