公司梁笑梅 2023-03-30 10:33:01 來源：中房報
??“2022年是過去十年最壞的一年，也是未來十年最壞的一年。從2023年往后相信一年比一年更加好。”在3月29日的業績發布會上，雅生活服務集團（以下簡稱“雅生活服務”）董事會聯席主席兼執行董事黃奉潮在談及雅生活的業績表現時表示。
??事實上，雅生活服務的業績一定程度上受到了母公司雅居樂的關聯賬款的影響。
??黃奉潮表示，“目前雅居樂整個融資端（的壓力）在不斷緩解，政府也釋放出很多的政策，雅居樂在一些融資和發債方面也在啟動，現金狀況不斷緩解。相信從今年開始，雅居樂整個現金流越來越好的話，我們也會向他們催回應付款項。”
??盡管2022年很艱難，但堅持市場化發展仍舊是雅生活服務的核心戰略。
??從2022年的年報可以看出，第三方項目已成為雅生活服務主要的面積來源，對雅居樂的依賴大幅下降。
??從在管面積來看，2022年雅生活服務在管面積5.45億平方米較2021年增長了11.6%。其中來自第三方項目的在管面積約4.52億平方米，占總在管面積的比重超過83%。
??第三方市場拓展占比超過83%
??外拓項目占比增加降低毛利率
??截至2022年末，雅生活服務在管面積及合約面積分別約5.45億平方米及7.31億平方米，新增在管面積和合約面積分別達0.57億平方米和0.68億平方米，第三方項目占總合約面積的79.8%。
??雅生活服務過去一年在第三方市場拓展上取得了不錯的成績，營業收入規模增長與在管規模增長匹配。
??雅生活服務2022年營業收入約153.78億元，同比增長9.2%。物業管理服務、業主增值服務和城市服務的收入總額約136.63億元，同比增長21.7%，占集團總收入的88.9%。
??在第三方市場拓展上取得不錯成績的同時，毛利率下降也是不爭的事實。
??2022年年報顯示，雅生活服務毛利潤約33.84億元，同比下降12.5%；毛利率由2021年的27.5%下降至2022年的22%；凈利潤約19.34億元，同比下降24.6%；凈利潤率為12.6%，同比下降5.6%；公司股東應占利潤約18.39億元，同比下降20.3%；現金及現金等價物約37.99億元，同比下降13.5%。
??關于利潤表現不佳原因。雅生活服務方面指出，存量住宅、非住宅項目及城市服務項目占比的增加一定程度上拉低了毛利率，同時由于銷售成本增加，與開發商相關的外延增值服務下滑，金融資產減值損失及人力成本增加等原因造成毛利率下降。
??不容忽視的是，雅生活服務2022年的業績并未達到預期目標。而這個業績增長目標是：營業收入增長達到20%，利潤達到15%的增長。
??在黃奉潮看來，“主要是房地產業務的營業收入和利潤有大幅度下降。”
??“四條腿”走路 核心業務保持10%～15%增長
??“公司整個基本盤還是非常好的，核心業務的營業收入增長超過20%。”黃奉潮在業績會上表示。
??這得益于四個戰略。
??第一，堅持市場化發展的核心戰略。堅持市場化發展，第三方市場拓展是本集團規模增長主要來源。盡管面對新房供應收縮、激烈的市場競爭、疫情及經濟環境疲弱等客觀困難，雅生活服務以"城市分級"、"一城一策"等拓展策略，在拓展城市、業態及項目質量上均實現突破。年內第三方市場拓展新增合約面積達0.6億平方米。
??第二，通過深耕周期性影響較小的存量、非住宅市場，提升重點城市項目密度。超七成新增年化合同金額來自一、二線城市獲取的項目，年內住宅新拓項目超三分一來自存量項目。此外，進一步擴大公建業態細分賽道優勢。
??“從今年開始公司會在存量住宅業務板塊拓展，這會作為一個非常重要的策略去發展。”黃奉潮表示。
??第三，積極參與國企合資合作。他們與中城工業集團有限公司（前稱為中車城市交通有限公司）、江蘇中農集團旗下中匠地產集團等實現戰略合作，在大型企業、金融機構、園區綜合服務領域亦獲取了多個超大型標桿項目，包括中車交通汾湖星艦超級工廠、國家開發銀行稻香湖數據中心、武漢國家開發銀行、中廣核上海科技園等。
??第四，持續完善產品品牌策略。他們通過市場發展中心有效協調資源及提供技術支持，通過成員單位成功聯合獲取十余個優質項目。
??關于公司2023年業績指引，雅生活服務首席執行官李大龍希望未來發展核心業務能夠有10%～15%的增長。
??雅生活服務首席財務官黃嘉毅進一步解釋，“未來公司的物業板塊會保持10%穩健增長，業主增值服務達到15%~20%，城市服務維持在15%。
??對于收并購，李大龍表示，“不排除這兩年在價值回歸之后，在業務上、能力上布局的前提之下，還會進行有質量的整合和收購。”
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
