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??6年前，萬科以551億元拿下廣信資產包，這被萬科創始人王石視為“自己告別萬科的大禮包”。如今，這個大禮包已成為萬科久拆未解的“大包袱”。

??近日，廣州市規劃和自然資源局公布了今年第二批集中供地名單，萬科廣信資產包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計起拍總價約34億元，樓面價分別為2.6萬元/平方米、2.3萬元/平方米。

??“資產盤活方式有兩種，一種是一二級聯動開發；一種是只做土地一級整理，二級土地開發交由其他企業來做，這次掛牌的兩宗地塊就是第二種盤活方式。不是說萬科擁有資產包的股權債權就一定會做二級土地開發，這也是萬科與當地政府溝通之后的結果。”一位接近廣信資產包的人士對中國房地產報記者表示。

??據該人士透露，這兩宗地塊出讓后，按照政策規定，萬科還將收到一筆土地出讓返還金。

??這則供地公告亦將廣信資產包的拆解問題再度推至焦點。

??財報數據顯示，截至2022年末，萬科廣信資產包中計容開工面積45.18萬平方米，計容竣工面積僅1.98萬平方米，整個項目的規劃計容建筑面積達211萬平方米。

??6年時間，廣信資產包項目整體竣工進度不足1%。萬科在這個資產包上已經積壓了太多資金，投入了太多精力。

??“廣信資產包目前還在持續盤活，過程中涉及不良資產、土地整理等問題已經逐步清晰明朗，整體進度還是正常的。”前述接近廣信資產包人士回復道。

??鯨吞551億元資產包

??2017年6月29日，在王石退休的那一場股東大會前，萬科廣州公司拿下巨無霸打包地塊——廣信資產包，包含廣東國際信托投資公司屬下房地產公司股權及相關債權。

??該資產包當時起拍價高達446.8億元，共吸引了中海、碧桂園、保利、越秀、信達、萬科、華發和華潤等8家房企激烈角逐，最終萬科以551億元總價拿下。

??這個資產包的核心資產是廣州市核心區域的16宗可開發用地，這些地塊剩余權益可開發建筑面積約211萬平方米，主要位于花地灣板塊、白鵝潭經濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區東華西路、榮華南項目、浣花路爛尾樓等，位置相當優越。

??在當時很多企業看來，拿下這個資產包意味著擁有了一線城市超200萬平方米土地，是一個巨大的誘惑。但難點在于，要將資產包中涉及20余年的歷史債權問題成功清理掉，才能順利將土地變現。

??“廣信資產包中光是應繳土地增值稅就高達315億元，資產包背后所隱藏的錯綜復雜的歷史遺留問題、債務債權糾紛及城市更新問題，牽涉政府、經營方、物權方、拆遷主體、債權方等多方主體，處置難度不亞于廣州舊改。”廣州一位房企人士稱。

??因為資產包過大且處置不同于以往開發思路，萬科專門成立了廣州萬溪公司負責廣信資產包，這一公司獨立于廣州萬科體系。

??廣州萬溪公司董事長是“老將”王文金，其自1993年進入萬科，主要負責財務方面工作，2007年10月出任萬科執行副總裁。2020年，他主動辭任萬科集團執行副總裁、財務負責人，2021年3月正式任職廣州萬溪公司董事長。

??讓前任首席財務負責人處理廣信資產包中復雜的股權債權關系，可見萬科對該資產包之重視。

??但此后幾年，萬科的廣信資產包拆解動作未見實質進展。萬科財報數據顯示，2018年廣信資產包中計劃開工計容面積12萬平方米，2019年計劃開工計容面積17.4萬平方米，但實際并無開工。

??2019年2月，萬科董事長郁亮在萬科2019年目標及行動溝通會上表示：“除了不良資產，我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”。

??但做不良資產包生意難度也很大，萬科的舊改經驗并不算豐富。

??大禮包變大包袱？

??2020年6月，萬科為廣信資產包拉來戰略投資者。

??據萬科公告，將廣州萬溪公司50%股權以70.4億元轉讓給7家公司組成的聯合戰投，同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產包提供的320億元股東投入，共計可收回390.4億元資金。

??這個聯合戰投是以中國信達為首的7家公司委托中信信托發起的“中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”。7家戰投中，沒有一家房企。

??對此，郁亮曾解釋道：“如果所有麻煩都通過別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅持自己來做，哪怕是引進各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團隊。”

??這些新戰投提出的要求是：萬科需確保自合作協議簽訂之日起滿五年內，取得廣信資產包內資產對應的不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的批復文件。

??現在，距離這個對賭協議的兌現還有兩年時間。

??若對賭不能兌現，按照協議，萬科面臨兩個選擇：1.回購新股東持有的廣州萬溪股權并承接其對廣州萬溪的債權，回購比例不低于新股東總持股比例的50%；2.給予新股東權利，允許其在60個工作日內自行尋找非關聯第三方，收購新股東所持有的廣州萬溪股權及債權，并同意共同出售廣州萬科持有的廣州萬溪公司股權及債權。

??在公開場合，萬科鮮少提及廣信資產包。在其財報中，廣信資產包項目也被放在了廣州區域項目最后一列，具體披露為：

??2019年，計劃開工計容面積17.4萬平方米，實際并無開工；2020年，計劃開工面積同樣為17.4萬平方米，最終開工面積為2.24萬平方米，完成開工率不足13%。

??“這個進度和我們投標時候的預期是有差距的。”萬科總裁祝九勝在2020年股東大會上曾表示。

??2021年，廣信資產包項目開工進度開始加快，計劃開工計容面積45.68萬平方米，實際開工面積29.46萬平方米，但仍未有竣工面積；2022年，計容開工面積45.18萬平方米，并首次有了竣工面積1.98萬平方米。

??今年是萬科“解包”以來最快的一年。2023年，廣信資產包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米。

??從廣信資產包中拆解出的具體項目來看，萬科在前5年僅轉化了兩個項目，分別是萬科喜悅里、萬科金域曦府；2023年準備推出4個項目，分別是荔灣的萬匯天地臻園、萬匯天地朗庭，越秀的萬科璟秀府，白云的萬科璟云府。

??此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區花地灣，靠近萬科金域曦府、萬匯天地瑧園和朗庭項目。

??中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，此次廣信資產包的兩宗地塊被廣州市土地收儲中心擺上貨架，不排除這兩宗地因為長期不開發違約并被政府強制收回的因素。

??為加快“解包”進度，萬科還拉來了銀行財團的資助。

??據4月份《中國銀行保險報》報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣信資產包融資需求后積極響應，總分支成立項目工作小組，超客戶預期完成業務審批。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團形式參與該項目，收購形式為受讓現有股權及承接債務式并購，并購交易總價超500億元。

??回望過去6年，萬科耗資551億元拿下的廣信資產包究竟是“大禮包”還是“大包袱”，或許有了答案。