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??繼將旗下商業(yè)項目運營權(quán)交出，牽手王健林后，建業(yè)集團董事長胡葆森又迎來國資援手。

??5月23日，消息稱，建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)項目和只有河南·戲劇幻城項目的股權(quán)歸屬發(fā)生變更。

??根據(jù)工商信息變更記錄，河南老家文化旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱“河南老家文旅”）成為上述電影小鎮(zhèn)運營平臺公司90%股權(quán)持有方；此外，建業(yè)方面還出售河南建業(yè)實景演出文化發(fā)展有限公司（只有河南·戲劇幻城運營平臺，以下簡稱“建業(yè)實景”）51%股權(quán)，該股權(quán)同樣由河南老家文旅接手。

??資料顯示，據(jù)了解，河南老家文旅游成立于2016年3月10日，注冊資本為1億元人民幣，法定代表人為古誠，該公司為河南省文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“河南文投”）全資子公司。

??根據(jù)公開信息，建業(yè)對上述兩個項目的投資至少為70億元。但由于疫情等原因，項目被迫多次關(guān)閉，進一步拉長了本就不短的文旅項目投資回報周期。

??值得注意的是，此次交易對價并未對外公開，因此建業(yè)方面的變現(xiàn)較其投入的盈虧并不為外界所知。就此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問題，記者聯(lián)系了建業(yè)集團方面進行采訪，得到回應(yīng)稱“公司暫時無法對外回應(yīng)相關(guān)情況。”

??一位接近此次交易的人士對記者表示，雙方的合作主要在股權(quán)層面，通過雙方資源優(yōu)勢互補強化文旅融合。在河南文投公司的支持下，建業(yè)的資金將得到補充。該人士表示，最終的交易細節(jié)尚未敲定，涉及的具體金額也有待對外公布。

??河南國資接手

??5月16日，建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)母公司——河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡稱“建業(yè)華誼文旅”）發(fā)生了股權(quán)變更。

??股權(quán)變更前，建業(yè)華誼文旅由濟源建業(yè)住宅建設(shè)有限公司持股51%，河南建航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股39%，建業(yè)住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱“建業(yè)住宅集團”）持股10%；股權(quán)變更后，濟源建業(yè)、河南建航退出，新增河南老家文旅持股90%。

??建業(yè)電影小鎮(zhèn)作為建業(yè)文旅板塊的重要項目，被視為是建業(yè)集團轉(zhuǎn)型之年進軍文化旅游產(chǎn)業(yè)的開篇之作，項目總體規(guī)模約2000畝，最早于2015年建業(yè)與華誼兄弟達成合作協(xié)議。

??2019年8月29日，建業(yè)電影小鎮(zhèn)產(chǎn)品發(fā)布會召開，胡葆森曾在2019年電影小鎮(zhèn)產(chǎn)品發(fā)布會時透露，電影小鎮(zhèn)已投入了20億元。下一步，還要再有20億元的投入。

??同樣是在5月16日，建業(yè)住宅集團新增對外撤資，出售建業(yè)實景公司51%股權(quán)，該股權(quán)由河南老家文旅接手。

??河南建業(yè)實景演出成立于2017年2月，注冊資金1億元，其持有河南建業(yè)戲劇幻城運營管理有限公司10%股權(quán)，另90%股權(quán)由北京歌頌文化發(fā)展有限公司持有。北京歌頌文化由徐東持股98%、杜明冬持股2%。

??資料顯示，該企業(yè)相關(guān)項目“只有河南·戲劇幻城”位于河南省鄭州市中牟縣平安大道與廣信街交叉口西北角，項目總占地622畝，是河南省A類重點項目，被稱為目前世界上規(guī)模最大的戲劇聚落群，也是中國首座全景式全沉浸戲劇主題公園；2021年6月6日，項目正式納客。

??胡葆森在《河南老胡與〈只有河南〉》中提到只有河南·戲劇幻城的三個“最”。一是最大。《只有河南》中的21個劇場可以同時容納近10000人。單是“幻城劇場”，就有近3000個座位，與省人民會堂的座位數(shù)不相上下；二是最長。幻城的東墻是當(dāng)今世上單面最長的人工夯土墻，長328米，高15米，厚2米，堪稱吉尼斯世界之最；三是最多。這座幻城50多億元的投資額，有望刷新中國單體文化項目投資紀(jì)錄。

??脫手上述兩個文旅項目實屬無奈之舉。只有河南·戲劇幻城自2021年6月6日正式開城營業(yè)以來已歷經(jīng)四次閉園，對其運營產(chǎn)生了很大的影響。

