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??“經(jīng)營性不動產(chǎn)是我們的主航道之一，不會發(fā)生‘從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)’這種方向性的變化。”華潤置地董事長李欣在接受中國房地產(chǎn)報記者提問時給予肯定回答。

??8月31日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，HK.01109）發(fā)布2022年上半年業(yè)績。報告顯示，上半年華潤置地綜合營業(yè)額728.9億元，同比下降1.1%，整體保持平穩(wěn)。

??其中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額593.7億元，同比下降2.6%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）收益76億元，同比下降8.2%，如剔除租金減免影響，同比上漲10.5%。

??“在減租17.5億元的情況下，仍然能跑贏大市。”李欣對于這份來之不易的成績表示認可。在他看來，當下行業(yè)不可避免地受到疫情和經(jīng)濟大環(huán)境影響，企業(yè)都不容易，華潤置地是在“逆勢中前行，質(zhì)量中發(fā)展”，這份中考答卷體現(xiàn)了公司“穿越周期的韌性”。

??對于未來市場，李欣及華潤置地管理層持謹慎樂觀的判斷。李欣認為，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉(zhuǎn)折點，雖然行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，但也與機遇并存，對市場的長期向好抱有堅定的信心。

??“房地產(chǎn)始終是支住產(chǎn)業(yè)。行業(yè)仍是一個十萬億級的大市場。”李欣說，雖然當前市場總量下行，贏利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，剛需和改善性需求得到支持，已經(jīng)出現(xiàn)階段性市場反彈，未來行業(yè)會更加健康地發(fā)展。“銷售市場有望啟暖，優(yōu)勢房企在挑戰(zhàn)中面臨更大的發(fā)展機遇。

??上半年營業(yè)收入728.9億元

??商業(yè)模式不會由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“輕資產(chǎn)”

??“華潤置地的重資產(chǎn)模式，是基于公司的‘十四五’規(guī)劃。基于過去20年的發(fā)展，充分的總結(jié)和反思確定的，公司會堅持‘3+1’特色業(yè)務(wù)體系。”李欣說。其判斷，隨著中國公募REITs的開放，公司會迎來這個賽道價值的釋放。“為了未來戰(zhàn)略的前瞻性，我們會堅定地走下去。”

??從2021年，華潤置地逐步推向“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展。“3” 即以住宅、公建為主的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及以萬象生活為核心的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；“1” 是圍繞城市建設(shè)與運營、長租公寓、康養(yǎng)、和影業(yè)等業(yè)態(tài)為主的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

??李欣認為前述“三駕馬車”是華潤置地的主航道，也是重要業(yè)績來源。“經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)”正是重資產(chǎn)模式，但三大業(yè)務(wù)不是相互孤立的，相互協(xié)同促進，共同發(fā)展。“相信隨著中國的商業(yè)市場開放，將迎來價值的巨大釋放，屆時，三大核心業(yè)務(wù)必將成為華潤置地新的業(yè)績增長點。”

??財報顯示，華潤置地上半年綜合營業(yè)收入為728.9億元，股東應(yīng)占凈利潤人民幣106億元，核心股東應(yīng)占溢利人民幣101.6億元，算是圓滿達成半年業(yè)績目標。

??從板塊業(yè)績貢獻來看，上半年開發(fā)銷售結(jié)算收入594億元，按年下降2.6%，結(jié)算面積同期持平。據(jù)華潤置地管理層解釋，受三線城市結(jié)算收益占比上升影響，結(jié)算均價下降2.4%至11566元/平方米，結(jié)算單方成本因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整上升3.9%。

??據(jù)華潤置地管理層介紹，上半年首開30個項目，平均開盤周期為7.2個月，較2021年提速2.2個月，簽約額排名提升至行業(yè)前五。

??經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，購物中心零售額較去年同期增長7%至人民幣541.1億元，大幅優(yōu)于市場平均水平，實現(xiàn)租金收入61.9億元，如加回期內(nèi)減租金額，實際同比增幅為14.2%。上半年新開業(yè)6座購物中心，新開業(yè)購物中心平均出租率達88.6%。寫字樓出租率同比提升4.7個百分點，實現(xiàn)營業(yè)額人民幣8.4億元，如加回期內(nèi)減租金額，實際同比增幅為10.4%。

??“經(jīng)營性收入絕對值及收益占比持續(xù)提升，租金覆蓋股息及利息倍數(shù)亦穩(wěn)步上揚，充分展現(xiàn)了公司生意模式越周期逆周期能力。”華潤置地管理層認為。經(jīng)營收入同比下降的原因是免除了符合條件租戶租金17.5億元。

