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??從“讓年輕人住得更好”到“讓年輕人生活得更好”，為城市青年英才客群打造居住社區，微領地已經堅持了10余年。

??作為行業內最早一批具備專業化能力的集中式長租企業，微領地十年前便率先試水“租賃社區”。在微領地集團CEO周君強看來，社區不該僅僅只是居住的地方，還應該是一個充滿活力、開放、多元、溫暖的全新生活社區。因此，從社區到泛社區再到今年提出的“超級社區”概念，微領地不斷在社區構建上探索創新。

??周君強表示，“超級社區”的概念核心不僅是物理空間，更是連接勢能。“連接”這也是微領地的英文名稱Vlinker所代表的內涵——“微領地希望成為青年人城市生活的連接者，將他們每一個個體連接起來，也幫助他們和這座城市連接起來。”

??10月26日，微領地浦江中心社區正式開業亮相。該項目位于閔行區浦江鎮康華路131弄29-30號，共有6棟公寓，原為存量物業，伴隨著閔行區浦江鎮產業升級轉型，微領地于2021年整體收購該項目，在經歷疫情的情況下9個月完成改造，目前是上海房量最大的社會化保障性租賃住房社區。

??在浦江中心社區開業當天，微領地集團CEO周君強也接受了中國房地產報記者的采訪，并帶來他對租賃行業以及微領地轉型發展的觀察與思考。

??轉型重資產

??中國房地產報：目前，租賃行業不少企業仍選擇走中資產模式，一些具有開發商背景的租賃企業則更傾向于輕資產模式，微領地為何要轉型重資產模式？

??周君強：微領地進入這個賽道之初，我們就堅定了“重資產”商業模式。不同于其他以“包租”模式進入長租賽道的企業，微領地首個項目“中環滬太路社區”是自主開發建設而成。這個房源規模近1800套的“長租大盤”，也成為了當時國內單體體量最大的租賃公寓。

??但在當時，走重資產之路并不具備與之配套的政策環境，無論是土地還是金融都沒有配套的支持政策，所以后來選擇了中資產包租模式。

??但這個行業的終局是什么？是資產管理。

??純粹做輕資產的話，要做到足夠大的規模，才能覆蓋后臺成本。因為輕資產只靠運營管理費的收入，現在行業普遍管理費收入5%左右，管理項目做到一個億的收入，管理公司收入只有500萬元；管理項目3萬-5萬間能做到10億元收入，管理公司只收入5000萬元。

??現在行業內做輕資產、中資產、重資產三種類型的企業都存在，但主流還是資產管理，能夠做出規模的還是資產管理，走重資產模式。

??與其說微領地是轉型，不如說是回歸初心，我們始終堅定“重資產”的布局，從中資產包租經歷中鍛煉積累了項目整合運營能力、精細化的產品能力和品質服務能力，使我們在“募投建管”各個環節具備豐富經驗。

??中資產項目和重資產項目，所需要的能力是不可相提并論的。從投拓角度，后者對企業收購兼并的投資模型、交易架構設計能力、項目談判能力、團隊的體系化能力等方面的要求都很高。每個交易標的至少幾億元，甚至十幾億元，項目落地要幾個月時間，對專業性要求極高。從募資角度講，要經歷開發基金、核心基金、收益類基金、REITs等。建設端也是一樣的，不僅僅是裝修，而是整個房地產開發的全流程。

??重資產模式雖然門檻比較高，對團隊能力要求比較高，單個項目投資規模比較大，但這是行業的終局。

??創新源于市場

??中國房地產報：微領地浦江中心社區以打造成為閔行區尤其是浦江鎮年輕人生活新地標為愿景，從社區到泛社區再到超級社區，連續創新，微領地的創新基因源自哪里？

??周君強：創新的基因就是市場。

??我們對市場調研很充分，要熟悉市場、熟悉城市、熟悉客戶、熟悉產品、熟悉資產，在洞察市場的過程中，會得到很多正向反饋。我們雖然是做大社區，但我們堅持做小戶型，在小戶型里面的功能和空間去創新。第二，已經做好的產品，租戶在使用過程中會有一些需求變化，體驗好與壞，需要不斷調整。第三，同行的產品也要去學習。所謂創新，就是不斷與市場互動的過程。

??以前我們的企業理念是“讓年輕人住得更好”，后來我們覺得，做社區不僅要解決居住需求，還要滿足生活需求、社交需求，就把這句話調整成“讓年輕人生活得更好”。現在微領地做“超級社區”，我們最大的能力就是做好公寓、搭好平臺、預留空間。我們做公寓已經11年了，做好公寓的舒適度，功能配套，服務品質，這些是基本功。再搭好平臺和預留空間，由更多優秀的第三方來為社區租戶提供優質的配套服務。

??三年目標規模做到10萬間

??中國房地產報：如何看待目前的行業競爭格局？微領地與同行相比有何競爭優勢？目標是什么？

??周君強：我喜歡把行業的起步期比作“春秋時期”。那時進入門檻低、政策不明朗，無論是分散式還是集中式，無論規模大或是小，都開始進入長租公寓市場，并不斷摸索嘗試，長租公寓經歷了野蠻生長。近年來隨著政策明朗，行業趨于理性，2021年開始，行業進入了“戰國時期”。“戰國時期”的標志是“剩者為王”，行業參與主體經歷了第一階段的洗禮和成長，留下來的都是久經驗證的、可行的商業模式。

??如果說我們微領地有一點點優勢的話，就是戰略選擇是對的，執行是堅決到位的。第一，只選擇在上海，沒有去其他城市擴張；第二，只做一個產品線，同時做多個產品線對公司能力挑戰很大；第三，最核心的人在做；第四，獲取項目、獲取資金、建設項目以及運營等資管能力都具備，具有作為資產管理的復合能力。

??我們的三年目標是規模能做到10萬間。對微領地而言，上市可能還需要一個較長的時間準備，我們現在要做的是拿到更多的項目、做好已拿的項目，服務好租戶，先執行好三年規劃。（付珊珊）