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??距項(xiàng)目停工風(fēng)波過去不到1個月，奧山集團(tuán)又陷入了商票到期未兌付輿論危機(jī)。

??8月9日，據(jù)多家媒體報道，奧山置業(yè)有限公司（以下簡稱“奧山置業(yè)”）旗下公司出現(xiàn)商票逾期未兌付情況。其中，武漢奧山新印象置業(yè)有限公司（以下簡稱“奧山新印象”）簽發(fā)的商票提示付款已拒付；武漢奧山圣達(dá)置業(yè)有限公司簽發(fā)的商票也在8月6日逾期未兌付。有持票人表示，奧山方面曾告知，因與商票收款人存在糾紛，不能全額兌換。

??對此，奧山方面曾向媒體提供一份“說明函”稱，持票人并未事先與公司取得聯(lián)系。公司基于誠信經(jīng)營，本著對持票人負(fù)責(zé)的態(tài)度主動與持票人溝通，目前已與持票人達(dá)成一致，將盡快安排兌付。

??8月10日，中國房地產(chǎn)報記者就奧山“說明函”內(nèi)容向上述持票人求證，得到了否定答案，“都是無效溝通，現(xiàn)在也沒有兌付，我已經(jīng)準(zhǔn)備起訴了。”

??踩雷奧山商票

??“我持有商票票面金額是50萬元，我朋友那里有幾百萬元的。”上述持票人告訴記者。

??記者在采訪中了解到，上述商票已經(jīng)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，目前持票人為一家小型企業(yè)。

??上述持票人表示，自己在此前與奧山方面溝通中，受到各種推脫。奧山方面曾稱，因商票與收款人存在糾紛，所以要向商票上的收票人要回票面金額的30%之后，才能給持票人全額兌付。

??至于“如果收票人拒絕給奧山方面票面金額30%款項(xiàng)，他們是否會支付票面金額70%款項(xiàng)給持票人”，持票人則表示，“我們也搞不懂，感覺是耍賴。”

??根據(jù)持票人提供的商票可以看到，該批商票出票人為武漢奧山新印象，收票人為江陰鑫長達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司（以下簡稱“江陰鑫長達(dá)”）；商票出票日期2020年7月29日，匯票到期日2021年7月29日，持票周期一年。票面金額50萬元。

??就奧山新印象與江陰鑫長達(dá)之間的糾紛問題，中國房地產(chǎn)報記者撥打了江陰鑫長達(dá)電話，在表明采訪意圖后電話被掛斷。

??隨后，記者多次致電奧山新印象、奧山置業(yè)預(yù)留電話，均無法接通。

??“出票人與收款公司之間糾紛不影響現(xiàn)在持票人商票兌付。”北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正就此向記者解答，根據(jù)《中華人民共和國票據(jù)法》第十三條規(guī)定，票據(jù)債務(wù)人不得以自己與出票人或者與持票人前手之間抗辯事由，對抗持票人。

??“根據(jù)法律規(guī)定，匯票（即商票）到期被拒絕付款的，持票人可以對背書人、出票人以及匯票的其他債務(wù)人行使追索權(quán)。匯票的出票人、背書人、承兌人和保證人對持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。持票人可以不按照匯票債務(wù)人的先后順序，對其中任何一人、數(shù)人或者全體行使追索權(quán)。”齊正表示。

??目前，上述持票人已準(zhǔn)備訴諸法律。

??風(fēng)波不斷背后

??企查查APP顯示，奧山置業(yè)近5年里2021年案件占比最高，為近5年案件的48.78%。

??在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，商票逾期或者拒付，意味著出票人已經(jīng)出現(xiàn)了現(xiàn)金流危機(jī)和流動性問題，這將導(dǎo)致作為開票人的房企無法再開出商票融資，等于依靠自身信用向上下游融資能力徹底喪失。

??這不是今年以來奧山集團(tuán)遭遇的第一個危機(jī)。

??企查查APP顯示，奧山置業(yè)當(dāng)前有47個司法案件，其中91.49%案件身份為被告，2.13%的案件身份為原告。31.91%的案件案由為合同糾紛，近5年里2021年案件占比48.78%。

