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??僅僅一天時(shí)間，廣州單盤銷冠的命運(yùn)就迎來了重大轉(zhuǎn)折。1月24日早上，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（03383.HK以下簡稱“雅居樂”）發(fā)布了一則公告，表示擬將所持廣州利合集團(tuán)的26.66%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海”），作價(jià)18.43億元。當(dāng)天晚上，世茂集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“世茂”）也透露要把廣州利合集團(tuán)26.67%的股份賣給中海，代價(jià)為18.445億元。

??廣州利合集團(tuán)持有廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。這是一個(gè)巨無霸項(xiàng)目，585萬平方米的建筑面積現(xiàn)已賣出了347萬平方米，其2021年的銷售額約為92億元，連續(xù)5年穩(wěn)居廣州的單盤銷冠寶座。項(xiàng)目的土地是富力、碧桂園、雅居樂在2009年底耗資255億元拿下的，不久后世茂與中海相繼加入，2016年富力宣布退出，股權(quán)由其余4家房企平分。如今，雅居樂、世茂相攜離場，該項(xiàng)目原有的4大民企股東，只剩下碧桂園還在堅(jiān)守。

??在為這筆長達(dá)12年的投資劃上句號(hào)前，雅居樂已經(jīng)賣掉不少資產(chǎn)，算上這一單，半年內(nèi)的套現(xiàn)金額達(dá)到了46.43億元。按照標(biāo)普的估算，2022年，該公司將有175億元至190億元的債務(wù)到期。

??雅居樂有關(guān)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這次交易實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目未來利潤的提前變現(xiàn)，有利于增加公司凈利潤及優(yōu)化現(xiàn)金流情況，2022年將繼續(xù)審慎資金管理，視債務(wù)到期情況合理安排償債計(jì)劃。

??4大民企股東3個(gè)已退場

??2009年，在一次飯局上，富力集團(tuán)聯(lián)席董事長李思廉與雅居樂董事局主席陳卓林透露了欲競拍亞運(yùn)城土地的想法，二者一拍即合，但由于地塊底價(jià)高達(dá)165億元，他們想再邀請一個(gè)企業(yè)入局，于是就找了碧桂園董事會(huì)主席楊國強(qiáng)，很快，三家房企便結(jié)成了聯(lián)盟。2009年12月23日，他們以255億元的總價(jià)競得廣州亞運(yùn)城，造就了當(dāng)年的全國總價(jià)地王。

??當(dāng)時(shí)眼熱這個(gè)項(xiàng)目的房企不在少數(shù)。中信地產(chǎn)是在土地拍賣現(xiàn)場舉了牌的，世茂也興趣濃厚、有意加入。半年后的2010年6月，新舊兩批共5名股東組建了一家名為廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目公司，各持20%的股份。5家房企都參與了廣州亞運(yùn)城的開發(fā)，中信地產(chǎn)負(fù)責(zé)融資、富力負(fù)責(zé)報(bào)建規(guī)劃、世茂負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、碧桂園負(fù)責(zé)工程和物管、雅居樂主管營銷。

??好景不長，隨著市場的下行，股東數(shù)量太多帶來的管理混亂、反應(yīng)遲鈍等問題逐漸涌現(xiàn)，廣州亞運(yùn)城在銷售端面臨了越來越大的壓力。牽頭土地競拍的富力萌生了退意，在2016年將自己的20%股權(quán)轉(zhuǎn)了出去，彼時(shí)中信地產(chǎn)已被中海收購，因此，最終世茂與碧桂園均持有26.67%股權(quán)，雅居樂持有26.66%，中海則持有20%。

??這次股權(quán)變動(dòng)后，廣州亞運(yùn)城有了很大改觀，股東間的職責(zé)重新進(jìn)行了分配，雅居樂負(fù)責(zé)物業(yè)，碧桂園承接了銷售工作，世茂則主導(dǎo)工程開發(fā)和運(yùn)營。項(xiàng)目的開發(fā)速度明顯加快，銷售業(yè)績也釋放了出來，2018年-2020年，廣州亞運(yùn)城每年的成交金額都破百億元，即便是市場較為低迷的2021年，也賣出了2676套房子、錄得92.23億元的銷售額，穩(wěn)居廣州單盤銷冠位置。

??雅居樂的公告顯示，截至目前，廣州亞運(yùn)城585萬平方米的總建筑面積中，約406萬平方米已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位以及停車場，約347.3萬平方米的建筑面積已出售。截至2021年12月末，廣州利合集團(tuán)未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值約為29.12億元，2020年及2021年錄得的除稅前凈利為32.5億元、39.8億元。

