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??首創(chuàng)置業(yè)有涉及內幕交易嗎？

??不少投資者，向這家即將退市的京城老牌房企，問出了這樣一個問題。

??原因在于，在7月9日私有化退市公告正式披露前，首創(chuàng)置業(yè)無緣無故迎來了一輪大漲。

??6月25日早間，首創(chuàng)置業(yè)股價開盤便迅速拉升，盤中漲幅一度沖高到68%，當天最高點達1.88港元/股。此后的幾天里，首創(chuàng)置業(yè)基本維持在1.7港元/股以上。

??到7月8日短暫停牌，首創(chuàng)置業(yè)仍保持1.72港元/股。

??自今年4月跌破1港元以來，這是首創(chuàng)置業(yè)久違的“春天”。只不過，突然的大漲讓不少投資者感到莫名其妙。6月25日大漲當天，就有消息透露，首創(chuàng)置業(yè)或將私有化。

??兩周后，首創(chuàng)置業(yè)（02868. HK）的公告姍姍來遲，正式披露了私有化的消息。

??這次私有化合并首創(chuàng)置業(yè)的要約人，為北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)發(fā)展集團”），一家由首創(chuàng)集團成立并全資持有的公司，是專門為了私有化首創(chuàng)置業(yè)而成立的。

??私有化退市的結局，或自首創(chuàng)置業(yè)自2003年上市的那一刻便已注定。

??上市18年，首創(chuàng)置業(yè)股價僅在2015年短暫突破過4港元/股，其他時間均在4港元以下，并長期在1-2港元之間徘徊。股價萎靡，流動性、交易量差，成為其尋求私有化退市的主要誘因。

??賺了60%還是虧了40%？

??本次私有化的要約人，是首創(chuàng)集團專門為合并首創(chuàng)置業(yè)而成立的。

??資料顯示，首創(chuàng)發(fā)展集團成立于2021年6月10日，業(yè)務范圍包括房地產銷售及開發(fā)、物業(yè)管理、酒店管理以及物業(yè)及旅游諮詢。由首創(chuàng)集團全資擁有。

??此前，首創(chuàng)發(fā)展集團并未持有首創(chuàng)置業(yè)任何股份。

??首創(chuàng)置業(yè)目前已發(fā)行股份43.63億股份，包括15.31億股H股、24.74億股內資股及3.58億股非H股外資股。當中，首創(chuàng)集團擁有該公司24.74億股內資股，占已發(fā)行股份約56.70%。

??根據(jù)公告，首創(chuàng)發(fā)展集團將向首創(chuàng)置業(yè)H股股東以現(xiàn)金支付注銷價每股H股2.80港元、向非H股外資股股東以現(xiàn)金支付注銷價每股非H股外資股人民幣2.33元（相當于每股H股的注銷價）；及向內資股股東（即首創(chuàng)集團）支付注銷價每股內資股人民幣2.33元（相當于每股H股的注銷價）。

??據(jù)此，首創(chuàng)發(fā)展集團須以現(xiàn)金支付約42.87億港元及人民幣8.36億元（相當于約10.02億港元），合計約52.89億港元。

??合并完成后，首創(chuàng)發(fā)展集團將承接該公司的全部資產、負債、權益、業(yè)務、人員、合約以及一切其他權利及義務。首創(chuàng)置業(yè)將撤銷其在H股的上市地位。

??因合并私有化事件，此前7月8日，首創(chuàng)置業(yè)曾向港交所申請短暫停牌；據(jù)了解，首創(chuàng)置業(yè)將自7月12日起恢復H股在港交所買賣。

??首創(chuàng)置業(yè)此次私有化的注銷價，要比其交易價高出不少。據(jù)了解，每股2.80港元的注銷價，較于其最后交易日收市價1.72港元/股，溢價約62.79%；較其停牌前五個交易日收盤均價1.73港元/股，溢價約61.85%。

??看起來，這是一筆不錯的買賣，不過，對于投資者來說，還是“虧了”。

??截止2020年底，首創(chuàng)置業(yè)歸母凈資產約290.8億元，扣除123.9億元永續(xù)債，“真實”的歸母凈資產約166.9億元，每股凈資產約3.83元/股。

