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??世茂工三又一次出現(xiàn)在人們的面前，這一次它終于成功易手。

??7月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣平臺顯示，北京卓睿物業(yè)管理有限公司（“中植系”公司，下稱“卓睿物業(yè)”）競得北京市朝陽區(qū)工體北路13號院3號樓1-4層及5幢不動產(chǎn)項目（即“世茂工三”項目），成交價格為16.45億元。

??這已是北京世茂工三項目第5次掛牌拍賣，該物業(yè)正是賈躍亭在國內(nèi)最值錢的資產(chǎn)。

??標(biāo)的信息披露，項目評估價格為29.28億元，本次起拍價格較前次掛牌價格再度縮水20%，保證金1億元，增價幅度500萬元，卓睿物業(yè)加價一次即成功競得。。

??第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責(zé)人、助理董事李想在受訪時表示，世茂工三是一個典型的城市更新項目，目前該項目仍有商戶運營，但實際上它已經(jīng)處于經(jīng)營不善的狀態(tài)。項目當(dāng)前的整體招商、運營、管理水平平庸，無法匹配三里屯商圈潮流的檔次和氛圍，所以它需要重新賦能、激活潛力。“中植系”在城市更新這個賽道已經(jīng)完成了好幾宗收購交易，說明他們很有興趣在這個領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。

??全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平告訴記者，像世茂工三這樣的小體量商業(yè)，一定要有獨特的定位，例如，SKP-S館、奢侈品快閃、西單城市更新場等。

??圍繞做高端品牌創(chuàng)新店，還是有想象空間的，王永平表示，但由資本方拿下的這個小體量項目，除非能整合到資源方合作操盤，否則單獨一家資本，很難能把它做起來。

??一波五折的拍賣

??昔日網(wǎng)紅項目虧損13億元出手

??29.72億元買入，16.45億元賣出，5年時間，賈躍亭在世茂工三這筆買賣上虧了13億元。

??公開信息顯示，世茂工三商場位于北京朝陽區(qū)三里屯工體北路，南臨工人體育場北路，東臨新東路，北靠幸福中路，西側(cè)為幸福村三巷。建筑面積8.23萬平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、地下商業(yè)、辦公、地庫。

??該項目2016年被世茂許榮茂以30億元的價格賣給了賈躍亭，高出市價近10億元，曾被稱為賈躍亭旗下最值錢資產(chǎn)。

??但隨后一場由拖欠供應(yīng)商款項引發(fā)的樂視系資金鏈危機爆發(fā)。樂視為緩解資金之困，開始各方尋找買家接盤世茂工三。

??李想稱，世茂工三的最大優(yōu)勢是區(qū)位，項目位處朝陽工體北路三里屯商圈，整個區(qū)域是北京潮流匯集的地方，有很強烈的吸引消費的能力。但它的問題就在于自從賈躍亭買下這個項目以后沒有用心打造，導(dǎo)致項目多年經(jīng)營不善，還有著四次法拍四次流拍的經(jīng)歷，這些都會對整個項目的品質(zhì)和運營產(chǎn)生一定的負面影響。

??在此次成交前，項目標(biāo)的的出讓之路較為坎坷，曾4度流拍。

??2019年1月世茂工三首次拍賣，起拍價格23.02億元，最終流拍；2019年4月世茂工三第二次拍賣，起拍價格21.87億元，降價5%，最終流拍；2019年8月世茂工三第三次拍賣，起拍價格為21.87億元，未調(diào)價，最終流拍；2021年4月世茂工三第四次拍賣，起拍價格20.5億元，降價6.26%，最終流拍。

??“這個項目之前流拍了四次，期間不斷地降價，最后降到16.45億元才拍賣成功，比之前的樂視的收購價格跌去差不多45%。說明該項目會讓很多的機構(gòu)去認真思考一下，值不值得以這么高的價格來拍、要不要去跟投。”李想坦言。

