??受流動性壓力的影響，內房股紛紛打上了變現(xiàn)香港資產(chǎn)的主意。自10月中旬中國恒大將位于香港長沙灣的恒大·睿峰項目轉讓給新世界，至12月17日世茂集團出售香港維港匯項目22.5%的股權和債權，短短兩個多月時間，內房股已經(jīng)賣掉了超過180億港元的資產(chǎn)，賣方的名單包括中國恒大、佳兆業(yè)、世茂集團、中國奧園、中國海外發(fā)展等。
??12月23日，戴德梁行香港資本市場執(zhí)行董事高偉雄對中國房地產(chǎn)報記者透露，除了上述已完成的交易，目前市場上還有內房股的幾宗資產(chǎn)在放售，包括土地、已落成物業(yè)，“剩下的都是早前高位買入的資產(chǎn)，現(xiàn)在賣的話，可能不少要虧本賣”。據(jù)香港業(yè)內人士介紹，中國恒大中心的購入價為125億港元，但目前的市場價大概在80億港元左右。
??高偉雄表示，房企們尚未下定割肉的決心，一方面是想看看春節(jié)后中央會否出臺穩(wěn)定市場的政策，減輕自身的現(xiàn)金流壓力，另一方面也是想選擇相熟的買家，萬一日后市場回暖，還有回購項目的機會。
??超180億港元資產(chǎn)被出售
??12月17日，世茂集團在公告中透露，將出售香港維港匯項目22.5%的股權和對應貸款，總代價為20.86億港元。交易完成后，世茂集團將不再持有該項目的股權。按照售價與標的的賬面值差額計算，世茂集團預計將錄得7.7億港元的確認虧損。
??維港匯項目是一個大型臨海住宅項目。2017年11月15日，信和置業(yè)、世茂集團、會德豐地產(chǎn)、嘉華國際及爪哇控股5家聯(lián)手，以172.88億港元的價格奪得了這個項目的土地。這次世茂集團轉讓的股份也是被該項目的原有股東接手。
??11月26日，中國海外發(fā)展公告稱擬出售香港啟德第6603號地塊30%的權益，代價總額為13.48億港元。這塊地是該公司在2020年12月才購入的，原本持有80%的權益。
??11月25日，香港房企——遠東發(fā)展宣布，已和新世界成立合營公司River Riches Limited，全資接盤佳兆業(yè)和商人陳壯榮各持股50%的香港啟德住宅用地。這筆交易的代價為79.48億港元，但兩位賣方所得金額需減去尚未償還貸款本金總額30.52億港元、相關待售貸款約12.32億港元。
??據(jù)了解，佳兆業(yè)在2020年11月以32.03億港元收購啟德項目50%的權益，地塊占地面積9708平方米，最高建筑面積為5.34萬平方米，截至今年6月底，該地塊的估值約97.86億港元。
??同樣是在11月，佳兆業(yè)還賣掉了2020年1月份以35億港元買入的屯門住宅地塊，售價為37.7億港元，買家是有“玩具大王”稱號的旭日國際集團主席蔡志明。這塊地是佳兆業(yè)當初從14家開發(fā)商手中奪得的，占地面積約1.35萬平方米，最高建筑面積約5.4萬平方米，本計劃在明后年上市銷售。
??中國奧園于11月12日與新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議，轉讓了3家子公司的全部股份及股東貸款。標的公司持有香港豪宅樓盤——燕貽大廈的住宅單位及車位，交易總代價為9億港元，中國奧園預計將錄得約1.77億港元的虧損。
??中國恒大的資產(chǎn)出售發(fā)生在10月中旬，該公司將已經(jīng)賣出一半住宅的恒大·睿峰項目轉讓給了項目的合作伙伴——新世界，作價24億港元。
??僅僅是上述有公開信息可查詢的交易，成交總額就達到了184.5億港元。從公告中不難發(fā)現(xiàn)，這些內房股套現(xiàn)的目的都是為了提高流動性，部分還有明確的償債用途。
??還有幾宗交易待落地
??在高偉雄看來，上述大部分交易的價格還算合理，虧損的僅為少數(shù)，中國奧園是因為項目的業(yè)權不完整，影響估值，若跟當初的收購成本相比，世茂應該沒有虧損。一位接近佳兆業(yè)的知情人士也表示，該公司賣掉香港兩個項目共回籠了超過18億港元的現(xiàn)金，且有一定的盈利。
??對比起這些已售項目，待售項目的出手難度要高上不少。據(jù)高偉雄介紹，目前內房股位正在放售、位于香港的資產(chǎn)包括中國恒大中心、佳兆業(yè)的一個小型項目、中國奧園的商業(yè)舊改項目、禹洲集團的一個住宅項目，以及世茂集團所持中環(huán)中心的部分樓層等。
??佳兆業(yè)位于香港西營盤東邊街的項目在11月底已傳出了將轉手的消息，叫價5億港元，這也是該公司2020年買入時的價格。
??中國奧園的舊改項目位于葵涌，在2018年收購得來，有12層樓，改造后共能提供200多個辦公室及會議室。禹洲集團在2014年以3.74億港元購得了香港堅道一處物業(yè)，重建為27層的高級住宅。該公司管理層在2017年時曾表示該項目暫時不考慮銷售，會作自持收租之用。有市場消息指，目前這個項目的放售價格約為10億港元。
??世茂集團在11月已將中環(huán)中心的3層物業(yè)抵押給星展銀行，以獲取該行提供的一筆貸款。據(jù)高偉雄透露，目前有一些買家正在跟該公司接觸，洽談部分樓層的收購。
??中國恒大中心是中國恒大在2015年從華人置業(yè)手里買入的，當時的交易價格高達125億港元。今年8月份，這棟樓被傳將以105億港元的價格出售，但時至今日仍未成交。香港一位業(yè)內人士表示，近兩年香港寫字樓的租金、售價都較高峰期下跌了近30%，中國恒大中心已有30多年歷史，目前市場價大概是在80億港元左右。
??高偉雄發(fā)現(xiàn)，近期內房股所做的交易有一個特點，那就是大部分房企都選擇了自己熟悉的交易對手。“香港本地的一些買家也談過，但賣方最后都選了有過合作的公司。”
??例如，世茂集團將維港匯的項目股權轉讓給了項目的合作方，中國恒大的恒大·睿峰本就是從新世界手中收購來的，此番又賣了回去。佳兆業(yè)與“玩具大王”蔡志明也有著深厚的友誼，2014年，蔡志明在佳兆業(yè)的危急關頭收購了深圳航運集團，待佳兆業(yè)緩過氣后又讓其回購，2017年，蔡志明還接下了佳兆業(yè)轉出的約2.17億股股份，幫助該公司恢復公眾持股量。據(jù)了解，新永投資發(fā)展有限公司的實控人伍永輝與中國奧園頗有淵源，后者待售的葵涌項目也可能賣給相熟的企業(yè)。
