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       路遙知馬力，日久見人心。
 
      自泰禾陷入資金鏈危機以來，黃其森從未轉出手中持有的北科建股份。反觀北科建，卻不斷往二股東傷口“撒鹽”。
 
      6月4日，北科建將與泰禾合作的北科建泰禾麗春湖院子項目置上了“貨架”。據北京產權交易所消息，北科建擬轉讓北京瑞坤置業有限公司（簡稱“瑞坤置業”）51%股權，轉讓底價3.7億元，后者正是北科建泰禾麗春湖院子的項目公司。
 
      這并不是北科建首次“甩賣”瑞坤置業51%股權。今年4月中旬，它就曾在北交所掛牌出售，彼時尚未公開底價。
 
      樂居財經獲悉，自2019年以來，北科建泰禾麗春湖院子因“減配”問題頻遭業主維權，目前只剩少量現房出售。
 
      眼下，北科建不僅將雙方合作“結晶”放上貨架，還將二股東泰禾告上法院，公開撕破臉。
 
      狀告二股東
 
      泰禾深陷“債務危局”后，北科建及雙方合作的北科建泰禾麗春湖院子的處境，也備受外界關注。
 
      早在2014年7月，瑞坤置業以23.3億元摘得北京昌平沙河區域的麗春湖項目地塊，溢價率5.91%，樓面價28156元/平方米。次年，泰禾與北科建就該宗地塊展開合作，引入泰禾院子系產品。
 
      項目開盤后，曾以55.3億元的成績，成為2017年度中國別墅市場、北京別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”，并占據中國別墅市場歷年銷冠。
 
      也是在這一年年中（2017年6月），泰禾集團以17.49億元受讓寧波科橋持有的北京科技園建設23.32%股權，成為北科建的第二大股東。
 

      截止目前，北科建有四位股東，包括北京市國資產經營有限責任公司、泰禾集團、北京城建投資發展股份有限公司、北京城市開發集團有限責任公司分別持股54.45%、26.43%、14%、5.12%。

      北科建要離泰禾而去      

      眼下，雖然黃其森與泰禾陷入暫時性危機，卻并未“倒賣”手中的北科建股權。
 
      但反觀北科建，不僅將雙方合作“結晶”放上貨架，還將二股東泰禾告上法院，公開撕破臉。
 
      事件起因要從2018年4月24日說起，瑞坤置業與福州泰禾房地產開發有限公司（簡稱“福州泰禾”）訂立《借款協議》，前者向后者提供借款3.43億元，借款期限自2018年4月26日至2018年8月6日，借款年利率6.5%。
 
      樂居財經查閱獲悉，瑞坤置業有三位股東，包括福州泰禾、北科建以及北科建全資子公司北京京雁置業有限責任公司，分別持股49.0002%、48%、2.9998%。

      北科建要離泰禾而去

      根據《借款協議》，如若福州泰禾未在協議約定的期限內償還借款及利息，則未還款項借款利率按銀行同期貸款利率4倍計算，直至借款全部還清，并承擔由此為瑞坤置業帶來的一切損失。

      假設按照銀行同期貸款利率5%計算，4倍就是20%，這不亞于放“高利貸”的利率。
 
      還款期限已至，泰禾并未將借款全部還清。2018年12月19日，瑞坤置業、北科建與福州泰禾簽訂《債權轉讓協議書》，約定瑞坤置業將其對福州泰禾的上述借款本息轉讓給北科建。
 
      同日，福州泰禾向北科建及瑞坤置業出具《承諾函》，同意在案涉借款未歸還之前，瑞坤置業有權將福州泰禾應分得股利直接抵扣上述借款的利息及本金。同時為擔保償還，2019年4月1日，福州泰禾將其持有的瑞坤置業49%的股權質押給北科建。

      2019年9月22日，泰禾集團出具《關于償還北京瑞坤有限責任公司借款的還款計劃》，承諾就上述3.43億元借款及利息承擔償還義務。此后，各方達成將北科建向泰禾集團的股東分紅款用于抵扣《借款協議》項下借款的計劃。

 
      之后，福州泰禾、泰禾集團以現金支付、抵扣股東分紅款的方式償還了《借款協議》項下的部分本金及利息。但截至2020年8月10日，福州泰禾、泰禾集團尚欠北科建本金3.11億元及利息303.31萬元未償還。
 
