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??對中國的房地產企業而言，這是一個將載入史冊的年報季。截至4月1日，已有世茂集團、融創中國、佳兆業、中國奧園、花樣年、中國恒大、當代置業、新力控股、陽光100中國等上市房企因為無法如期披露年報而宣布停牌，還有一批內房股趕在3月31日的最后期限發布了未經審核的年度業績。這是20多年來從未有過的場景。

??向來有“三好生”美譽的萬科也在3月31日發了年報，2021年的歸母凈利潤下跌了45.7%，業績會以郁亮的道歉開場。他形容2021年是“刻骨銘心的一年”，這是房企們的共同心聲。擅長預期管理的上市房企，在年報中采用“極不平凡”“冰火兩重天”“前所未有的考驗”等詞匯來形容他們所經歷的一年。

??業績是最客觀的說明。截至目前，已經發布年報或者業績預告、收入在2000億元以上的上市房企中，只有龍湖集團和華潤置地錄得了歸母凈利潤的同比增長，下跌成了普遍現象，綠地控股同比下跌約49%，融創中國預計自己的跌幅會達到85%。

??檢視、反思、更正，房企們必須快速完成這一系列動作，才有望在2022年扭轉頹勢。從更遠的視角看，18萬億元的銷售規模成為地產行業的天花板，高速增長時代終結等論斷已無爭議。對房企而言，擺脫過去的路徑依賴，在新常態下走新路、穿新鞋是生存下去的必答題。

??寒冬的洗禮與反思

??對于2021年房企在銷售額方面的表現，業內已經打了預防針，畢竟下半年斷崖式的成交下行擺在眼前。年報數據顯示，排名第一的碧桂園錄得5580億元的權益銷售額，同比微降2.2%，萬科和綠地控股的跌幅分別為10.8%、19%。實現同比增長的房企，有不少的增速也收縮到了個位數。龍湖、保利發展、融創中國、中國海外發展的銷售額同比增速分別為7.2%、6.38%、4%、2.4%。

??如果說銷售的下滑是可以預判的，那么部分房企凈利潤的下跌幅度則是大大超出了預期。不少機構都對萬科的業績表示“意外”，國金證券說：“歸母凈利潤低于我們預期47.7%。”下跌的原因有三個：結轉毛利率大幅下滑，從2020年的29.25%下降至2021年的21.82%；投資收益回落至66.14億元，比2020年減少68.98億元，主要是聯合營項目毛利率降低所致；計提資產及信用減值損失37.94億元，較2020年增加了15.89億元。

??結轉毛利率走低是行業的共性問題，2017年至2018年，全國土地價格走高，各大房企獲取的高地價項目集中在近兩年結轉，遭遇地方政府限價、市場降溫后，反映在財務報表上，便體現為毛利率的降低，計提存貨減值準備增加等。例如，綠地控股便表示，面對快速下滑的房地產市場，為了加快銷售去化、促進資金回籠，公司2021年的房地產結轉項目毛利率同比下降了約4個百分點，并擬計提減值準備約29億元。

??2021年還多了一個變量，那就是房企信用的大面積坍塌，為了迅速回血、償債，不少房企降價走貨，給同行的銷售價格帶來不小壓力。碧桂園首席財務官伍碧君在業績會上表示，2021年下半年市場銷售環境比較惡劣，很多地產公司出現了甩貨現象，使得整個市場的銷售比預期要差，“售價上比預期都會差一些。”

??僅僅是外部因素，難以讓投資者相信萬科沒有“業績洗澡”，郁亮也承認，萬科的每次凈利潤下滑都暴露出過去發展中累積的短板問題。他認為，在內部管理上，過去三年萬科充分授權、分布式的管理特點，導致城市公司能力參差不齊，影響了整體業績。多賽道同時探索所付出的成本比預想更大，也對過往業績產生影響。

??簡而言之，不少房企都在2021年的行業寒冬里，為過往的規模為王、粗放管理、對市場缺乏敬畏等短視行為付出了代價。

??十萬億元級的生意以后怎么做？

??在中國海外發展董事會主席顏建國看來，自1998年住房市場化改革以來的20多年是中國房地產行業的上半場，過去九個月，市場急劇下行、行業洗牌出清，房地產行業正式進入下半場。行業的下半場在相當長的一段時期內仍將保持十萬億元的大市場，但也將迎來巨大的變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態與行業格局。

??擺在房企面前的問題是，以后這門生意要怎么做？

??一部分企業通過了2021年市場巨變的考驗，驗證了過往發展模式的可持續性。2021年，龍湖的營業收入增長了21%，歸母凈利潤增長19.26%。龍湖集團董事會主席吳亞軍說，公司在戰略上沒有多高明，是靠原則、靠底線思維走下去，在制定戰略的時候先想生死，做長是第一目標，其次是做強，再次才是做大。她表示，龍湖也不知道政府要制定三道紅線的規定，去杠桿這么猛，但勝在能夠砍掉影響企業長期發展的短期行為。

??“過去一段時間，我們因為沒有加杠桿高歌猛進，被認為過于保守。潮水退去，洗盡鉛華，中海是不確定市場中確定的力量。”中國海外發展的管理層也吐露了心聲。

??這兩家房企在投資策略上有個共通點。龍湖集團新任CEO陳序平坦率的表示，很慶幸在過去幾年沒有盲目下沉、過多布局一些低能級城市，“我們預判這些低能級城市在今年整個市場是很難恢復的。”未來，該公司將繼續聚焦高能級城市。中國海外發展認為，一二線和強三線城市是行業未來的主戰場，未來成交量占比會明顯上升，為此將繼續堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的發展策略，深耕經濟增長好、人口凈流入的重點城市。

??碧桂園是為數不多布局三四線城市的大型開發商，今年同樣采取了更聚焦的策略。他們發現，一二線城市項目的毛利水平、貨值周轉會相對高一些，但是強三四線市場的經營效率更高，相對競爭比較弱，所以年化回報比較高。“今年我們會聚焦在這些確定性的市場上，按照精準布局的安排，做好均衡布局，適度地提高市場能級，進行有效的投資。”碧桂園常務副總裁程光煜透露。

??對于國家提出的“探索新的發展模式”，房企們也有一些想法。“什么是新發展模式？有一個參照的舊發展模式，就是住宅銷售快周轉+高負債的發展模式。”華潤置地總裁李欣表示，對于“新發展模式”，目前行業沒有明確的定義，“沖規模肯定不是新發展模式的，另外以住宅物業為導向的會轉向以產業為導向的時代，大家更追求相關多元多賽道的發展模式。”

??即便多元業務的投資對短期業績造成了不小負擔，但萬科還是相信要保持良好增長，必須將視野擴寬，尋找具備長期潛力的新賽道，認為經營、服務業務將是其長期價值增長的重要源泉。龍湖集團表示不會縮減新航道的投入，要讓未來的創新業務為利潤增長提供新的貢獻，中國海外發展也將商業板塊視為未來關鍵的戰略增長極。碧桂園則打算借助智能建造體系切入保障性住房的建設，試水代建市場。