??上半年，奧山集團(tuán)在全國多個項(xiàng)目都出現(xiàn)了停工和延期情況。

??奧山集團(tuán)進(jìn)入成都的首個代表作品奧山府·九重錦，原定于今年5月8日竣工、6月30日交房，后交房日期從6月延遲到9月，又再次被延至年底。

??交付日期是2020年12月30日的武漢光谷澎湃城奧山府15棟高層、6棟小高層以及別墅產(chǎn)品，在今年3月份出現(xiàn)了業(yè)主拉橫幅維權(quán)畫面。到7月，該項(xiàng)目部分樓棟依然沒有完成交付。

??在恩施，奧山鉑悅府因延期交房，被業(yè)主稱為“龜速開發(fā)商”；奧山集團(tuán)進(jìn)入重慶市場的奧山府，也停工了近半年。

??多處項(xiàng)目停工原因被指向奧山集團(tuán)資金問題。

??對此，奧山集團(tuán)曾在7月回應(yīng)，“前期由于疫情影響，我們與總包方關(guān)于合同等問題出現(xiàn)了分歧，導(dǎo)致成都、武漢東西湖區(qū)域以及黃石的3個項(xiàng)目工期有一定順延。目前公司和總包方已協(xié)調(diào)完畢，新的施工計劃已出臺，正全力搶抓工期。公司正持續(xù)改善經(jīng)營能力，提升經(jīng)營業(yè)績。”

??再往前推，奧山集團(tuán)令人印象深刻的還有兩次沖擊IPO失敗經(jīng)歷。兩度遞表失敗，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為與其不大的體量和過高負(fù)債率分不開。

??招股書顯示，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度， 奧山收入分別為 13.12億元、15.52億元及18.9億元，年復(fù)合增長率為20.1%。

??單從收入來看，奧山市場表現(xiàn)還是讓人滿意的，但背后問題也不少。

??據(jù)奧山控股稱，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，公司借款總額分別為25.33億元、53.38億元及59.68億元，凈資本負(fù)債比率分別為316.5%、568.9%及283.1%。

??2017年至2018年凈資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降，但實(shí)際上，其計息借款及其他借款反倒從2017年的53.38億元增至59.68億元。

??另外，2016年、2017年及2018年，該公司未償還銀行及其他借款加權(quán)平均實(shí)際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%。

??同時，其招股書顯示，于2018年12月31日至最后可行日期止期間，該公司與金融機(jī)構(gòu)分別訂立總額為人民幣3.41億元及人民幣20.2億元的貸款協(xié)議及信托融資協(xié)議。貸款利率從10%至18%不等，信托融資利率從10%至13%不等。

??奧山融資成本極高。

??商票融資還香嗎？

??實(shí)際上，不止奧山集團(tuán)這類地方小型房企在商票方面遭遇兌付危機(jī)。今年以來，諸多房企都曾出現(xiàn)商票逾期未兌付現(xiàn)象，其中不乏一些頭部房企。

??中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴記者，發(fā)行商票是出票人間接把應(yīng)付的工程款、材料款、廣告費(fèi)或其他相關(guān)款項(xiàng)，通過遠(yuǎn)期的一種承兌匯票形式進(jìn)行支付，本質(zhì)上是利用下游進(jìn)行資金循環(huán)。

??這類支付方式也減少了房企對自身公司營運(yùn)資金占用，被業(yè)界看作“變相融資”。由于發(fā)行商票在負(fù)債表中計入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)，因此避開了“三道紅線”對有息負(fù)債監(jiān)管，一些承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企們自去年起紛紛加大了商票發(fā)行。

??據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)，2020年中國票據(jù)市場中商票簽發(fā)金額為3.62萬億元，同比增長19.77%。

??“目前，已經(jīng)出現(xiàn)了不少房企商票違約問題，部分企業(yè)商票存量過大，如果不將之及時納入監(jiān)管范圍，則有可能導(dǎo)致市場整體信用風(fēng)險提升與失控，引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險。”柏文喜介紹。

??這一現(xiàn)象也引起監(jiān)管部門注意。

??6月30日，央行等監(jiān)管部門將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。

??對此，柏文喜認(rèn)為，房企商票納入監(jiān)控，一方面，房企利用自身信用進(jìn)行債權(quán)融資、商票融資等活動會受到監(jiān)管和一定限制，同時也給房企流動性帶來一定壓力；另一方面也可以促使房企盡快將財務(wù)指標(biāo)回歸到穩(wěn)健運(yùn)行區(qū)間以內(nèi)。對于一些不能及時調(diào)整的房企，也可能會出現(xiàn)“暴雷”，若債權(quán)融資、票據(jù)融資受限，那么就有可能出現(xiàn)商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等。