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??深處監(jiān)管深水區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)隱現(xiàn)著新信號(hào)。

??據(jù)市場(chǎng)消息，被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

??“這不是一個(gè)新政策。”中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從去年參加過(guò)“三道紅線(xiàn)”相關(guān)座談會(huì)的一位房企人士處獲悉，去年“三道紅線(xiàn)”監(jiān)管政策推出后，監(jiān)管層就提出重點(diǎn)監(jiān)管“買(mǎi)地金額超年度銷(xiāo)售額40%”房企，之后通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，要求重點(diǎn)房企每月報(bào)送相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。

??“現(xiàn)在每月上報(bào)的監(jiān)測(cè)表中還要報(bào)送拿地信息，包括拿地額在銷(xiāo)售額中占比?！痹摲科笕耸糠Q(chēng)。

??“三道紅線(xiàn)”首批試點(diǎn)企業(yè)的一位人士表示，“現(xiàn)在都是以收定支，房企大都是這么做的?！?/p>

??在一位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一監(jiān)管思路并不意外，近日高層已不斷釋放出加強(qiáng)房地產(chǎn)融資端監(jiān)管信號(hào)。7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線(xiàn)四檔’融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理?！?/p>

??這日，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦表示，“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線(xiàn)四檔融資管理規(guī)則”“加強(qiáng)住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。

??一系列“負(fù)面”消息下，7月26日，房地產(chǎn)股遭遇“黑色”星期一，多只地產(chǎn)股下挫。

??“重點(diǎn)盯三個(gè)維度”

??2020年8月底，住建部、央行在京召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線(xiàn)”。參與此次座談會(huì)的12家房企成為首批試點(diǎn)企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤(rùn)置地和陽(yáng)光城。

??2020年最后一天，有關(guān)部門(mén)再次召開(kāi)關(guān)于“三道紅線(xiàn)”座談會(huì)，表示將對(duì)試點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)圍，數(shù)量可能會(huì)從12家擴(kuò)大到30家。恒大、融創(chuàng)、陽(yáng)光城、碧桂園、萬(wàn)科5家企業(yè)參加了第二次座談會(huì)，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

??“三道紅線(xiàn)”下，房企紛紛將“零踩線(xiàn)”、降負(fù)債列為頭等大事。但同時(shí)，不斷有市場(chǎng)人士擔(dān)心，融資新規(guī)雖能有效控制企業(yè)表內(nèi)財(cái)務(wù)杠桿，但房企仍有可能通過(guò)表外負(fù)債方式獲得外部資金；此外，房企采用聯(lián)合營(yíng)模式的大部分重要信息并未公開(kāi)披露，有可能加大市場(chǎng)評(píng)估開(kāi)發(fā)企業(yè)真實(shí)信用指標(biāo)的難度。

??尤其在首批集中供地中，開(kāi)發(fā)商多“馬甲”拿地、利用收購(gòu)并躲避監(jiān)管的現(xiàn)象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進(jìn)拿地的情況也引發(fā)監(jiān)管層注意，監(jiān)管開(kāi)始升級(jí)。

??據(jù)一位券商人士透露，今年監(jiān)管部門(mén)對(duì)于“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企重點(diǎn)盯上了三個(gè)維度，一是當(dāng)年累計(jì)權(quán)益拿地金額不能超過(guò)累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額的40%；二是過(guò)去3年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~不能連續(xù)為負(fù)；三是每月上報(bào)商票數(shù)據(jù)。

??就在6月30日，央行等監(jiān)管部門(mén)將商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線(xiàn)”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)?，F(xiàn)在，拿地?cái)?shù)據(jù)也被納入房企每月須上報(bào)的監(jiān)測(cè)報(bào)表中。

??40%拿地金額占比上限，在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，大大限制了房企運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿和高周轉(zhuǎn)來(lái)做大規(guī)模回轉(zhuǎn)空間，對(duì)于地方政府土地出讓金收入的負(fù)面影響也是必然的，但總體而言有利于房企財(cái)務(wù)運(yùn)行與現(xiàn)金流回歸到安全穩(wěn)健區(qū)間。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，該政策對(duì)熱點(diǎn)城市影響比較大。開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始回歸熱點(diǎn)城市，特別是龍頭開(kāi)發(fā)商對(duì)“兩個(gè)集中”供地模式下熱點(diǎn)地塊爭(zhēng)奪非常激烈。部分開(kāi)發(fā)商還有做大規(guī)模動(dòng)力，有些企業(yè)沖千億、沖萬(wàn)億企業(yè)積極性很高，對(duì)這部分企業(yè)影響也比較大。

??這些房企上半年拿地銷(xiāo)售比已超40%

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，根據(jù)買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%上限，2021年上半年拿地30強(qiáng)房企中，有12家已經(jīng)過(guò)線(xiàn)。

??一類(lèi)是“零踩線(xiàn)”央企國(guó)企隊(duì)，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)。

??上半年國(guó)企央企中拿地最為激進(jìn)的是越秀地產(chǎn)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前6個(gè)月越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入487億元，卻豪擲436億元用于拿地，拿地銷(xiāo)售比高達(dá)89.5%。

