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??“這也是一次雙贏交易。彩生活是物業第一股，具有別人沒有的行業地位，第一股與第一強的物業合作，會產生非常好的化學反應。”9月29日，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江對中國房地產報記者表示，這次交易強化了碧桂園服務的全域布局，增強了市場競爭能力。

??9月27日，李長江剛剛接受了中國房地產報記者的專訪，話題涉及今年以來的兩筆重磅交易——藍光嘉寶及富力物業，以及背后的收并購邏輯。彼時，他表示，做完這兩筆交易后，碧桂園服務手里仍有較為充裕的現金，不排除有繼續進行大宗并購的可能性。話音剛落，第3個大宗并購案便達成了。

??他認為，今年與這3個物業上市公司的合作，都是市場行為，也都實現了雙贏、甚至三贏。作為物業管理行業的頭部企業，碧桂園服務每年接觸的收并購項目以幾十個乃至上百個為單位，“手中始終都有項目在洽談”。在他看來，當前的市場，收并購的機會非常多，“當好的機會出現時，我們會果斷把控”。

??對于傳聞中的熱門標的——恒大物業，他直言：“之前的確接觸過，當下的確沒有接觸。”至于未來是否會合作，“不能否定有這種可能性，但的確主動權也不在我們。”

??藍光嘉寶、富力物業、彩生活等收并購機遇的出現，很大部分是源于今年以來房地產行業生存環境的變化。從一些機構的角度看，房地產開發市場增量天花板的臨近，難免會給物業上市公司的增長預期帶來一定影響。對于這個問題，李長江看得比較樂觀，他相信地產行業只是階段性的遇到了政策執行的門檻，但房地產行業依然還在成長，物業管理行業也一樣。“我依然認為，物業管理行業現在所處的位置，就像10年前的地產行業。”目前，物業管理行業仍然高度分散，前100強管理規模的市占率才30%左右，“行業遠未到高度集中的階段，對有志于做大做強的公司都有很大機會”。

??“跟富力物業談了幾個月，價格公道”

??中國房地產報：今年碧桂園服務完成了兩筆大額的收并購，對于這兩筆交易，你是怎么看的？碧桂園服務看中了富力物業什么？

??李長江：兩筆合作，其實都是市場的行為，當機會來的時候，各自站在自己的立場，感覺交易對自己有幫助，就做了。藍光嘉寶是春節后開始推進合作事項，每天24小時談判，就各自直達決策層，在完成各種法定手續后，實質交易就完成了。

??富力物業，我們主要認同幾個方面，他們的管理質量、項目的分布和我們可以形成互補，特別是在一線城市的業務。商業的部分是不錯的，團隊也非常不錯，有些管理人員我比較熟悉，了解公司的長短板。這種合作就是雙贏，甚至可能是三贏，我們是一方，對方物業是一方，甚至還有對方的地產母公司，各算各的賬，彼此都覺得這樁生意值得做，那就做。這種機會是市場帶來的，不是刻意就能找到的。

??中國房地產報：以富力物業的規模，洽談的時間應該會比較長吧？富力物業在今年4月份向港交所提交了上市申請，那雙方應該是在4月份之后才接觸的？交易的難度是不是也比較大，預計幾時能完成？

??李長江：跟富力物業的合作用了不短時間，畢竟公司體量不小，要推進談判，了解項目和團隊情況，各自上會等。可能4月份之前，對方沒有這個想法，4月份之后，大的房地產形勢發生變化，股東的需求跟過去不一樣了，所以就開始談。

??其實每一單業務的合作、談判都不是那么容易，各自的立場和關注點不一樣，還要評估資產質量和以后的管理效果，也要考慮投資者的看法，以及長遠來講，對公司有沒戰略上的幫助。要看的不僅僅是價格，有些項目看似很便宜，但不符合公司的戰略需求，對業務也沒幫助，甚至可能還有負面影響，再便宜也不能要。

??我們跟富力物業的交易，價格應該說是公道的，不存在誰占了便宜。我們跟所有合作者都追求的是價格公道，雙方認同，各取所需。這樣對未來的合作才會有幫助，價格只是其中一個因素。

