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??繼華潤置地后，又一央企地產(chǎn)商擬發(fā)行保障性租賃住房公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。

??近日，招商蛇口保障性租賃住房REITs項目發(fā)布財務(wù)顧問、評估機構(gòu)、法律顧問、現(xiàn)金流預測及審計機構(gòu)等服務(wù)商邀標公告，采取單一來源采購方式，公示時間為5月25日至5月30日。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，招商蛇口即將發(fā)行保障性租賃住房REITs，既是對自身既有保租房存量資產(chǎn)和沉淀投資的盤活，也是優(yōu)化招商蛇口財務(wù)結(jié)構(gòu)和流動性，提升資產(chǎn)質(zhì)量和繼續(xù)擴大保租房業(yè)務(wù)的必要和利好之舉。

??在招商蛇口2022年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會上，招商蛇口總經(jīng)理助理兼董事會秘書余志良曾透露，公司正在積極部署租賃住房REITs賽道，未來以REITs作為退出通道的資產(chǎn)交易會形成一個常態(tài)化的安排，未來公司在資產(chǎn)運營的業(yè)務(wù)模塊里頭都會體現(xiàn)。

??另據(jù)招商蛇口財報顯示，截至2022年末，公司在深圳、上海共落地3個保障性租賃住房項目，新增管理面積4.9萬平方米，新增房源1262間；輕資產(chǎn)深耕重市，2022年在深圳新增輕資產(chǎn)管理面積6.2萬平方米，房源2644間。

??作為創(chuàng)新投資品種，REITs是一種以不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標準化金融產(chǎn)品，通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

??2020年4月，我國公募REITs開始在交通設(shè)施、市政工程、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試點，2021年，為進一步落實中央“房住不炒”要求，保障性租賃住房被列入試點范圍。

??截至目前，已有4只保障性租賃住房REITs完成發(fā)行，分別是紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT。這4只保障性租賃住房REITs在發(fā)售當日漲幅顯著，平均漲幅為27.3%。

??對此，中銀證券分析師夏亦豐表示保障性租賃住房REITs上市首日表現(xiàn)良好主要基于兩點，一是穩(wěn)定持續(xù)的分紅；二是存量REITs歷史漲幅較大，激發(fā)投資者熱情。

??“目前上市的4只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房資產(chǎn)，出租率均在90%以上，租金收入穩(wěn)定，而且每年都會有2%以上的租金上漲可能，因此可以為投資者帶來穩(wěn)定持續(xù)增長的分紅收入。”夏亦豐解釋。

??記者注意到，4只保障性租賃住房REITs中，華夏基金華潤有巢REIT是首只由上市房企申報的產(chǎn)品，從運行情況來看，項目保持了較好的滿租率，在一定程度上實現(xiàn)了保障性租賃住房REITs規(guī)劃的預期目標。華潤置地也由此打開基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盤活新渠道，更是在房企發(fā)行保障性租賃住房REITs方面起到示范效應(yīng)。

??今年5月初，華潤置地董事局主席李欣也曾表示，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)包括位于上海松江區(qū)的兩個項目，均為R4租賃住房用地上建設(shè)的大型租賃社區(qū)。兩個項目背靠長三角G60科創(chuàng)走廊，周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，人口長期凈流入，租賃需求旺盛，開業(yè)半年即實現(xiàn)滿租，項目出租率長期保持較高水平。

??李欣還提出，華潤有巢規(guī)劃了可持續(xù)的擴募計劃，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關(guān)項目達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴募籌備。“未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線城市的可擴募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的動力。”

??除去穩(wěn)定持續(xù)的分紅外，投資公募REITs獲得的收益還有買賣價差。夏亦豐表示，盡管保障性租賃住房REITs采取封閉運作，但后續(xù)會在交易所上市交易，投資者可以在二級市場進行競價交易。而當前存量REITs價格走勢整體表現(xiàn)優(yōu)異，這與傳統(tǒng)的地產(chǎn)板塊的投資行情形成鮮明對比。”

??但夏亦豐也表示，此前REITs價格的普漲受產(chǎn)品稀缺、避險情緒、政策加持和無風險利率下行等諸多利好推動。“隨著時間的推移和市場環(huán)境的變化，公募REITs的上述利好因素也可能會變化，底層資產(chǎn)的估值也可能會受到運營風險和基本面的影響。”

??盡管隨著保障性租賃住房頂層設(shè)計的不斷推進，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。但該類業(yè)務(wù)仍面臨著一些待進一步解決的問題。

??結(jié)合華潤有巢運營情況，柏文喜分析，目前存在的問題主要還是在國有建設(shè)用地上建設(shè)保租房由于地價較高而推高了總投資，但是租金水平受政府指導而導致較小的凈現(xiàn)金流所能支持的REITs融資規(guī)模無法覆蓋初始投資，從而讓保租房失去了以REITs融資實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的可能性。

??三盛資本投資總監(jiān)李超認為，底層資產(chǎn)的質(zhì)量是最大的風險。“之所以前期試點只放開了基礎(chǔ)設(shè)施，就是監(jiān)管層出于為投資者負責的態(tài)度，但是投資終究是個人的事，每個人都是自己投資業(yè)務(wù)的第一責任人，學會辨別資產(chǎn)質(zhì)量、選擇實力雄厚的發(fā)起人、優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團隊，這是最好的風險控制手段。”

??“正是因為以上局限，才使得保租房在很大程度上面臨著市場化和商業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展難題，成為對于企業(yè)而言始終需要政策支持與政策補貼的無法完全市場化的‘雞肋’業(yè)務(wù)。”柏文喜表示。

??夏亦豐認為房企入局保障性租賃住房REITs需要進行兩步，“最核心的還是先將旗下長租公寓項目納入保租房，當納保完成后，根據(jù)底層資產(chǎn)的運營情況，滿足上市要求后即可考慮分拆。”