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       編者按：中國企業從“野蠻生長”走向成熟，企業家二代們也逐步從幕后走向臺前。他們或子承父業，或另立門戶，逐步成為新一代商界明星。2021年，樂居財經推出對話企業家二代《接力》系列，講述他們“三十而立”的故事 。本期【見地】為您帶來中駿商管執行董事兼董事會主席黃倫的故事。

      撰文 | 魏薇

      采訪 | 陳海保

      出品丨樂居財經

      9點30分，吉時已到。

      “咚鏘……”黃倫與CEO牛偉一起，敲響了中駿商管（0606.HK）上市的銅鑼，聲音渾厚而悠長。

      對于這個場面，黃倫并不陌生。11年前，他見證了中駿置業（1966.HK）上市的全過程。只不過，那時他抱著向父親黃朝陽學習的心態去的。

      現在，34歲的黃倫成了主角。對他而言，在中駿體系里，中駿商管更像是一家創業型企業。

      而在地產二代中，是以守業者居多。大學畢業后，黃倫沒有去到已經成熟的地產板塊，而是選擇了成立不足一年的商管公司。要知道，商業地產運營，是一塊公認難啃的骨頭。

      黃倫很享受這個挑戰的過程，并沉浸其中。每天打開商場的大門，看到很多人來消費，買到心儀的商品，這是一件很有意思的事情。

      “有個好平臺，能發揮自己的能力，是不是從0開始，沒那么重要。”黃倫近一米九的個兒，笑起來卻像個大男孩。

      涉足商海10余年，黃倫已經長成了，成為中駿商管執行董事兼董事會主席。上市后，他的“百城計劃”會進一步加快速度。

      厚積薄發

      “今年新開4個商場，明年新開會超過10個，從后年開始差不多每年都要翻倍。”對于數字的增長，黃倫很是興奮。他的目標是，開100個中駿世界城。

      這個戰略，始于2019年。那年，中駿集團正式確立“一體兩翼”核心業務發展模式，即以地產開發為主體，以購物中心和長租公寓為兩翼，作為其中重要“一翼”業務的中駿商管進一步明確了自身的戰略目標——“百城計劃”，承載了集團轉型的重任。

      2020年“百城計劃”全面加速，一年時間內就拓展了19個項目。

      到目前為止，中駿已有37個在建的世界城項目，預計在2025年布局100個中駿世界城，實現60個項目開業，租金收入超過45億元。屆時，中駿商管的商業物業管理及運營服務收入及利潤還會大幅增長。

      “中國的商業發展空間還是有的，每個地方都有消費需求，在很多城市其實還缺購物中心，只要常住人口足夠多，定位合適，就有發展的機會。”黃倫說。

      實際上，從2009年入局商業賽道到真正起跑，中駿做了長達10年的準備。“大家越不愿意做或者不一定能做的事情，你就越有機會。一旦你做好了，就有了和別人不同的抓手。” 厚積而薄發，在輕資產運營備受資本市場青睞的當下，正是中駿商管發力的好時機。

      100座中駿世界城，如此龐大的存量和增量資產規模更需要規范化管理，這也為中駿商管的分拆創造了契機。“開到100個，我們的經營系統價值還是很高的。”在黃倫看來，規模是不能忽略的。

      在擴張過程中，中駿商管會根據不同的城市等級、消費潛力、目標客群等“量身定制”，通過精細經營，有針對性的服務好消費者。

      這樣的快速發展，對中駿商管團隊的綜合能力提出了很高的要求。為此，中駿商管不斷完善標準化體系，規范自身經營，以應對未來更大的挑戰。

      融入“百貨打法”

      要想做大，黃倫需要引入高能級的帥才，尤其是在行業經營多年的行家里手。

      56歲的牛偉進入了他視野。他曾在銀泰、萬達、新世界擔任過高管。很快，他成為黃倫的搭檔，被任命為中駿商管首席執行官。

      由于年齡的相差，他們的關系亦師亦友，經常一起工作討論到深夜。

      “如果是純粹以二房東的角色對商戶收租，那商場的收入很容易預見，天花板也很低，但中駿要做的是深度運營。”黃倫認為，百貨對商業的了解度和深度遠高于購物中心。

      于是，中駿商管采用了“購物中心經營百貨化”的模式，為各品牌商戶提供優質的銷售渠道和服務，同時將商場租金與商戶經營狀況掛鉤，跟商戶站在同一陣線共同進退，以數字化為利器、用統一營銷助力商戶銷售增長，最終實現利他共贏。

      在運營過程中，中駿通過智能POS機采集商戶數據，在了解商戶收入情況的同時，想方設法提高他們的收入。“商戶來開店的目的是做生意賺錢，而不是為了省租金。我們通過有效的運營把生意做大，顧客有消費，商家能賺錢，我們的收益也能提高。”

