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??4月26日，物業(yè)股集體反彈。

??截至當(dāng)天收盤，旭輝永升服務(wù)(01995.HK)以8.44元/股收盤,相比上一個(gè)交易日上漲5.54%；碧桂園服務(wù)(06098.HK)以26.29元/股收盤， 相比上一個(gè)交易日上漲4.83%；金科服務(wù)(09666. HK)以19.77元/股收盤,相比上一個(gè)交易日上漲3.05%；華潤(rùn)萬象生活(01209.HK)以30.34元/收盤，相比上一個(gè)交易日上漲1.68%；融創(chuàng)服務(wù)(01516. HK)以3.19元/股收盤,相比上一個(gè)交易日上漲0.79%；世茂服務(wù)(00873.HK)以3.24元/股收盤,相比上一個(gè)交易日上漲0.78%。

??有機(jī)構(gòu)顯示，年報(bào)季中期指引下調(diào)壓力逐步釋放，有望帶來優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)估值持續(xù)修復(fù)。

??就在幾天前萬達(dá)商管更新了招股書。4月22日晚間，萬達(dá)商管便再次提交招股書。萬達(dá)商管急于上市的目的明顯。4月21日，萬達(dá)商管上市材料失效，一天后更新招股書。

??關(guān)于萬達(dá)商管在招股書失效的第二天便再次遞表的原因以及第一版招股書失效的原因。萬達(dá)商管方面人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“不方便回復(fù)此類問題。”

??在一位不愿具名的人士看來，“一個(gè)方面是從自身企業(yè)需要發(fā)展出發(fā)，萬達(dá)商管擬抓住窗口期獲得更好的融資表現(xiàn)。另一個(gè)方面是萬達(dá)商管和投資人簽署了上市節(jié)點(diǎn)和業(yè)績(jī)承諾，壓力不小。”

??在萬達(dá)商管上市材料失效后，從第二版招股書上可以看出，投資人未有更新，但萬達(dá)商管的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均有所增長(zhǎng)。

??失效第二天便遞表

??招股書失效僅一天后，萬達(dá)商管就再度提交招股書，體現(xiàn)了其對(duì)于上市的迫切。

??2021年10月21日，萬達(dá)商管向港交所遞交招股說明書。2022年4月21日，萬達(dá)商管上市材料失效。4月22日晚間，萬達(dá)商管便更新了招股書。

??一位不愿具名的人士表示，“首先，從自身企業(yè)需要發(fā)展，萬達(dá)商管是萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要布局。與住宅物業(yè)相比，商管利潤(rùn)更為豐厚，商管賽道目前在港交所比較受投資者歡迎，萬達(dá)商管擬抓住窗口期獲得更好的融資表現(xiàn)。其次，萬達(dá)商管引進(jìn)了戰(zhàn)投，和投資人簽署了上市節(jié)點(diǎn)和業(yè)績(jī)承諾。”

??事實(shí)上，華潤(rùn)萬象生活、中駿商管、寶龍商業(yè)、卓越商企服務(wù)等有明顯商管特色的物業(yè)企業(yè)在2021年成功赴港上市，也取得了一定的成績(jī)。還有純商管類的上市物業(yè)企業(yè)星盛商業(yè)，有著較高的毛利率也引發(fā)物業(yè)行業(yè)關(guān)注。

??這讓做純商管類的萬達(dá)商管堅(jiān)定了赴港上市的決心。

??另一方面，上市節(jié)點(diǎn)以及業(yè)績(jī)承諾的壓力不得不讓萬達(dá)商管加快遞表的步伐。

??資料顯示，萬達(dá)商管引入了珠海國(guó)資戰(zhàn)投，珠海市國(guó)資委出資30億元進(jìn)行了戰(zhàn)略投資，此后，又引入鄭裕彤家族、碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻、PAG太盟投資集團(tuán)等22家機(jī)構(gòu)投資人。