??按照2.33元/股計算，退市價約占歸母每股凈資產的60.8%，相當于首創(chuàng)發(fā)展集團從投資者手中6折買下了首創(chuàng)置業(yè)。

??股價持續(xù)低迷

??事實上，股價問題正是首創(chuàng)集團此次尋求首創(chuàng)置業(yè)私有化退市的主要誘因。

??2003年，首創(chuàng)置業(yè)作為北京市國資委所屬的大型國有企業(yè)集團，在香港聯(lián)交所主板上市，著力發(fā)展住宅業(yè)務，一時間這家京派房企聲名鵲起。

??隨后，首創(chuàng)置業(yè)重倉商業(yè)，打造奧特萊斯綜合體，形成了住宅商業(yè)聯(lián)動的發(fā)展模式。

??但其私有化退市的結局，或自上市的那一刻便已注定。

??上市18年，首創(chuàng)置業(yè)股價長期在1-2港元之間徘徊，最高光的時刻是在2015年，也僅短暫突破過4港元/股，其他時間均在4港元以下。

??過去三年，首創(chuàng)置業(yè)H股主要在介乎0.21至0.52的市凈率重大折讓（與該集團的賬面價值相比）進行交易。

??交易流動性也長期處于較低水平。該公司截至最后交易日前（包括該日）止十二個月股份的平均每日成交量約4.69百萬股，僅占最后完整交易日的已發(fā)行H股總數(shù)約0.31%。

??較低的交易價格及低交易量，顯著限制了該公司在股票市場的融資能力。就如首創(chuàng)置業(yè)在公告中所言：“本公司已基本失去上市平臺股權融資的優(yōu)勢。”

??在此基礎上，首創(chuàng)置業(yè)為維持上市地位的成本（包括與監(jiān)管合規(guī)、披露和刊發(fā)財務報表相關的成本）卻不斷上升。該公司稱，私有化后，其將節(jié)省為維持公司上市地位的相關成本開支。而公司管理層可將這方面節(jié)省的資源重新分配至集團的業(yè)務營運。

??另一方面，近年來房地產市場監(jiān)管環(huán)境的日趨嚴厲，以及公司業(yè)績波動也成為首創(chuàng)置業(yè)“打退堂鼓”，要從港交所私有化退市的理由。

??2018年開始，房地產市場發(fā)布了一系列宏觀調控政策；而去年以來，監(jiān)管層面出臺的針對房地產投機活動的融資新政，及為控制房企債務規(guī)模的“三條紅線”，更精準捏住了一部分房企的“七寸”。

??加之疫情等多種因素的綜合下，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績難言靚麗。2020年，該公司凈利潤12.7億元，較2018年、2019年分別下降50.5%及47.4%。同樣，該集團2019年、2020年的營業(yè)收入較2018年也分別下降10.6%及8.6%。

??首創(chuàng)置業(yè)表示，鑒于調控政策持續(xù)趨嚴使得房地產行業(yè)及公司房地產業(yè)務經(jīng)營業(yè)績波動，進而可能對H股股價產生的不確定性，合并私有化將為H股股東提供機會，將其在公司流動性較低的投資以具吸引力的溢價立即變現(xiàn)。

??在業(yè)績波動及股權融資受阻之外，外界對首創(chuàng)置業(yè)退市還有其他猜測。

??克而瑞證券資產管理部固定收益副總經(jīng)理孫楊對樂居財經(jīng)表示，首創(chuàng)置業(yè)選擇退市，更多的是集團戰(zhàn)略及對公司定位的轉變。

??他認為，首創(chuàng)置業(yè)的境外融資屬性不強，境內融資渠道通暢，此前剝離奧萊業(yè)務，也使得公司業(yè)務線更加清晰，如果未來融入非房業(yè)務，加之國有企業(yè)背景，有可能對回A上市有所幫助。

??樂居財經(jīng)查詢獲悉，2020年首創(chuàng)置業(yè)于境外成功發(fā)行4.5億美元高級債券，利率3.85%；以及2億美元票據(jù)，利率4.5%。同時，于境內成功發(fā)行三期合計52.09億元私募公司債券，加權平均利率僅3.68%；以及15億元定向融資工具，利率3.4%。期內，境內發(fā)債金額占新增債券總額的六成以上。