??據(jù)競買公告，競拍成功后，拍賣款將繳入法院指定賬戶，該戶名即為中信銀行總行營業(yè)部作為原告與樂視系作為被告的案件案號，北京財富時代置業(yè)、北京百鼎新世紀(jì)、樂視控股以及賈躍亭在此案中為被執(zhí)行人，被執(zhí)行標(biāo)的為21.36億元。

??公開資料顯示，卓睿物業(yè)成立于2020年5月11日，法定代表人為趙一荻，注冊資本為1000萬元人民幣，公司由北京中植資源物業(yè)管理有限公司100%持股。

??北京中植資源物業(yè)管理有限公司為中植創(chuàng)信投資有限公司全資子公司；中植創(chuàng)信投資有限公司為中海晟融（北京）資本管理集團有限公司全資子公司；中海晟融（北京）資本管理集團有限公司由中海晟豐（北京）資本管理有限公司持股99.9333%，由解直錕持股0.0667%；中海晟豐（北京）資本管理有限公司由解直錕持股100%。

??為什么是中植系？

??多年來，“中植系”在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有不少布局，是很多房企背后的“金主”。

??最近的一次，是與佳源國際聯(lián)手出現(xiàn)在10月末浙江嘉興的一場土地拍賣中。自去年佳源國際在嘉興首次聯(lián)合“中植系”沖進土地市場后，雙方便以佳源國際持股60%，“中植系”持股40%的方式展開數(shù)次合作。

??在“中植系”買入北京工體3號公寓的同時，世茂的名字以合作方的名義被提及。2020年4月26日，“中植系”投資平臺中海晟融披露已收購北京市東城區(qū)工人體育場西路公寓項目（北京工體3號公寓），并以40%權(quán)益引進世茂集團合作。

??坊間盛傳，“中植系”在房地產(chǎn)圈最大的合作對象就是世茂，通過中植創(chuàng)信投資這個平臺與世茂以50:50的股權(quán)比例成立了多家公司。

??除此之外，還有佳兆業(yè)。2017年9月，佳兆業(yè)復(fù)牌半年后，掌門人郭英成用項目收益作為交換，引入“中植系”外援，旗下中海晟融透過設(shè)立35億元基金收購佳兆業(yè)位于深圳南門墩城市更新項目51%股權(quán)。中植方面稱，深圳這座城市是投資者們不愿錯過的“寶地”。

??在房地產(chǎn)行業(yè)，“中植系”善用錯綜復(fù)雜的資本運作。除世茂、佳兆業(yè)外，還與大名城、萬通地產(chǎn)、藍光發(fā)展等上市房企有過密切交往。

??近年來，中植系對北京大宗資產(chǎn)項目已經(jīng)不是首次出手。

??除購入中弘大廈、工體項目外，2016年，中植系旗下中融信托旗下地產(chǎn)投資基金中融長河資本，還先后斥資逾32億元收購北京中融信托大廈、百盛太陽宮寫字樓，進行了"商改辦"改造，并迅速對外出租。

??據(jù)了解，此次拍賣，龍湖、世茂、高和、遠洋資本、帝王都曾表現(xiàn)出意向，但最終由中植拿下。

??李想認為，類似世茂工三這樣的城市更新類項目，它的募、投、管、退周期大約是五到十年，它和傳統(tǒng)的住宅開發(fā)周期與模式并不一樣。首先城市更新的周期更長；其次，在“三道紅線”等嚴(yán)格的政策監(jiān)管下，上市房企對現(xiàn)金流的要求更趨嚴(yán)格，而該項目資產(chǎn)偏重、回報周期也更長。

??因此部分房企去實踐多元化、比如進入城市更新的賽道，更易受到財務(wù)狀況的束縛，表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。李想表示，反而一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的機構(gòu)投資者或基金方，他們的操盤模式可能會更靈活、更激進一些。

??世茂工三項目確實需要一些新思路和新想法去打造，大致的方向應(yīng)該是兩種，一種還是作為購物中心去運營；另一種是“商改寫”。但這兩種方向都是機遇和挑戰(zhàn)并存，而且需要一定的時間去升級、改造、調(diào)整，李想稱。