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??“倘若這兩幅地塊新的用途在商業上具有吸引力，我們也可能會參與拍地。”7月13日，瑞安房地產有限公司（00272.HK 以下簡稱“瑞安房地產”）方面對中國房地產報記者表示。

??該公司回應的是4天前發生的一筆交易。7月9日，瑞安房地產的兩個子公司同意向佛山市禪城區土地儲備中心交還兩個地塊，總現金補償為26.53億元。

??2007年，瑞安房地產以75.1億元的價格競得了總建筑面積150萬平方米的佛山嶺南天地項目，這是當時廣東規模最大的舊城改造項目。此次退回的兩塊地屬該項目的未開發地塊，原計劃是要建設兩棟超高層辦公樓，但拿地14年至今未動工。有研究數據顯示，2020年上半年佛山甲級寫字樓的空置率高達43.8%。

??廣東房地產專家鄧浩志認為，從經濟上算賬，原方案對買賣雙方都不利，退地是正確選擇。對開發商而言，以目前市場行情預判，這兩個地標項目建起來后十之八九是虧損的，對地方政府來說，若將地塊更改為住宅用途重新出讓，也能有更高收益。

??拿地14年未動工

??一朝退回

??在公告中，瑞安房地產透露，退回的7號、8號土地是2007年11月收購的，當時計劃用于辦公及商業發展，由于地下設施管道因種種原因延遲拆除，導致土地至今未開發。因此，這兩塊地在2020年分別錄得了1.93億元、1.82億元的凈虧損。

??7號土地總占地面積約為8109.35平方米，所獲補償金額約為11.11億元，8號土地的占地面積為16385平方米，補償金額約為15.42億元。兩塊地的總補償金額為26.53億元，比24.5億元的賬面凈值高出了約2億元。瑞安房地產強調，為了配合佛山市政府對這兩幅地塊的重新規劃，公司同意將該兩幅地塊交還土地儲備中心，這符合公司提高資產周轉率、提升資金效益的輕資產策略，不會因該交易產生重大收益或虧損。

??據了解，將地塊收回后，佛山市政府打算重新調整土地用途，再度公開出讓，瑞安房地產也表達了參與拍賣的可能性。由此可見，退地的一部分考量應該是與地塊原本的用途有關。公開消息顯示，這兩塊地此前是規劃為地標建筑，計劃建設兩棟高度分別為260米、420米的辦公樓，超過佛山市已落成寫字樓的高度。

??佛山雖為廣東的制造業重鎮，但甲級寫字樓的需求量與一線城市還是有較大差距。鄧浩志表示，佛山在大商貿、大金融、大地產、總部經濟等領域的產業占比并不高，造成了其對商務辦公物業需求總量以及形態上與一線城市的不同，就高端辦公需求而言，與臨近的廣州更是差了一個量級，因此導致了大量優質商辦物業被閑置。根據戴德梁行發布的《2020上半年佛山寫字樓市場報告》，2020年上半年佛山甲級寫字樓市場凈吸納量約3.2萬平方米，同比大跌55.3%，空置率43.8%，在全國主要城市中排名靠前。

??瑞安房地產也在年報中披露了2020年嶺南天地項目相關的公允值變動情況。其中，佛山第B號、C號地塊指的便是7號、8號土地，可供出租面積共37.4萬平方米，年末賬面值24.5億元，同比降低了14.9%，即估值減少了3.66億元。

??在鄧浩志看來，若瑞安房地產繼續選擇蓋地標，建設投入資金巨大不說，后期還有高昂的維護費用，還需要為招商引資頭痛。以目前市場行情預判，這兩個地標項目十之八九是虧損的。瑞安房地產的投資者也認為退地是明智之舉，有投資者表示，以5004.45元/平方米的樓面地價、37.4萬平方米的建筑面積計算，這兩塊地的拿地成本約為18.7億元，算上十幾年的資金成本，估計是一筆虧本買賣，但考慮到若繼續持有，未來還要巨額資金投入，及時止損也算利好。

??減倉大灣區

??加碼長三角

??據瑞安房地產方面介紹，截至目前，嶺南天地已建成總建筑面積約38萬平方米的住宅。最新一期住宅怡廷自2019年底起推出預售，至2020年底，逾95%已簽訂買賣合約。該項目還有2.8萬平方米住宅、23.7萬平方米商業物業待日后發展。這意味著，經過14年的發展，這個建筑面積高達150萬平方米的巨無霸舊改項目已經接近開發尾聲。截至目前，該公司仍只專注于嶺南天地這一個項目，并未在粵港澳大灣區增加新項目儲備。

??對于此次退地，瑞安房地產并不想被外界解讀為退出粵港澳大灣區。該公司相關人士表示：“我們會繼續開發嶺南天地待開發的物業，公司深耕佛山多年，若有進一步發展的機會，會積極考慮參與大灣區的發展。”

??話雖如此，從目前瑞安房地產的資源儲備情況來看，發展重心偏向長三角已是明顯的趨勢。截至2020年底，該公司共持有11個發展項目，分布于上海、武漢、佛山及重慶這4個城市，佛山無疑是其中城市能級最低的。在其56.2萬平方米的可售住宅物業建筑面積中，上海就占了34.4萬平方米，佛山只有2800平方米。

??2020年，瑞安房地產的合約銷售額為211.84億元，同比增長了69%，增幅主要來自于上海及武漢的項目。其中，僅是上海的項目就貢獻了約154.8億元銷售額。

??瑞安房地產主席羅康瑞在今年3月份的業績會上表示，會考慮投資粵港澳大灣區，目前在做很多的研究，將來會有機會，武漢也十分看好，但公司重點還是會在上海。該公司其他管理層透露，2020年上海幾個項目的銷售都取得了非常好的業績，寫字樓方面雖然短期內有一定下行壓力，但長遠而言，也看好上海的寫字樓市場。

??在新增投資上，瑞安房地產2020年的主要精力也是放到了長三角。2020年5月底，該公司以21億元的代價購入了上海青浦區蟠龍鎮4幅土地80%的權益，年內還與國際基金高富諾聯合收購了南京地標綜合物業――南京國際金融中心，雙方各占50%的股權。