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??當前，房地產金融監管政策趨嚴，確保房地產市場平穩運行成為現階段樓市調控的主旋律。行業從高杠桿、高周轉向平穩、高質量運營轉型,房企進入分化淘汰階段。這意味著，要想在能力生存時代跑贏競爭對手，首先需要平穩度過這個“行業風險出清周期”。

??在這場全面大考中，如何保障資金安全運轉成為房企面臨的新課題，其中，萬科、中海、遠洋等房企憑借低融資成本能力展示了高質量的行業發展樣本。

??8月發債規模銳減54.2％ 行業風險加速出清

??2021年，房企融資渠道全面收緊已是不爭的事實。

??據貝殼研究院數據顯示，2021年1-8月，房企累計發債6999億元，同比下降21%，發債規模僅占2020年全年的58%；8月單月，境內外債券融資共發行62筆，發行規模折合人民幣約571億元，同比減少54.2％。其中，融資規模排名前三的房企依次為：萬科、首開、遠洋。

??在嚴監管持續、融資環境收緊的狀態下，不僅房企整體債券融資規模出現了明顯下降趨勢，資金壓力倍增，其信用資質也逐漸分化。今年8月，共有信用債違約16筆，其中地產相關違約事件7筆。華泰證券發布研報指出，房企自身稟賦如股東背景、土儲質量、投拓能力和融資能力將成為影響房企分化的關鍵。

??股東背景雄厚、經營能力強、資金安全度高的房企，信用風險較為可控，且競爭優勢有望持續。如發債規模位居首位的萬科，深圳地鐵為其第一大股東；位居第三的遠洋集團，其股東方中國人壽和大家保險實力雄厚，且遠洋長期堅持穩健發展的經營策略，信用水平優質，得到惠譽、穆迪等國際權威機構的投資級評級。

??“近期個別行業頭部企業風險暴露，待風險出清后行業信用格局重塑。”銀河證券分析師則表示，目前行業個別房企的風險事件短期內會對市場情緒造成一定影響，但風險并不會蔓延至整個行業，萬科、遠洋等行業內“長跑選手”經營依舊穩健，待風險出清之后，優質資源將進一步向優質“長跑選手”傾斜。

??9月23日，遠洋集團成功發行19.5億元公司債券，債券為5年期，票面利率僅為4.06%，遠優于行業平均水平。據了解，本次所得款項將用于償還現有債務，發布完成后，遠洋集團年內短期負債再融資均已完成，債務結構進一步優化。

??“三道紅線”全綠 財務結構穩健

??如果說房地產的上半場“發展就是安全”，那么下半場的準則是“安全才能發展”。融資成本一定程度上是房企綜合實力的體現，企業融資成本較低，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業的市場競爭力，從而實現低成本融資的良性循環。基于此，低成本融資與遠洋集團穩健的財務基本盤密不可分。

??2021上半年，遠洋集團業績實現了穩健發展：協議銷售額達到524億元，同比增長25%；營業額205.13億元，同比增長6%；毛利潤為46.12億元，同比增長3%。

??除業績發展外，“三條紅線”的融資管理規則對房企發展提出了更高的要求，健康的財務狀況成為核驗房企能否持續穩定發展的關鍵指標。截止到2021年6月30日，遠洋集團剔除預收款后資產負債率69%，凈負債率67%，現金短債比1.6，“三道紅線”指標再次全部達標，均處于“綠檔”。不僅如此，其商票存量僅1.4億元，對“三道紅線”零踩線的達標情況無影響，公司整體的抗風險能力處于行業前列。

??現金流方面，遠洋集團上半年銷售回款金額達377億元,同比升12%，為后續發展提供了穩定的經營性現金流。截至2021年6月30日，遠洋集團手持現金382億元，能夠覆蓋短期負債，安全性好。

??今年5月，聯合資信在授予遠洋境內AAA級主體信用評級時，列舉了遠洋豐富的開發經驗、充足的土地儲備、持續增長的簽約銷售規模、優質的商業物業資源、暢通的融資渠道等顯著優勢，并正面肯定遠洋集團了雄厚的股東背景及股東支持。

??可售資源1800億元 未來增長確定性強

??在高度不確定的行業環境中,企業的“確定性”顯得格外重要。能否穿越行業周期實現長效發展？企業的長期性戰略至關重要。

??土地儲備是房企的生命線。近年來，房地產調控政策持續加碼，房企拿地環境出現新變化。而依托于前瞻性精準投資，遠洋集團在鞏固原有京津冀等核心區域發展優勢的基礎上，優化平衡全國布局，縱深推進“南移西拓”戰略。到2021上半年，其“南移西拓”地區銷售額占比達58%，同比提升8個百分點，貢獻突出。同時，下半年遠洋集團貨值充足，可售資源約1800億元，占全年70%，將持續為其帶來更充沛的經營性現金流。

??同時，未來能否開辟多元化拿地方式、降低拿地成本、提高拿地效率將成為房企提高核心競爭力的關鍵。遠洋以穩健的財務狀況為保障，在投資端持續發力，通過招拍掛、收并購、城市更新等多種方式持續擴儲。今年7月，遠洋以40億元平價獲取了紅星地產70%股權，在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區域布局亦將更加完善和均衡。

??不僅如此，歷經多年積累，遠洋集團雄厚的城市更新能力也將為其未來發展助力。2021年上半年，遠洋集團已簽約舊改項目近1800平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區重點城市。截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4658平方米，分布于47個城市。企業上半年新增土儲328萬平方米，總貨值約500億元。

??地產進入下半場，如何平穩度過行業風險出清周期，穩健財務水準、合理的土儲結構以及先進的產品力是企業對抗風險的堅實基礎。而遠洋集團低成本融資所展示出的綜合實力，意味著其不僅能贏得評級機構和投行的認同，也將在未來市場上占據一席之地。