??4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產(chǎn)一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當(dāng)之無(wú)愧的“黑馬”。

??2021年越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)為1122億元，以此計(jì)算，其全年拿地金額上限應(yīng)為448.8億元，這也意味著即使完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷(xiāo)售比依然超標(biāo)。

??在幾個(gè)月前的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰透露，公司今年計(jì)劃買(mǎi)地金額將達(dá)到520億元以上，繼續(xù)保持較大投資力度。

??建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口以及華潤(rùn)置地上半年拿地銷(xiāo)售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標(biāo)。

??上半年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入934億元，新增土地價(jià)值659.2億元，拿地銷(xiāo)售比高達(dá)70.6%。且建發(fā)房產(chǎn)頻繁高溢價(jià)拿地、奪地王，其去年才突破千億元門(mén)檻。

??值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)在去年也頻繁高溢價(jià)拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求規(guī)模的同時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)也面臨著一些問(wèn)題。

??建發(fā)房產(chǎn)沒(méi)有單獨(dú)上市，但以建發(fā)股份數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年建發(fā)股份經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發(fā)股份經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80.6%。

??一位房企人士稱(chēng)，此次監(jiān)管層再度明確累計(jì)權(quán)益拿地金額不能超過(guò)累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額的40%，預(yù)計(jì)這些企業(yè)后期會(huì)適當(dāng)降低拿地力度，以達(dá)到40%標(biāo)準(zhǔn)。

??另一類(lèi)則是不惜冒著“踩線(xiàn)”風(fēng)險(xiǎn)，也要沖刺規(guī)模的房企，這部分占了多數(shù)，如卓越集團(tuán)（拿地銷(xiāo)售比93.8%）、綠城中國(guó)（65%）、中駿集團(tuán)（57.9%）、中交房地產(chǎn)（52.1%）、新希望地產(chǎn)（52.6%）、融信集團(tuán)（45.3%）、雅居樂(lè)（45%）等。

??拿地銷(xiāo)售比最高的是卓越集團(tuán)，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入683億元，新增土地價(jià)值640.6億元，拿地銷(xiāo)售比高達(dá)93.8%。

??上半年，卓越集團(tuán)在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯(lián)合體拿下的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和東小口地塊，未來(lái)地塊售價(jià)上限為6.3萬(wàn)元/平方米，但該地塊競(jìng)拍后樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)5.32萬(wàn)元/平方米，中間只有不到1萬(wàn)元價(jià)差。

??據(jù)媒體報(bào)道，2020年11月，卓越集團(tuán)高層在內(nèi)部會(huì)議上提出，兩三年內(nèi)希望能做到行業(yè)TOP20。除了規(guī)模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個(gè)重要原因。

??綠城中國(guó)今年上半年拿地888億元，占當(dāng)期銷(xiāo)售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場(chǎng)頻頻拿地，對(duì)于規(guī)模拓展野心可見(jiàn)一斑。有分析稱(chēng)，綠城中國(guó)優(yōu)勢(shì)是第一大股東中交集團(tuán)央企的信用背書(shū)，為其在資本市場(chǎng)融資提供便利。

??截至2020年底，綠城中國(guó)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66%和2，已符合監(jiān)管要求；但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，仍“踩中”一道紅線(xiàn)。拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40%的雅居樂(lè)，同樣“踩中”一道紅線(xiàn)。

??值得注意的是，上半年拿地銷(xiāo)售比達(dá)52.1%的中交地產(chǎn)已腳踩“三道紅線(xiàn)”。數(shù)據(jù)顯示，其2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，超出70%的紅線(xiàn)值；凈負(fù)債率為296.4%，同比上升146.2%。

??相比之下，之前一些參加過(guò)“三道紅線(xiàn)”座談會(huì)的標(biāo)桿房企則從拿地百?gòu)?qiáng)榜上“消失”了。債務(wù)壓力下，為達(dá)到國(guó)家對(duì)“三道紅線(xiàn)”要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)、甩賣(mài)資產(chǎn)等方式來(lái)改善財(cái)務(wù)狀況。

??無(wú)論是在某指院還是克而瑞發(fā)布的上半年拿地百?gòu)?qiáng)榜中，中國(guó)恒大均未能上榜，進(jìn)入榜單的最低門(mén)檻是37億元。這意味著中國(guó)恒大2021年上半年在土地市場(chǎng)上幾無(wú)收獲。

??去年剛剛跨過(guò)3000億元銷(xiāo)售規(guī)模的世茂，上半年拿地金額也不過(guò)74.8億元，與其過(guò)去幾年高擴(kuò)儲(chǔ)的態(tài)勢(shì)畫(huà)風(fēng)變化略大。此外，中南置地、陽(yáng)光城、雅居樂(lè)和佳兆業(yè)等房企上半年拿地規(guī)模也明顯降速。

??分析人士預(yù)計(jì)，（40%拿地銷(xiāo)售比）政策落地后，預(yù)計(jì)第二批集中供地?zé)岫葧?huì)降低，整體土地溢價(jià)率會(huì)走低。