??無論是發(fā)債成本還是發(fā)債金額，首創(chuàng)置業(yè)境內發(fā)債優(yōu)勢較為明顯。今年3月，首創(chuàng)置業(yè)公開發(fā)行兩筆公司債券，“21首置01”實際發(fā)行規(guī)模為 20億元，利率為 4.00%；“21首置03”實際發(fā)行規(guī)模為 24.30 億元，利率為 3.97%。

??早在2003年登陸港交所時，首創(chuàng)置業(yè)便有回A之心。隔年的8月，未獲證監(jiān)會通過，此后在2007年、2009年、2010年、2013年、2016年，首創(chuàng)置業(yè)多次嘗試。

??2018年3月，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績發(fā)布會上，財務總監(jiān)范書斌曾對外公開表示：“A股上市是我們公司的重要戰(zhàn)略舉措。我們會繼續(xù)對回A保持關注，包括和相關的監(jiān)管部門保持正常的溝通，往前推進這件事情。”

??回A難，“守”A也不易。2018年11月，中弘股份因“連續(xù)20個交易日股票收盤價均低于股票面值（1元）”，被強制退市。

??事實上，自2015年起，中弘股份業(yè)績大幅下滑至虧損狀態(tài)，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額連續(xù)告負，這是其股價低迷并導致退市的主要內因。

??千億“魔咒”

??雖然作為京城的老牌房企，但首創(chuàng)置業(yè)的規(guī)模擴張之路可謂坎坷。據(jù)了解，在2015年，也就是首創(chuàng)置業(yè)股價最巔峰的時刻，其曾排入百強房企的23名，位列TOP 30以內。但此后排名始終在30開外。

??2005年開始，首創(chuàng)置業(yè)啟動了北京以外的擴張之路，此后持續(xù)進軍西南、長三角等區(qū)域，并確立以北京、天津、上海、成都、重慶五大核心城市為主的布局戰(zhàn)略。

??隨著城市群以及粵港澳大灣區(qū)的盛行，2017年，首創(chuàng)置業(yè)進一步將核心城市的布局戰(zhàn)略升級為京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)的核心城市圈戰(zhàn)略。

??同年，進軍粵港澳大灣區(qū)拿地，并在深圳土地市場一舉拿下龍華商業(yè)用地。

??2018年初的業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)提出了三年銷售目標，即2018年爭取完成800億，2019年爭取實現(xiàn)1000億，2020年實現(xiàn)1400億的目標，并向外界強調了“強投資、快周轉、沖規(guī)模”的戰(zhàn)略。并提出要重回行業(yè)30強。

??也是在這一年4月，44歲的鐘北辰接過總裁的權利棒，成為首創(chuàng)董事會里最年輕的一位。

??這被看做作是首創(chuàng)置業(yè)的“歷史性事件”。作為唐軍所治下首創(chuàng)置業(yè)的繼任者，鐘北辰稱自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想要將首創(chuàng)的“高周轉”再往上提一個臺階。

??事后看來，首創(chuàng)置業(yè)的規(guī)模擴張并不盡如人意，2018年，首創(chuàng)最終實現(xiàn)銷售706.4億，與800億目標無緣。2019年的目標也在此后調整為800億。

??2019、2020年，首創(chuàng)置業(yè)分別實現(xiàn)銷售規(guī)模808.1億元、708.6億元，除2019年完成調整后的800億目標，2020年的首創(chuàng)置業(yè)離它此前定下的千億目標似乎更遠了。

??規(guī)模追逐之外，債務也成為首創(chuàng)置業(yè)要著手處理的問題。

??2020年，首創(chuàng)置業(yè)有息負債為974億元。其剔除預售款以后的資產負債率為71.3%；凈負債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。前兩項指標仍觸碰“紅線”。年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物356.5億元。

??最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)累計實現(xiàn)簽約面積約174.3萬平方米；累計簽約金額約人民幣402.7億元，同比增長19.5%。根據(jù)克而瑞《2021年1-6月中國房地產企業(yè)銷售榜TOP200》，首創(chuàng)置業(yè)全口徑銷售排名第55位。

??如今即將私有化退市，千億的銷售目標，仍像施加在首創(chuàng)置業(yè)頭上的“魔咒”，難以逾越。