??雅居樂預(yù)計(jì)自己能從這筆交易中錄得約6.99億元的收益，也算是為12年的長線投資劃上了相對(duì)圓滿的句點(diǎn)。據(jù)了解，當(dāng)初富力的20%股權(quán)只賣了2.4億元，屬于虧本出售。

??對(duì)于提前退場，該公司有關(guān)人士的解釋是：“根據(jù)市場變化及戰(zhàn)略發(fā)展方向，公司開展資產(chǎn)動(dòng)態(tài)盤點(diǎn)，本次出售參股項(xiàng)目股權(quán)予同為項(xiàng)目合作方之一的中海，是盤活及提升資產(chǎn)效益的主動(dòng)行為。”

??算上世茂賣出的股份，廣州亞運(yùn)城由原本的民企主導(dǎo)瞬間變成了央企控股，中海以73.33%的股權(quán)比例躍升第一大股東，碧桂園仍保有原本26.67%的股份。

??評(píng)級(jí)又被下調(diào)了

??在轉(zhuǎn)讓廣州亞運(yùn)城股權(quán)之前，雅居樂已經(jīng)進(jìn)行了一輪資產(chǎn)處置。2021年7月1日至2021年12月31日期間，該公司已就14項(xiàng)非核心物業(yè)(包括酒店5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗)的出售訂立物業(yè)認(rèn)購書或買賣合同，售價(jià)合計(jì)為28億元，訂金或銷售款合計(jì)約11.49億元已在2021年收取，剩余的約16.51億元現(xiàn)金回款將在2022年收取。

??對(duì)比上一輪非核心物業(yè)的出售，可以發(fā)現(xiàn)此次雅居樂已將變現(xiàn)的范圍擴(kuò)大到了住宅項(xiàng)目。對(duì)于下一步的資產(chǎn)處置安排，雅居樂方面并沒有給出具體的指引，只表示這兩次出售的資產(chǎn)是公司主動(dòng)開展資產(chǎn)盤點(diǎn)，向管理要紅利的結(jié)果，未來將視項(xiàng)目利潤現(xiàn)金流處置及自我營運(yùn)孰優(yōu)，盤活及提升資產(chǎn)使用效益，為公司提供穩(wěn)定現(xiàn)金流和增厚安全墊。

??除了出售資產(chǎn)變現(xiàn)，雅居樂也做了再融資的努力。2021年11月，該公司宣布將發(fā)行24.18億港元的可換股債券，年利率7%。債券共可交換約8799.13萬股雅生活股份，占后者現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。

??即便如此，該公司依然沒能動(dòng)搖評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的悲觀看法。1月18日，穆迪及標(biāo)普齊齊下調(diào)了其評(píng)級(jí)。穆迪預(yù)計(jì)，在未來12個(gè)月至18個(gè)月，由于缺乏新的外部融資或來自資產(chǎn)處置的融資來解決其龐大的債務(wù)到期問題，以及房地產(chǎn)銷售疲軟，雅居樂的流動(dòng)性將變得不足。該機(jī)構(gòu)表示，在過去的幾個(gè)月里，雅居樂一直在通過資產(chǎn)處置和可交換債券發(fā)行積極籌集資金，這些資金將在未來的6個(gè)月至12個(gè)月里解決其部分到期債務(wù)。但考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，其進(jìn)一步資產(chǎn)處置以償還債務(wù)和改善流動(dòng)性的時(shí)機(jī)尚不確定。

??標(biāo)普估算，2022年上半年雅居樂將有110億元至120億元的境內(nèi)債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65億元至70億元債務(wù)到期。而該公司現(xiàn)金規(guī)模為350億元至450億元，但其中只有25%-35%是境內(nèi)外控股公司層面可動(dòng)用的資金。

??該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雅居樂再次發(fā)行可換股債券的空間有限，資產(chǎn)變現(xiàn)的可能性相對(duì)更高。標(biāo)普預(yù)測，2022年雅居樂將通過資產(chǎn)出售獲得100億元至110億元的資金，此外，該公司還擁有香港的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和上市子公司股份，估值在110億至130億元，可在必要時(shí)變現(xiàn)。

??雅居樂有關(guān)人士表示，本次兩大機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)的調(diào)整，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)公司償債能力造成重大不利影響，截至目前，公司各公開市場債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營正常開展。“2022年將繼續(xù)審慎資金管理，視債務(wù)到期情況合理安排償債計(jì)劃，并積極通過管理降本增效及促銷售、強(qiáng)回款等措施，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定。”