      一直拿不到錢的北科建，終于將二股東泰禾起訴至法院，請求判令福州泰禾、泰禾集團向北科建支付借款本金3.11億元及利息303.31元。同時，北科建有權以福州泰禾持有的瑞坤置業49%的股權折價或拍賣、變賣的價值在上述第一項確定的債權范圍內優先受償。
 
      “撬動”基金并購
 
      該拿地的拿地，該合作的合作，北科建似乎也未受泰禾危機影響。
 
      6月21日，一家名為“濟南領秀睿華管理咨詢合伙企業（有限合伙）”的公司悄然成立，注冊資本6.3億元，目前尚無對外投資。
 
      這家新設立的公司有三位股東，北京科寰信息咨詢中心（有限合伙）（下稱“北京科寰”）、華潤深國投信托有限公司（下稱“華潤信托”）、北科建科睿資本管理（北京）有限公司（下稱“科睿資本”）各占股53.16%、46.83%、0.01%。
 
      其中，大股東北京科寰由北科建和科睿資本各占股99.8%、0.2%，后者又為北科建100%控股子公司。換言之，這家新公司實際是由北科建和華潤信托合資成立。
 
      樂居財經梳理發現，這并非雙方合作的第一家公司。近年來，北科建與華潤系合作甚密，且科睿資本均在其中扮演了重要角色。
 
      最早在2018年11月，由科睿資本作為GP發起設立，北科建及華潤信托、華潤資產作為LP共同投資的南寧領秀潤紅有限合伙基金，通過增資方式獲得華潤置地溫州七都島項目公司49%股權。這是雙方的首次合作。
 
      之后，科睿資本又以同一模式，并購了華潤置地溫州潤睿房地產開發有限公司、溫州鼎潤房地產開發有限公司等多個溫州項目公司。
 
      繼與華潤建立合作關系后，去年科睿資本又搭上中國金茂，取得金茂珠海斗門項目50%股權，借此進駐粵港澳大灣區。
 
      據悉，科睿資本為北科建并購業務投資平臺，成立于2016年底，2018年初正式運營，注冊資本1000萬元，目前對外投資了7家子公司，持股比例在0.0158%至0.2217%不等。
 
      官方信息顯示，科睿資本在管基金規模已擠進百億行列，投資項目包含產業、商辦和住宅不同業態，覆蓋上海、杭州、溫州、濟南、珠海等多個熱點城市。顯然，北科建以科睿資本為“武器”，擴充了不少土地儲備。
 
      “科技地產”的尷尬
 
      如果要寫一部京城地產史，北科建一定是繞不過的存在。其頭頂“中關村締造者”的光環，出身不凡。
 
      北科建［全稱“北京科技園建設（集團）股份有限公司”］成立于1999年，是圍繞北京市落實中關村建設使命，專門成立的市屬開發企業。最早由8家國資單位發起設立，北京首創、北京城建、北京國資經營公司分別為前三大股東。
 
      主要任務是負責中關村科技園區內一級土地開發和基礎設施建設，重點是建設中關村西區、國家級軟件園及西二旗規劃范圍內住宅建設用地的一級開發建設。
 
      之后，由于中關村土地成本上升，北科建盈利能力下降，原股東北京首創和北京城建萌生退意，于2007年將手中持有的北科建股份轉讓給了北京市國資公司。
 
      2009年，北科建謀劃上市，但因國資改制等原因未果。也是在那年，北科建從政府平臺企業向市場化轉型，走出北京，先后在青島和長三角地區開發了藍色生物醫藥產業園、嘉興智富城、無錫中關村軟件園等項目。
 
      市場轉型的同時，北科建高層也一直在思考北科建作為園區開發企業未來的發展方向。2011年，北科建正式確定走“科技地產”路線。
 
      但科技地產的落地和實踐并不容易，需大量資金投入，盈利又非一朝一夕之事。北科建曾賴以生存中關村科技園項目老本不夠吃，新項目又尚未成熟，以至于一度陷入青黃不接的尷尬。
 
      2015年，北科建集團總經理郭瑩輝提出，“未來要通過拓展和并購等多種方式，加速發展增量”。當年8月，北科建并購上海融真虹橋商務廣場，首開產業園區項目并購之先河。之后，北科建開啟“買買買”之路，并購已然成為其擴張的重要方式。