??為馳援出險房企，資金層面開始頻頻“放水”，2022地產并購大年即將開幕。
??1月17日，浦發銀行公告，將于1月21日簿記發行房地產項目并購主題債券，規模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。這是由金融機構發行的首單房地產項目并購債。
??優質房企也開始自主發行并購票據。1月12日，招商蛇口30億元并購票據完成注冊，首期發行25.8億元。在央企華僑城近期發行的一筆中票中，也有約15億元資金用于償還并購貸款。
??市場消息顯示，華潤、中海、萬科等企業均有計劃在銀行間市場注冊發行并購票據，所融資金將用于地產項目收并購。
??政府層面也樂于促成這一局面。中國房地產報記者獲悉，近期，廣東省政府已召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業集團等國企和民企，目的是為幾家國企央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。
??“按照會議精神，以項目收并購為主，而不是企業股權收購，這樣能夠把項目和企業風險進行分割?！睆V東一位業內知情人士稱。
??并購貸款政策的落地和地方政府的介入，無疑指引了房地產市場收并購風向。多位地產界人士認為，今年房地產并購機會將增多，在這輪并購中，國企、央企將成為市場接盤主力軍，發揮排雷和驅動風險“軟著陸”角色。
??并購資金“開閘”
??政策層面正陸續搭建平臺，對出險房企施以更大援手。
??1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年下半年，恒大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。針對這一情況，金融管理部門第一時間采取應對措施，重點開展了以下工作：
??一是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。三是出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（以下簡稱“通知”），指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
??據記者了解，通知主要圍繞六方面內容展開，包括穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理，以及建立報告制度和宣傳機制。
??通知強調，銀行業金融機構要穩妥有序開展并購貸款業務，按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務；重點支持優質房地產企業兼并收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。
??通知對房企并購活動給予明確限定。從形式來看，金融機構不直接參與交易，而是通過定向發放貸款推動優質房企完成項目處置。從貸款目的來看，資金僅可用于項目并購，不可用于出險房企的股權收購或企業自身經營。從貸款對象來看，優質房企是獲得并購貸款的主體，且不局限于國企或民企，有能力者即可參與。從標的物來看，出險房企的優質項目才是交易對象，房企不可借機剝離劣質資產。
??“房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段?！编u瀾表示。
??據了解，在通知發布前，央行、國資委已組織房地產領域優質大型民企、央企、國企開會，鼓勵按照市場化法治化原則，并購出險和困難大型房地產企業優質項目。央行、銀保監會也已組織主要銀行開會，推動銀行積極穩妥推進并購貸款業務，同時對于出現風險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。
??在通知發布不久，浦發銀行即宣布，擬發行2022年第一期金融債券，其中部分募集資金（50億元）將用于房地產項目并購貸款投放。
??浦發銀行方面表示，穩妥有序推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目；并加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監控，助力房地產行業良性循環和健康發展。
??今年初，財聯社消息稱，銀行告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關收并購資金不納入“三道紅線”監管。
??評級機構對中國房企的態度也在發生變化。惠譽預計，在政策支持下銀行或會增加貸款，相信信貸成本不會大幅上升；預期中期借貸便利利率將下調25個基點，抵押貸款和房地產開發貸款亦逐步復蘇，全年貸款規模按年增長一成二，但中央仍會致力控制系統杠桿和應對房地產行業的風險。雖然預計全年樓價或下跌最多一成半，但隨著資金和市場準入條件改善，房企將于第二季度復蘇。
??并購年開啟 “國家隊”仍偏謹慎
??2022年剛開年，房地產業就上演了多起并購大戲。
??1月4日，藍光發展公告稱，將凈資產約15億元資產包以1元對價轉讓給金科股份子公司。這個資產包包括重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝項目。通過本次承債式收購，藍光發展可減少約91億元負債。
??1月5日，禹洲集團和華潤萬象生活先后發布公告，華潤萬象生活擬收購禹洲物業，交易金額不高于10.6億元；同日，大發地產以1.95億元轉讓子公司33%股權，總對價為人民幣1.95億元。
??1月7日，中國電建公告稱，擬與電建集團進行資產置換，公司以持有的房地產板塊資產與電建集團持有的優質電網輔業相關資產進行置換。同日，祥生控股集團公告稱，擬以3.37億元出售向日葵健康予天成宏偉置業，涉35萬平方米養老中心。
??1月11日，中交地產發布公告，擬向4家合作項目公司提供33.17億元財務資助，獲取優質項目股權。同日，世茂集團公告稱，正與潛在買家就出售若干物業進行討論，在合適條件下會考慮出售部分資產以降低本集團負債。
??Wind數據顯示，1月1日-19日，房地產行業共有30條并購動態，涉及房地產開發、房地產服務等領域，主要并購方式為股權出讓和項目轉讓。
??并購事件頻發，與央行及各地政府的導向不無關系。不過，從目前發行帶有并購字樣債券的幾家房企來看，其相關募集資金并未投放在出險企業上。
??據記者查閱，招商蛇口30億元并購票據已于1月12日完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目。
??按照最初的募集說明書，招商蛇口擬將相關募集資金用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，讓市場一度以為其要收購出險企業項目。但最終，該筆資金被用于招商蛇口置換收購上海地產舊改項目的前期股權投入資金及后續資產投資與收購等。
??招商蛇口表示，由于這一舊改住宅項目體量巨大，故需引進有較強資金及運營能力的開發商加入，才能確保項目順利推進，避免出現項目中途擱淺。
??繼招商蛇口之后，另一央企華僑城集團也開始試水并購債券。信息顯示，華僑城已在1月12日至1月13日，發行了2022年第一期中期票據，發行規模合計15億元，其中，9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發行人流動資金貸款。
??而據信息披露，這里的“并購貸款”同樣僅用于華僑城過去已經完成的收購，并非用于出險企業項目收并購。
??目前來看，市場信心仍顯不足。
??“的確有不少國企央企都在與出險企業洽談項目收并購，但由于并購各方在資產價格上存在分歧和博弈，同時，國企央企出于保護自身資金安全考慮，真正達成并購協議的項目還很少。至于從現在來看，并購市場很難掀起大的熱潮?！币晃环科笕耸糠Q。
??在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，政策及金融層面出發點是好的，但實際執行中由于房地產行業本身信心尚未恢復、行業風險尚未出清，僅有涉房金融寬松和鼓勵項目并購的貸款新規，很難促使房企開展項目并購。因此浦發銀行所發房地產項目并購債投放，還要看實施效果。
??西南證券研報則認為，當前行業收并購困境在于流動性壓力尚未完全解除，且土拍市場性價比更高。政府從化解行業及金融風險角度出發，有推動房地產收并購意愿，在政府推動下2022年房地產收并購環境或將有所好轉。
