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??春節過后，A股上市房企密集發布2022年業績預告。整體而言，2022年房企盈利水平進一步惡化，虧損企業數量增多、虧損規模增大。雖然受多重因素影響，房企2022年的業績表現顯然難以讓投資者滿意。

??據中國房地產報記者統計，截至2月2日，共有67家A股房企發布業績預告。若按照預告凈利潤下限計算同比增長幅度，僅有19家A股房企2022年預告凈利潤同比增長，而凈利潤預計同比下滑的房企數量卻多達48家，占比七成，即使是保利發展、招商蛇口這些大型央企也難逃利潤下滑的行情。

??預虧房企中，世茂股份、格力地產、金科股份、華僑城A、首開股份等10余家房企是近年來首次虧損。其預虧金額低的幾億元，高的上百億元。其中，預虧在百億元以上的有金科股份、中天金融、華僑城A等7家房企。值得注意的是，榮盛發展和藍光發展的預虧均最高超過200億元。

??總體來看，影響房企預虧的因素各不相同，但大致可以概括為幾種，包括：2022年度結算減少、房地產項目銷售乏力、外匯波動以及計提減值準備等。

??作為企業發展的“生命線”之一，利潤的減少正在倒逼企業自身發起變革。一位華南房企高管對記者表示，“我們盡可能地壓縮管理層級，并補充了‘80后’‘90后’一線市場高管進入核心管理團隊，全力保生存、保穩定、保發展。同時也提前謀化各種層級的預案，為市場回暖或持續不確定作好兩手準備。”

??發預告房企業績預虧者多

??整體利潤下滑

??在發布業績預告的67家A股房企中，共有36家房企預計2022年將錄得虧損，虧損總額最多可達1437.64億元。這其中，藍光發展和榮盛發展凈利潤預計虧損額均超過200億元，藍光發展預虧下限為219.37億元，而榮盛發展預虧下限則為250億元，是目前A股已披露業績預告的房企中預虧下限最高的企業。

??業績預告顯示，榮盛發展預計2022年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損190億元至250億元，而上年同期虧損額為49.55億元。

??針對2022年歸屬上市公司股東凈利潤相較2021年進一步擴大虧損的原因，榮盛發展解釋稱主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。

??藍光發展也是預虧較多的房企。在不久前2023年新年致辭中，藍光發展董事長楊武正還感慨說，2023年會面臨更艱巨的挑戰。凈利潤虧損可能是藍光發展2023年需要解決的第一道難關。

??1月30日，藍光發展發布業績預告，預計2022年虧損219.37億元，而上年同期虧損138.34億元。

??“本期業績預虧的主要原因系經營虧損、減值計提。”藍光發展表示，受房地產市場持續低迷以及公司債務風險影響，本期完成售房履約義務并納入結算的項目銷售毛利較低，以及各項運營支出、美元債匯兌損失等因素影響，2022年預計產生經營虧損約58億元。

??同時，藍光發展還計提了約160億元的減值損失。此外，因債務風險影響，報告期法院對部分債務糾紛判令公司承擔違約金及罰息，藍光發展估計計提營業外支出約6億元。

??藍光發展表示，雖然支持房地產行業穩定健康發展的政策陸續出臺，但政策落地以及向市場的傳導需要一定時間。另外，因自身債務風險尚未得到完全化解，公司經營情況及融資環境未得到改善。

??作為最早一批出險的房企，藍光發展最近兩年業績持續萎靡，債務重組進展也較為緩慢，而雪上加霜的是，2022年已經是藍光發展連續第二年出現大幅虧損。由于連續虧損，公司資產也相應萎縮，根據藍光發展公告，公司2022年末歸屬上市公司股東的凈資產為-208.21億元，股票可能被實施退市風險警示。

??同樣可能被實施退市風險警示的房企還有泛海控股。在業績預告中，泛海控股表示，2022年公司凈利潤預虧為70億元至100億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損在57億元至87億元。而2021年，泛海控股同樣處于大額虧損。

??陷入虧損的房企中，不僅有藍光發展、榮盛發展等出險房企，還不乏華僑城、格力地產、華遠地產、首開股份等央企國企。

??此外，即使是2022年業績預告盈利的房企，利潤也出現了大幅下滑。

??保利發展，是截至目前已經發布2022年業績預告的A股上市房企中利潤最高的，預計歸屬上市公司股東的凈利潤為183.03億元，但與2021年相比也下降了33.17%。

??另一家央企招商蛇口，2022年預計歸屬上市公司股東的凈利潤為38億元～46億元，上年同期則為103.72億元，下降55.65%～63.36%。

??多重因素疊加導致虧損

??考慮到房企結算收入的延遲，2022年房企出現大范圍預虧的現象，與此前幾年房企納入的高地價項目結算擠壓利潤空間不無關系。

??相關研究機構人士認為，當前市場仍在底部運行，當期項目結轉較少，部分企業存在以價換量加劇毛利率下行。同時，當前資產減值壓力加大，企業需計提相應的存貨跌價準備，從而影響當期利潤。

??“此外，債務違約對企業經營造成嚴重沖擊。虧損企業中部分為債務違約企業，債務違約對這些企業日常經營造成明顯不利影響，特別是銷售劇烈下滑，各類成本費用增加而收入減少，同時銷售預期不利加劇資產潛在減值壓力，資產處置也將影響當期損益。部分房企則還面臨持有業務收入減少等問題。”劉水表示。

??預計虧損超百億元的華僑城稱，“考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加”；新城控股亦表示，由于市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。

??資產減值力度最大的要數藍光發展，該表示，受房地產市場持續低迷以及公司債務風險影響，本期完成售房履約義務并納入結算的項目銷售毛利較低，預計產生經營虧損約58億元；政策落地以及向市場的傳導需要一定時間，公司經營情況及融資環境未得到改善，為存貨跌價準備，計提了約160億元的減值損失。

??中信證券表示，地產行業普遍虧損背后原因是多方面因素導致的需求下滑，主要包括銷售、交付和信用的負循環，項目停工影響購房者信心、房地產銷售疲軟影響企業銷售現金流入、企業信用惡化影響企業融資現金流入等。

??據相關研究機構數據，百強企業2022年銷售額共計75968.6億元，較2021年百強同比下降40.53%。百強房企權益銷售額53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

??此外，外匯波動也造成了部分房企的虧損。藍光發展、泰禾集團等房企在其業績預告中提到匯兌損失也是利潤下降和虧損的原因之一。例如泰禾業績預告表示，受人民幣對美元貶值影響，公司持有的以美元計價的外幣借款及利息等產生較大匯兌損失，導致公司虧損。

??邁過艱難的2022年，2023新年伊始，市場成交表現仍未見起色。從多家研究機構的數據來看，2023年1月，百強房企銷售操盤金額同比降超三成，重點30城成交量同比降4成。房地產業復蘇之路任重道遠。