??數(shù)據(jù)顯示，受疫情和減免租金等相關(guān)影響，華潤置地綜合毛利率比2021年同期的31.3%有所下降。為26.9%。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2021年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2021年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，華潤萬象生活各項核心指標持續(xù)穩(wěn)健增長。上半年實現(xiàn)營業(yè)額人民幣52.8億元，同比增長31.5%，核心股東應(yīng)占溢利人民幣10.4億元，同比增長33.5%。截至2022年6月30日，購物中心在營項目74個；寫字樓在營項目24個；住宅及其他物業(yè)管理業(yè)務(wù)抓住市場窗口，高質(zhì)量并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和四川九洲千城，實現(xiàn)合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，較去年底增長0.98億平方米。

??“未來租金收入仍有充足的上升空間。”華潤置地管理層說。

??土地市場競爭相對緩和

??下半年“該出手時就出手”

??業(yè)績會當天，李欣率隊的華潤置地核心管理層出席會議，包括華潤置地總裁吳秉琪，首席運營官張大為，首席戰(zhàn)略官謝驥，首席財務(wù)官郭世清等。其高管層對于未來的市場一致持謹慎樂觀態(tài)度。“有管理團隊有信心，有能力完成全年的業(yè)績目標。下半年量入為出，‘該出手時就出手’”。

??“上半年銷售市場承壓，土地市場競爭相對緩和。”謝驥說。

??財報顯示，截至2022年6月30日，華潤置地總土地儲備面積6614萬平方米，權(quán)益土地儲備面積4730萬平方米。“土地儲備可保障未來三年以上的發(fā)展需求。”

??在報告期內(nèi)，華潤置地新獲取項目24個，新增權(quán)益土地儲備290萬平方米。其中，一二線城市投資占比92%，并在合肥、佛山等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項目。

??謝驥判斷，下半年土地市場會繼續(xù)保持分化態(tài)勢。在供應(yīng)端方面，政府會加大在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，從企業(yè)端來說，之前一些高杠桿、資金承壓的企業(yè)出手拿地的意愿會比較弱，未來土地市場會以前期杠桿率低，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)為主，相對緩和的競爭環(huán)境有助于公司補充更多優(yōu)質(zhì)的土地。

??“我們把財務(wù)安全放在第一位，根據(jù)現(xiàn)金流安排投資節(jié)奏。”謝驥說，上半年整個行業(yè)較低迷，在這個基礎(chǔ)上 ，公司選擇聚焦在核心城市和核心區(qū)域，確保投資質(zhì)量。“華潤置地當下以項目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購。后續(xù)一段時間，會逐漸有收并購的成果落地。”

??“手中有糧，心中不慌。”上半年，行業(yè)信用風險持續(xù)發(fā)酵，華潤置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較2021年末增長7.1%達1164億元。穩(wěn)定的現(xiàn)金流是華潤置地下半年及時“出手”的重要底氣。

??華潤置地管理層說，面對行業(yè)調(diào)整、海外資本市場多變的考驗，公司堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策，多措并舉不斷優(yōu)化融資要素，創(chuàng)新商業(yè)資產(chǎn)證券化模式，提升財務(wù)彈性和抗風險能力，負債率和融資成本處于行業(yè)最低水平。“三道紅線”保持綠檔。

??市場對其穩(wěn)健財務(wù)政策也給予了充分認可，標普、穆迪和惠譽繼續(xù)維持“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評級。

??對于組織變革和公司治理，吳秉琪在接受中國房地產(chǎn)報記者提問時回應(yīng)，華潤置地一直在積極進行管理架構(gòu)變革，堅持“總部做專，大區(qū)做精，城市做實。”在組織人事上，強化全面人才管理，把合適人放在合適的位置上。

??“在公司治理上，加強董事會建設(shè)。發(fā)揮了中央企業(yè)公司治理的示范作用。”吳秉琪說，面臨下半年危中有機的行業(yè)態(tài)勢，華潤置地在“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位下，會繼續(xù)堅持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資、落實生產(chǎn)運營精細化、深化組織變革、激發(fā)組織活力，實現(xiàn)公司業(yè)績穩(wěn)定增長、股東價值持續(xù)提升。

??“房地產(chǎn)市場短期來看還是承壓的，我們對全年持比較積極的態(tài)度。”張大為認為，優(yōu)質(zhì)的項目表現(xiàn)穩(wěn)定。市場的恢復(fù)取決于經(jīng)濟的整體走勢。