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??規模，是一家物業管理公司發展的基礎，與該公司營業收入息息相關。過去一年，上市物業管理公司對規模的追求仍未停止，擴張的戰場也轉移至“第三方外拓”。

??4月5日，中國房地產報記者通過梳理31家典型上市物業公司發布的2022年業績報，統計出2022年上市物業公司在管規模榜、新增在管面積榜、第三方在管面積榜、營業收入榜、歸屬母公司凈利潤榜、負債率榜等若干榜單。

??經與2021年上市物業公司在管面積對比發現，在31家上市物業公司中有30家在管規模實現增長，25家實現了營業收入增長。不過，僅16家上市物業公司實現歸屬母公司凈利潤增長，10家物業公司出現了“增收不增利”情況。與此同時，31家上市物業公司中，有19家資產負債率出現增長。

??值得注意的是，多家上市物業公司在業績發布會中強調，正在努力擺脫對關聯地產公司的依賴。據記者不完全統計，在披露了總在管面積中來自第三方面積數據的15家上市物業公司中，有11家第三方在管面積占比已超50%。

??碧桂園服務規模排首位

??從整體規模上看，2022年在管規模最大的上市物業公司仍是碧桂園服務，在管面積約8.7億平方米；萬物云在管面積數據與碧桂園服務相差最小，約8.4億平方米；排名第三的是保利物業，在管面積約5.8億平方米，與第2名萬物云之間相差約一個華潤萬象生活。

??雅生活服務、綠城服務、中海物業、招商積余、華潤萬象生活、金科服務、融創服務、合景悠活、新城悅服務、建業新生活、新大正和時代鄰里這12家物業公司的在管面積也都超過1億平方米。

??在規模榜中表現出色的萬物云、華潤萬象生活、碧桂園服務、保利物業和綠城服務同樣出現在手持現金榜前5位。

??2022年，31家上市物業公司中僅有1家在管規模出現下降。根據榜單，第一服務控股在2022年的在管面積減少70萬平方米，下降1%。

??在31家上市物業公司中，有30家在管規模實現增長。其中，增長最多的是華潤萬象生活，較2021年新增約1.44億平方米的在管面積，同比增長98%，擴張勢頭強勁。

??數據顯示，2022年華潤萬象生活凈新增第三方合約面積1.43億平方米，同比增長297.4%；其中收并購、競標直拓及合資合作各渠道面積貢獻占比分別為75.9%、20.7%及3.4%。

??根據華潤萬象生活的“十四五”規劃目標，到2025年，公司總體物業管理面積要達到4億平方米，第三方外拓面積要占50%；商業方面，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達到150個。

??保利物業和碧桂園服務新增在管面積緊隨其后，分別以1.1億平方米和1億平方米的新增在管面積位列第2名和第3名。

??在本次業績發布季，多家上市物業公司在業績發布會中強調，正在努力擺脫對關聯地產公司的依賴。

??據記者不完全統計，在披露了總在管面積中來自第三方面積數據的15家上市物業公司中，有11家第三方在管面積占比已超50%。其中，合景悠活和雅生活服務的第三方在管面積占比均超過80%，第一服務控股的第三方在管面積占比也超過60%。

??合景悠活在業績報告中表示，第三方市場拓展是公司重要發展戰略。2022年，合景悠活集團新增第三方拓展項目235個、建筑面積2730萬平方米。截至2022年12月31日，該集團第三方項目的管理建筑面積約1.9億平方米，在總在管建筑面積中占比88%。

??2018年—2022年以來，雅生活服務第三方在管面積占比、第三方合約面積占比持續提升。報告期內，雅生活服務新增在管面積和合約面積分別達5690萬平方米和6840萬平方米，第三方項目占總合約面積的79.8%，第三方在管面積占比高達83%。

??反思收并購

??物業公司的規模與該公司的營業收入也息息相關。

??記者注意到，在31家上市物業公司中有25家在2022年實現了營業收入增長，其中，在管面積靠前的頭部物業公司營業收入同樣名列前茅。不過，在25家實現了營業收入增長的物業公司中，有10家歸屬母公司凈利潤出現下滑。其中，包括碧桂園服務、萬物云、雅生活服務等多家規模靠前的頭部物業公司，“增收不增利”的情況凸顯。

??對此，曾是行業內的最大并購方的碧桂園服務在業績發布會上坦言，去年公司利潤未達原定預期目標的主要原因，在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關系攤銷大幅增加，達到約28.5億元。其中，收并購帶來的商譽及無形資產減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關系等攤銷達10.8億元。

??投資后整合問題也出現在碧桂園服務身上。

??據碧桂園服務財報披露，截至2022年底，碧桂園服務管理層決定退出嘉寶服務和財信服務等幾家物業管理服務公司，及若干物業管理項目，因為這些公司項目的利潤率及物業管理費收取率低于預期。

??長期以來，收并購是物業公司擴大規模常見的一種選擇。在實現規模躍升的同時，也會帶來一些“不良反應”。

??萬物云也很重視這個問題。萬物云董事長朱保全在3月28日的業績會上表示，2022年對大家來說是一個反思年，其中一項便是對收并購的反思。2022年，萬物云此前的收并購帶來了1億元的原開發商壞賬，客戶關系攤銷4億元，從而影響了利潤指標的表現。他認為，過去大家都是基于高市盈率進行收并購，都按100%商譽來計算，高出價對于資產負債表而言一定是變重了。一旦像萬物云這樣大頭記錄了攤銷，對當期利潤、業績也一定就會產生影響，所以物業管理行業應該反思商譽的真正定義。

??另一方面，2022年上市物業公司資產負債率排行榜顯示，31家上市物業公司中有19家資產負債率增長。其中，合景悠活、濱江服務和德信服務資產負債率增長最多，均超過10%，分別增長了20.92%、14.83%和10.04%；2022年合景悠活、濱江服務和德信服務的在管面積分別增長了5%、40%和11%。

??新增在管面積最多的華潤萬象生活的資產負債率增長了8.89%，排名第5。

??不過，上述物業公司資產負債率均在60%以下的合理區間。31家公司中僅有京城佳業、中海物業和東原仁知服務的資產負債率超過60%。