??根據(jù)招股書中顯示，2021年7月及8月，萬達(dá)商管與珠海萬贏、大連萬達(dá)商業(yè)及投資者訂立了一系列協(xié)議，同意以每股人民幣24.84元或3.86美元的價(jià)格出讓15.36億股，占珠海萬達(dá)商管全部股權(quán)的21.17%，總金額達(dá)380億元。

??同時(shí)，萬達(dá)商管簽署了業(yè)績(jī)承諾協(xié)議。其將保證2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

??按照協(xié)議，如果未達(dá)成上述業(yè)績(jī)，大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

??新招股書中經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)

??通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，相較于第一版招股書，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均有所增長(zhǎng)，Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容并未變更。

??根據(jù)最新一版招股書顯示，萬達(dá)商管補(bǔ)充了2021年下半年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

??招股書顯示，2021年下半年，萬達(dá)商管營(yíng)業(yè)收入為128.4億元，較2021年上半年增長(zhǎng)20.8%；毛利潤(rùn)為60.1億元，較2021年上半年增長(zhǎng)33.1%；凈利潤(rùn)為28.6億元，較2021年上半年增長(zhǎng)335.8%；核心利潤(rùn)為27.7億元，較2021年上半年增長(zhǎng)33.9%。

??在利潤(rùn)方面，與上半年相比，珠海萬達(dá)商管2021年下半年凈利潤(rùn)大幅提升，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)335.8%，達(dá)到28.6億元。全年凈利潤(rùn)為35.1億元。

??來看第一版招股書的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。據(jù)招股書顯示， 2021年上半年，萬達(dá)商管營(yíng)業(yè)收入106.36億元，毛利潤(rùn)45.13億元，凈利潤(rùn)為6.56億元。2018年至2020年，萬達(dá)商管收入分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元。

??截至2021年12月31日，珠海萬達(dá)商管在管項(xiàng)目數(shù)量為285個(gè)，獨(dú)立第三方在管項(xiàng)目數(shù)量132個(gè)，總計(jì)在管項(xiàng)目417個(gè)；母公司在管建筑面積4250萬平方米，獨(dú)立第三方為1644萬平方米，合計(jì)總在管面積5895萬平方米。

??“相比較而言，第二版招股書的各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，一定程度上可以提高上市勝算。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??上市材料失效原因引爭(zhēng)議

??值得關(guān)注的是，萬達(dá)商管上市材料失效的原因引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??事實(shí)上，港股在六個(gè)月不更新招股書就會(huì)失效，只要后續(xù)三個(gè)月內(nèi)更新即可，不影響上市進(jìn)程。

??萬達(dá)商管相關(guān)人士表示，目前上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程。根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認(rèn)為原申請(qǐng)六個(gè)月到期后三個(gè)月內(nèi)重新遞交的，屬于原申請(qǐng)的延續(xù)。公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提供申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

??湯曉晨認(rèn)為，“港交所對(duì)于第一版招股書疑問較多，需要萬達(dá)商管補(bǔ)充的細(xì)節(jié)比較多，因此萬達(dá)商管需要花比較大的精力組織材料，不斷回應(yīng)?！?/p>

??因此，萬達(dá)商管在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上進(jìn)行了更新。和第一版招股書相比，第二版招股書的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)更好看。

??一位不愿具名的人士看來，“從招股書上看出，對(duì)比2021年上半年，萬達(dá)商管下半年在營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)以及在管面積上都較快增長(zhǎng)?！?/p>

??“從數(shù)據(jù)來看，萬達(dá)商管管理面積在內(nèi)地位居前列，龍頭效應(yīng)比較明顯，通過整合區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，萬達(dá)商管也有不錯(cuò)的增量前景。但疫情的沖擊可能會(huì)給其業(yè)績(jī)表現(xiàn)產(chǎn)生不確定性影響。”湯曉晨表示。