??就在5月16日股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)天，建業(yè)華誼兄弟電影小鎮(zhèn)官方微信公眾號還曾發(fā)布“只有河南·戲劇幻城”的復(fù)開信息，稱項目5月18日正式恢復(fù)營業(yè)。

??作為接手方的國資，河南文投具備政策上的優(yōu)勢，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院旅游研究室主任戴學(xué)鋒告訴記者。但在當(dāng)前新冠疫情在全國呈現(xiàn)點式復(fù)發(fā)的情況下，項目運營前景值得擔(dān)憂。

??倉里仍有余糧

??根據(jù)上述公開信息，上述兩個文旅項目的投資至少為70億元。文旅項目的投入是巨大的，相對而言，項目運營的收入若想覆蓋投資卻需要一個漫長的周期。

??建業(yè)新生活有限公司（以下簡稱“建業(yè)新生活”，09983.HK）年報數(shù)據(jù)顯示，2021年內(nèi)，建業(yè)新生活商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)收入達人民幣1.51億元，2020年同期為0.9億元，同比上升68.7%，該上升主要是由于2021年新增托管“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”和“只有河南”兩個文旅綜合體所致。

??截至2021年12月31日，建業(yè)新生活在管商業(yè)物業(yè)組合包括五個文化旅游綜合體（總占地面積約為10.6百萬平方米）、七個商場（總建筑面積約為0.7百萬平方米）及十家酒店（總建筑面積約為0.3百萬平方米）。

??更具體地來看，在出售上述兩個文旅項目前，建業(yè)旗下?lián)碛绣ш柎蠹沛?zhèn)（雜技小鎮(zhèn)）、鄭州櫻桃溝足球小鎮(zhèn)、建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、建業(yè)神垕天地（鈞瓷小鎮(zhèn)）、建業(yè)東京夢華、只有河南·戲劇幻城等多個文旅項目。

??此外，按照計劃，建業(yè)集團還將在洛陽打造牡丹小鎮(zhèn)，蘭考打造音樂小鎮(zhèn)，濟源打造籃球小鎮(zhèn)。

??因此，出售上述兩個文旅項目只是建業(yè)眾多文旅資產(chǎn)的一部分，建業(yè)的糧倉中仍然還有余糧。

??不過，文旅項目在當(dāng)前形勢下的運營和發(fā)展受到不小的限制。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)，2021年中國國內(nèi)旅游總?cè)舜螢?2.46億，同比增長12.8%，但依然遠低于疫情前2019年的59.01億，僅恢復(fù)至2019年的54.0%。

??建業(yè)出售股權(quán)顯然是需要現(xiàn)金流。在5月16日，轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，5月17日，建業(yè)住宅集團新增股權(quán)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人為河南老家文旅，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額1000萬元，出質(zhì)股權(quán)標(biāo)的企業(yè)為建業(yè)華誼文旅。

??作為建業(yè)集團重要的地產(chǎn)開發(fā)上市平臺，建業(yè)地產(chǎn)2021年年報數(shù)據(jù)顯示，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款總值為98.48億元，減去受限銀行存款39.46億元，可用現(xiàn)金為59.02億元。

??而其一年內(nèi)到期的銀行借款為24億元，一年內(nèi)到期的其他借款為12億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)為31.6億元，短期有息負(fù)債合計為67.6億元，可用資金無法覆蓋短期債務(wù)。

??面對當(dāng)前的債務(wù)壓力，2022年2月，胡葆森曾表示，建業(yè)在實現(xiàn)千億規(guī)模后，要進入“戰(zhàn)略鞏固期”，后續(xù)集團發(fā)展戰(zhàn)略遵循“少、小、好”原則。

??胡葆森稱，“少”就是不開辟新的賽道，能合并合并，能關(guān)閉關(guān)閉，在難關(guān)沒過去的時候不適合開辟新賽道；“小”就是不再追求規(guī)模的增長，后續(xù)也會出讓資產(chǎn)、項目股權(quán)，縮小規(guī)模；“好”就是在做少做小的前提下，把企業(yè)做好，用新的思維方式，做精做新，提升效率。

??通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、項目合作為地產(chǎn)板塊輸血，對建業(yè)而言已是常態(tài)。自3月份以來，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)與中國電建、中海、萬達等企業(yè)展開合作，合作內(nèi)容包括結(jié)構(gòu)化融資、項目整體轉(zhuǎn)讓、大宗交易等方法盤活不動產(chǎn)。

??2022年8月8日，建業(yè)地產(chǎn)將有一只5億美元的美元債到期，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓回收的現(xiàn)金流或許能為之后的償債提前做好準(zhǔn)備。