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??這是吳亞軍“缺席”龍湖的首場業(yè)績會，管理層新舊交替，龍湖依然保持穩(wěn)健底色。

??3月17日下午，一套全新的高管陣容亮相龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”00960.HK）業(yè)績發(fā)布會，其中包括新任龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官的陳序平，以及由集團副總裁兼龍湖浙江公司總經(jīng)理升任地產(chǎn)航道總經(jīng)理的張旭忠。

??根據(jù)業(yè)績報告，2022年，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬股東的凈利潤為243.6億元，同比增長2%；全年毛利潤530.4億元，對應毛利率21.2%；核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9%。這一成績在多家房企紛紛出險的2022年實屬不易。

??2022年10月，陳序平接替吳亞軍成為龍湖集團新董事長，但吳亞軍仍然是龍湖最大的股東，此前連續(xù)兩次選擇以股代息，體現(xiàn)了其作為大股東對公司的實質(zhì)性支持。此外，吳亞軍也是集團的戰(zhàn)略顧問，繼續(xù)支持著公司管理層。

??在經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)的這一輪洗牌后，告別過往的“三高”發(fā)展模式已成為業(yè)內(nèi)共識。今后如何轉變發(fā)展思維，怎樣做才能使手中的資產(chǎn)更加優(yōu)化，是橫在職業(yè)經(jīng)理人們面前一條更具挑戰(zhàn)性的路。

??業(yè)績會上，陳序平坦言，“這一兩年我們選擇了管理層會更加辛苦的一條路，在控負債總額的情況下要實現(xiàn)利潤的穩(wěn)中有增，同時還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。其實這是一條非常有挑戰(zhàn)，也需要額外付出的路。”

??“增肌不增重”

??過去房地產(chǎn)行業(yè)在高歌猛進的時候，幾乎所有開發(fā)商都是資產(chǎn)和負債同步增長，以此驅(qū)動公司的利潤和收入增長。陳序平感慨，這個邏輯在2021年下半年以來，已經(jīng)變得非常兇險，一些出險的公司也是因為這個原因。

??作為龍湖最重要業(yè)務板塊的開發(fā)航道，2022年，龍湖把穩(wěn)了“方向盤”，繼續(xù)保持2000億元以上的銷售規(guī)模。

??2022年，龍湖實現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。分區(qū)域來看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

??經(jīng)歷行業(yè)企業(yè)頻頻出險的上一階段后，陳序平對風險也有了更清晰的認識。他表示，負債是無差異無差別的，但是資產(chǎn)有非常大的差別，所以公司在經(jīng)營上更重視資產(chǎn)質(zhì)量，同時在負債端，在過往控負債率的情況下，讓公司的有息負債總額也保持一個持平的規(guī)模，同時提升公司的周轉和運營效率，去驅(qū)動公司的增長。

??在控負債總額的前提下，要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。他做了一個比喻，“這就像一個人要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經(jīng)營的水平，更加注重整個公司的資產(chǎn)質(zhì)量。”

??剛剛結束的全國兩會對整個地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)非常清晰，穩(wěn)支柱、防風險，抓兩頭，帶中間，一方面是對優(yōu)質(zhì)房企的大力支持，另一方面則是對風險房企的防范。

??對于未來的融資和債務規(guī)模，龍湖依舊保持審慎、穩(wěn)健態(tài)度。CFO趙軼表示，2023年龍湖債務會保持平穩(wěn)，保持2080億元總數(shù)不變，但是結構會進一步優(yōu)化，加大國內(nèi)的銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務結構能應對行業(yè)的周期。

??對于2023年在土地市場的投資計劃，張旭忠介紹：今年公司的拿地策略依然會堅持兩個方向。一是堅持以銷定支，二是嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。

??張旭忠表示，2022年，龍湖在整體公開市場拿地的平均溢價率是4%，其中有60%的土地是零溢價率拿地。總體實現(xiàn)了22%的毛利率和13%的凈利率。他強調(diào)，2023年，龍湖依然會要求拿地的毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%。

??非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比逾50%

??2022年，龍湖的毛利率21.2%，是近年來的最低值。

??趙軼表示，從總體毛利率角度看，整個行業(yè)在回歸，龍湖也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15~20%的階段過渡。隨著逐步的修復，包括新拿土地逐步進入結算軌道，相信會回到25%左右的階段。

??他認為，這個毛利率是健康的，因為現(xiàn)在整個行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段，進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段。能夠賺取合理的利潤，同時周轉更安全，售價更合理。

??在主營業(yè)務利潤日漸平庸的當下，如何挖深開發(fā)業(yè)務之外的護城河，是許多房企夙興夜寐所求之事。

??從多年前開始布局，龍湖在航道上終于完成重構，變成一個開發(fā)航道、兩個運營航道、兩個服務航道，這樣“1+2+2”的格局。在“一個龍湖”的統(tǒng)一體系下，這樣格局為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。

??2022年上半年，龍湖經(jīng)營性業(yè)務收入首次突破百億元。2022年全年，龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性業(yè)務收入236億元，同比增長25%，經(jīng)營性利潤占比為27%，已經(jīng)成為龍湖可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻源。

??其中，由商業(yè)投資和長租公寓組成的運營業(yè)務，租金貢獻穩(wěn)定提升，同比增長14.1%，為118.8億元；由物業(yè)管理和智慧營造組成的服務業(yè)務收入同比增長38.6%，至116.7億元。

??2022年，龍湖的經(jīng)營性收入中兩個運營航道依靠投資性物業(yè)的運營租金收入，實現(xiàn)了比較高的毛利率，平均毛利率接近75%。這一利潤率遠高于開發(fā)航道。

??陳序平稱，這方面的資產(chǎn)是重投入的，所以這兩個業(yè)務未來是根據(jù)租金貢獻的現(xiàn)金流去實現(xiàn)自平衡，并注重存量項目的提升，存量增長空間是比較大的。

??未來，這兩個業(yè)務能給集團穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務利潤占比是27%，預計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達到50%以上的。

??陳序平談到，非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比50%以上，這在行業(yè)頭部企業(yè)中不多見，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。