??根據協議，富力物業很快能完成整合。

??接觸過恒大物業

??中國房地產報：之前業內傳聞不少物業公司都跟恒大物業談過收購，但價格沒談攏，碧桂園服務有沒有談過？

??李長江：恒大物業之前的確接觸過，當下的確沒有接觸。對于未來是否合作，不能否定有這種可能性，同時，的確主動權不在我們。嚴格說，之前也還沒談到價格問題。

??中國房地產報：你怎么看待當下物業管理行業的收并購市場？今年收并購方面的預算是多少？是否還有進一步融資的需求？

??李長江：當下的市場，我們認為機會非常多。但是內部在把控的時候，我們對每次機會都審慎看待，風控、合規性、團隊能力、未來的協同效益是否匹配等，都是非常重要的把控點，無論是藍光、還是富力的合作，都是基于長遠戰略來組織的。

??我們歷來不做收并購的預算規劃，完全根據市場做決定，這兩次在資本市場的融資是基于我們判斷市場機會出現，然后做的融資。如果做了預算，團隊為了把錢花出去，就容易出現把控不嚴、為了擴張而擴張的現象，最終并購的質量未必能達到我們的要求。目前沒有再融資的安排，但當市場機會來臨的時候，公司也有很多手段和辦法解決資金需求，目前資金還是充裕的。

??中國房地產報：未來的幾個月是否還會有收并購的交易落地？

??李長江：我們手中始終都有項目在洽談，每一年談過的公司收并購項目，以幾十個甚至上百個為單位，但最后能夠真正達成目標的就那么幾個。下半年還有沒有大宗并購的機會？我覺得一切都有可能，只要手里有資金，當好的機會出現時，我們會果斷把控。但毫無疑問，我們也會用好每一分錢。

??中國房地產報：除了收并購，碧桂園服務也投資入股了不少同行如中梁百悅、長城物業等，這是出于什么考慮？

??李長江：這屬于小股的財務投資。既然是財務投資，一定是追求回報，而且我們認為這個回報是有保障、符合預期的。第二，我們可能跟被投資的公司形成戰略業務的協同，也有可能存在更多合作機會。

??對行業信心不減 千億營收目標不變

??中國房地產報：根據碧桂園服務的發展規劃，公司希望在2025年達成“千億營收”。在房地產市場銷售增速放緩的前提下，是否還有信心如期達成這個目標？

??李長江：我相信地產行業只是階段性的遇到了政策執行的一個門檻，但是房地產行業依然存在，那么物業行業也會存在。物業行業現在所處的發展程度，還處于10年前的地產行業。這一年來的行業整合只是在推進，沒有大的集中度整合，無論是增值服務還是基礎服務的好多模式也還在逐步摸索，這兩年又受制于新冠疫情，目前真正的行業巨頭還沒形成。結論就是，無論是房地產還是物業行業，都還在成長。

??目前行業仍然是高度分散的，對有志于做大做強的公司都有很大機會。從市占率來看，行業前百強才30%左右，遠未到高度集中的階段，對每個企業都有機會。

??千億營收的目標我們已經進行了分解，基礎物管服務希望實現500億元收入，增值服務超過300億元，城市服務超過200億元，商業物業方面希望過100億元。各個業務組合的時候，是可以做到的。哪一塊有短板的話，都可以用商業這一部分去補足，實現。

??中國房地產報：上市以來，碧桂園服務都保持了較高的利潤水平，今年上半年錄得的毛利率為33.39%、凈利率為19.26%。一些投資者難以理解為何物業管理能夠實現比地產開發還高的利潤率，你是怎么看的？

??李長江：毛利率要分解來看，基礎物業管理的毛利率是比較低的，因為物業管理費調價難。真正高毛利的業務來自于業主的到家服務、經紀服務等增值業務。未來5年，我們希望增值服務能夠貢獻超過300億元的收入，占比30%左右，但它所產生的利潤占比能夠達到60%以上。

??物業行業不能簡單的跟地產開發行業進行類比。這是一個輕資產的行業，沒有大量的資金成本，最重要的資產就是人了。在市場規則下，物業公司通過滿足業主需求，通過技術手段和專業能力實現較高的回報是合理的。

??中國房地產報：最近幾個月，物業上市公司的股價回調了不少，有機構認為這是價值回歸，你是否認同？碧桂園服務旗下的業務有沒有分拆上市的計劃？

??李長江：目前沒有分拆的想法。我不認為股價的調整是價值回歸，近期資本市場的擔憂情緒比較濃，有時候股價漲跌并不完全跟業績掛鉤。物業行業是民生行業，涉及千家萬戶，并沒有那么大的風險。股價的分化也比較厲害，可能在這種市場情況下，投資者更能甄別公司的抗風險能力。我相信，品牌好、團隊優秀、經營業績好，技術手段也能跟上的公司，市場會給出合理的估值。