      通過“保底 扣點”的方式，透過專業經營提升自身的價值，中駿的租金收入上升空間很大。

      不是任何商戶都可以進駐中駿的商場，在租金以外，中駿更關注商戶的利益。在招商過程中，甚至有很多商戶主動放棄。“如果我給你開了合理的租金，但你仍然會虧損，那我寧愿你不要進入”。黃倫堅持著“共贏”原則，“除非有辦法能把商戶的生意做起來，不然與我們的發展理念不一致。”

      如何經營好，讓商戶賺錢，讓消費者買到所需，是中駿商管一直在思考和解決的問題，原則是以經營質量為先：“有規模，才有行業的話語權；但不能只有規模，沒有經營質量。”黃倫很“穩”，做事也是如此。在收并購盛行時，中駿商管很理性，先建立自己的經營能力，再去做收并購。

      有機協同發展

      從現有的業務結構來看，住宅是中駿商管的重要組成部分。商業物業的在管面積雖然比不上住宅物業，但其為中駿商管帶來的盈利不可小覷。

      據招股書，中駿商管近幾年業物業管理及運營服務毛利率基本在50%以上，而住宅物業管理服務毛利率僅為25%左右，前者近乎是后者的兩倍。

      2020年，商業物業用100萬平方米的在管面積就貢獻了62%的毛利，而住宅物業用15倍的在管面積僅貢獻了38%的毛利。縱觀行業，中駿商管的盈利水平遙遙領先。

      2020年，中駿商管與母公司關聯的業務收入占比達到了99.4%，外界紛紛質疑中駿商管對母公司的依賴太高。黃倫闡述了其中的邏輯：“二者其實是相輔相成的，中駿集團作為母公司，需要有中駿商管來運營，這跟我們的拿地戰略是一致的。如果沒有良好的經營能力，拿到的塊地就會變成一處無效資產。”

      也就是說，中駿集團通過中駿商管的勾地獲得優質地塊，中駿商管通過自身的良好運營使得土地價值提升。從本質上來說，中駿商管幫母公司這個大業主創造了更多的收益。

      截止今年6月中旬，中駿集團新增土儲585萬方，總值804億，共新增獲取19幅地塊，其中包含公寓14個和世界城6座，協同效應顯著，中駿“一體兩翼”戰略的持續深化。

      踏踏實實做事，卓有成效經營，黃倫和管理團隊相信，把自己的事情做好，資本市場最后也會給中駿商管以公平回報。

      以下為樂居高級副總裁、樂居財經總編輯陳海保與黃倫的對話精選：

      樂居財經：定位于商管賽道，中駿商管有何不同？有沒有對標企業？

      黃倫：在國內，規模化的商業公司并不多，中駿商管在規模之外更注重經營質量，這是很關鍵的一點。我們還會進一步加強智慧服務，建立系統去幫助消費者，了解消費者。并利用這些數據反過來幫助我們的商戶，挑選出更適合這一批消費者的產品，更精準地匹配客戶，提升經營效率。

      我會向一些港資企業，包括一些日資臺資類的百貨公司去學習，就是說我開出購物中心以后，還是要把經營的質量做好，一定不能純粹為了規模而犧牲，這個是我的基礎。

      樂居財經：對于收并購這一塊，中駿商管是怎么操作的？

      黃倫：我們本身的發展速度是非常快的，特別是商管這塊，一年目標拿20個項目的話，這一速度已經超過大部分同行了。所以我們在收并購的時候，會更加注重質量，而不是為了收并購而收并購，對于第三方，我們會慎重選擇。幾年之后，第三方占比可能會到10%左右，因為我們母公司的發展太快了。增長的主要來源還是母公司，這一點是可以確定的。

      另外，純粹買一個商管公司來做的話，整合沒有想象得那么容易。還是要建立自己的經營能力，后面再去做收并購。

      樂居財經：中駿的“一體兩翼”戰略如何體現？

      黃倫：在房地產開發以外，中駿還有商業地產和長租公寓兩大板塊，2/3的項目其實跟“一體兩翼”有關系，我們利用這些去協同拿下項目，然后同時發展。二者是同步的，不是順帶去做商業，商業發展是集團大的戰略方向，一定要走的，長租公寓也是如此。

      樂居財經：您是怎么一步步熟悉商管這一行業的？

      黃倫：和同行、商戶交流學習，也包括團隊，在搭建團隊階段也是快速學習的過程，在前期，我們會花幾年時間去做一個項目，有充足的時間慢慢研究。基本體系定下來之后，我們的發展速度也會更快。我們從今年開始往后會陸續開出很多家商場，在過程中對商管行業的了解還是會持續的提升。

      樂居財經：如果不做商管和地產，您會做什么？

      黃倫：我會對金融一類的，就是跟資本市場相關的一些事情比較有興趣，或許會做一些投資，比如科技公司、人工智能之類的。

      截至發稿11點04分，中駿商管股價為4.00港元，漲幅8.11%。