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??“今年以來(lái)土地市場(chǎng)始終處于低位，截至6月末，50強(qiáng)房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點(diǎn)22城，50強(qiáng)房企中未拿地比例過(guò)半數(shù)。

??房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢”的依賴度極高。土儲(chǔ)規(guī)模極大程度決定了未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)隽?，新增土?chǔ)過(guò)少，有可能會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有項(xiàng)目可賣，最終退出市場(chǎng)。

??尤其對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，土儲(chǔ)極為重要。長(zhǎng)期以來(lái)，上市房企估值與土儲(chǔ)關(guān)聯(lián)度較高。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，211家上市房企中，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企業(yè)有約88家。

??2022年上半年，高達(dá)82.5%的上市房企尚未在22個(gè)集中供地城市拿，絕大多數(shù)為民營(yíng)上市房企。

??至今還在拿地的房企中，主要以國(guó)企、央企為主，且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”現(xiàn)象嚴(yán)重?！?

??2022年上半年，各大房企的投資力度和意愿顯著下滑，截至6月末，土地成交體量同環(huán)比下降均超五成，而隨著能級(jí)的提升，成交量?jī)r(jià)同比降幅也持續(xù)增大。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示 ，2022年前6月，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻44.4億元，同比大降58%；投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為15.9億和28.1萬(wàn)平方米，同比降幅61%。

??具體到企業(yè)來(lái)看，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業(yè)中，國(guó)企、央企仍是土地市場(chǎng)的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢(shì)。

??就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國(guó)央企占比達(dá)到74%，接近75%的投資金額來(lái)自國(guó)企央企，尤其中海、華潤(rùn)、招商等房企在22城投資相當(dāng)積極，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有25%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

??從已拿地的典型百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)看，除濱江等少數(shù)房企拿地金額維持正增長(zhǎng)，萬(wàn)科、綠城等拿地金額同比跌幅超過(guò)60%。

??值得注意的是，雖然部分典型百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地金額同比跳水，但其在整體市場(chǎng)投資放緩的情況下仍在保持一定的新增土儲(chǔ)。

??部分房企已近一年不曾拿地。

??截至6月末，50強(qiáng)房企中仍有三成房企尚未拿地，若聚焦重點(diǎn)22城集中供地城市，50強(qiáng)房企中未拿地比例超過(guò)半數(shù)。

??2021年2月，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次，同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。

??在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與以往模式發(fā)生了根本性的改變。

??截至6月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額的83%集中于22城，22城以外僅占17%，百?gòu)?qiáng)房企對(duì)于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。

??隨著22城重要性的增加，我們統(tǒng)計(jì)了211家上市房企，2021年集中供地至今的拿地情況。

??結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2021年集中供地至今，有約88家上市房企尚未拿地，若剔除熱度最高的2021年第一批次集中供地，2021年第二次集中供地至今，有高達(dá)124家上市房企尚未在22個(gè)集中供地城市拿地，占比約58.8%。

??2022年上半年至今，211家上市房企尚未在22個(gè)集中供地城市拿地的占比為82.5%。絕大多數(shù)為民營(yíng)上市房企。

??土儲(chǔ)對(duì)于上市房企的重要性不言而喻，企業(yè)估值與其關(guān)聯(lián)度極高。在這樣的背景下，已有部分上市房企近一年未在22城落子，一方面是在“三道紅線”政策下，不少企業(yè)融資端受阻，另外一方面，還是行業(yè)信心問(wèn)題。

??雖然今年二季度以來(lái)中央和地方對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松，在企業(yè)融資、拍地門檻、資金監(jiān)管、限購(gòu)限貸等方面均有放松，但由于行業(yè)新房銷售表現(xiàn)仍未出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地信心依舊低位，二季度土地流拍與一季度相比，仍無(wú)實(shí)質(zhì)性改善。

??從依然還在拿地的企業(yè)來(lái)看，濱江和龍湖是少數(shù)在集中供地中相對(duì)積極，且拿地金額排在行業(yè)前列的民營(yíng)企業(yè)。

??濱江上半年拿地幾乎全部來(lái)自杭州的兩輪集中供地，而龍湖則在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資。

??濱江集團(tuán)方面表示：“公司之所以還在繼續(xù)拿地的主要原因，首先是財(cái)務(wù)穩(wěn)健，有比較充裕的現(xiàn)金流，歷來(lái)資金杠桿也不高，財(cái)務(wù)成本僅4.9%，其次是深耕主義下的客戶認(rèn)可度?！?

??有“杭州一哥”之稱的濱江集團(tuán)長(zhǎng)期以來(lái)都是區(qū)域深耕的典型。2021年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額1691億元，同比增長(zhǎng)24.01%，超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%，銷售目標(biāo)完成率112.73%。

??濱江集團(tuán)長(zhǎng)期重倉(cāng)杭州、聚焦浙江，以此穩(wěn)固基本盤，再適度加強(qiáng)省外重點(diǎn)城市布局，這一打法使其在如今的市場(chǎng)環(huán)境下保持了一定的拿地底氣。

??濱江集團(tuán)告訴我們：“濱江首先是區(qū)域品牌而不是全國(guó)品牌?！?

??他們至今的定位尚未改變。

??龍湖集團(tuán)與濱江略有不同，但總體仍是“深耕戰(zhàn)略”的受益者。

??龍湖的城市深耕戰(zhàn)略最早始于2012年，當(dāng)時(shí)企業(yè)在首次進(jìn)入行業(yè)十強(qiáng)之后開始放緩布局節(jié)奏，將公司戰(zhàn)略升級(jí)為“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”，之后又 2013年將戰(zhàn)略刷新為“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，更堅(jiān)定地布局一二線熱點(diǎn)城市，發(fā)展模式由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，并一直堅(jiān)持至今。

??截至2021年底，龍湖進(jìn)入的城市數(shù)量為69個(gè)，在同等規(guī)模的企業(yè)中偏少。與之形成對(duì)比的是，龍湖的單城市產(chǎn)能達(dá)到42.04億元，在同等規(guī)模的企業(yè)中是最高的。

??值得注意的是，龍湖單城市產(chǎn)能最高在2017年，銷售規(guī)模首次突破千億之后，龍湖開始略微加快進(jìn)入其他城市的腳步，促進(jìn)規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的則是單城市產(chǎn)能有所下滑。

??截至2021年底，龍湖的總土儲(chǔ)建面為7354萬(wàn)平米，較2020年略降。

??近年來(lái)，不少房企收縮區(qū)域布局，回到“深耕戰(zhàn)略”，聚焦核心城市。如建業(yè)地產(chǎn)持續(xù)深耕河南省內(nèi)三四線城市，弘陽(yáng)地產(chǎn)開始回歸深耕江蘇省，祥生地產(chǎn)也回到大本營(yíng)區(qū)域開始深耕。

??房企們正逐步放棄一些城市，穩(wěn)固自身。

??我們認(rèn)為，短期內(nèi)國(guó)央企、平臺(tái)公司的強(qiáng)勢(shì)局面不會(huì)反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。

??隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對(duì)寬松，民企會(huì)更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”會(huì)有一定減少，主要原因在于部分平臺(tái)公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對(duì)于資金要求也較高。

??對(duì)于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或是有效渠道。

??未來(lái)土地市場(chǎng)的熱度能否恢復(fù)，主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。我們期待民企們“復(fù)出”試水。