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??珠海萬(wàn)達(dá)上市進(jìn)程正在推進(jìn)。

??6月5日，證監(jiān)會(huì)公示的境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求顯示，要求珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)”）就公司內(nèi)控、關(guān)聯(lián)交易、募集資金使用等問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

??大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”）對(duì)此回應(yīng)，“這是證監(jiān)會(huì)的正常流程，說(shuō)明上市還在推進(jìn)中。”

??最近一年多時(shí)間以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)的港股IPO未能一蹴而就。2021年10月，珠海萬(wàn)達(dá)在港交所首次遞交招股書(shū)，2022年4月22日，珠海萬(wàn)達(dá)商管遞交了第二份招股書(shū)，兩次均失效。2022年10月25日在港交所遞交了第三份招股書(shū)。

??“海外上市只需要財(cái)務(wù)規(guī)范，信息披露公開(kāi)透明，沒(méi)有什么別的要求。目前也沒(méi)有看到珠海萬(wàn)達(dá)上市有什么阻礙。”一位接近萬(wàn)達(dá)的企業(yè)董事長(zhǎng)在接受采訪時(shí)稱。

??亦有受訪者表示，除上述監(jiān)管部門(mén)關(guān)注的問(wèn)題外，上市審批內(nèi)容還包括公司的業(yè)務(wù)、管理層等方面的評(píng)估。此外，珠海萬(wàn)達(dá)是否能成功上市，也受到港股物業(yè)板塊的大環(huán)境的影響。

??出租率問(wèn)題再受關(guān)注

??6月2日，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)等企業(yè)出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求。

??根據(jù)證監(jiān)會(huì)的要求，珠海萬(wàn)達(dá)應(yīng)補(bǔ)充說(shuō)明公司治理及內(nèi)部控制運(yùn)行情況，內(nèi)部控制制度是否健全有效，是否存在被控股股東或其他關(guān)聯(lián)方資金占用的情形，是否存在對(duì)外擔(dān)保及為控股股東提供擔(dān)保的情形。并請(qǐng)說(shuō)明相關(guān)防止關(guān)聯(lián)方資金占用和避免為控股股東提供擔(dān)保的內(nèi)控制度和保障措施。

??在萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)出租率的問(wèn)題上，根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，2019年～2021年珠海萬(wàn)達(dá)在管商業(yè)廣場(chǎng)平均出租率為98.8%。

??對(duì)此，證監(jiān)會(huì)要求珠海萬(wàn)達(dá)結(jié)合報(bào)告期內(nèi)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及租金實(shí)際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說(shuō)明上述出租率的計(jì)算口徑及其準(zhǔn)確性；請(qǐng)說(shuō)明珠海萬(wàn)達(dá)在考核和內(nèi)控制度方面，有無(wú)防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況。

??實(shí)際上，在證監(jiān)會(huì)此次關(guān)注出租率的問(wèn)題前，市場(chǎng)上已存在萬(wàn)達(dá)商管商戶銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、客流、空鋪、短租等多項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)旒俚馁|(zhì)疑。

??5月26日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商管”）在上交所發(fā)布《關(guān)于市場(chǎng)傳聞的說(shuō)明》（以下簡(jiǎn)稱《說(shuō)明》）專門(mén)就此事進(jìn)行了回應(yīng)。

??根據(jù)《說(shuō)明》，萬(wàn)達(dá)商管稱，出租率由已出租面積除以總可出租面積計(jì)算。總可出租面積為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶簽訂的租約進(jìn)行計(jì)算。發(fā)行人已制定嚴(yán)格的內(nèi)控措施，通過(guò)租賃系統(tǒng)進(jìn)行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，不存在任何人為操縱或修改。發(fā)行人對(duì)外披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均由知名審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由珠海商管上市聯(lián)席保薦人等機(jī)構(gòu)盡調(diào)確認(rèn)，業(yè)績(jī)不存在造假情況。

??《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》中提到，2021年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為約92%。

??萬(wàn)達(dá)商管旗下商場(chǎng)的出租率顯然更勝一籌。2022年一季報(bào)顯示，萬(wàn)達(dá)商管旗下商場(chǎng)的整體租用率保持在98.54%的水平，較2021年的99.33%有所下滑；而2021年的數(shù)據(jù)又較2020年99.4%的租用率微跌。

??在標(biāo)普和其他研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的高出租率主要得益于其出租模式，因?yàn)槠涑?0%的租戶采用固定租金制租賃合同，這得以將租金提前鎖定。

??協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，證監(jiān)會(huì)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)提出上述問(wèn)題，主要是因?yàn)樵诿襟w報(bào)道中涉及財(cái)務(wù)造假和關(guān)聯(lián)交易的質(zhì)疑。證監(jiān)會(huì)作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有責(zé)任對(duì)這些質(zhì)疑進(jìn)行調(diào)查，確保上市公司的合規(guī)性和信息披露的真實(shí)性。

??他認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)需要對(duì)證監(jiān)會(huì)提出的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)回應(yīng)，提供相關(guān)證據(jù)和資料以證明其財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)交易的合規(guī)性，以消除公眾和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的疑慮。如果萬(wàn)達(dá)能夠提供充分的證據(jù)和解釋，消除證監(jiān)會(huì)的疑慮，那么對(duì)其上市申請(qǐng)可能不會(huì)產(chǎn)生太大影響；如果萬(wàn)達(dá)無(wú)法令人滿意地回答這些問(wèn)題，證監(jiān)會(huì)可能會(huì)要求其進(jìn)行更多補(bǔ)充調(diào)查或者暫停上市申請(qǐng)。

??高額分紅影響融資必要性

??除商場(chǎng)出租率外，珠海萬(wàn)達(dá)的高額分紅問(wèn)題還受到監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。

??根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，公司報(bào)告期內(nèi)（2019年～2021年及2022年上半年）累計(jì)現(xiàn)金分紅132.73億元，超過(guò)同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)數(shù)115.48億元。除上述分紅外，2022年9月23日股東大會(huì)審議通過(guò)分紅34.78億元的議案；上市后，董事會(huì)也擬在股東大會(huì)上建議至少將年度可分配利潤(rùn)的65%用于分紅。

??證監(jiān)會(huì)要求珠海萬(wàn)達(dá)說(shuō)明報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金分紅金額以及未來(lái)現(xiàn)金分紅政策的合理性，對(duì)公司償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大影響，以及大額現(xiàn)金分紅的情況下實(shí)施本次融資的必要性和合理性。

??黃立沖表示，上市審批過(guò)程涉及多個(gè)方面的評(píng)估，除了財(cái)務(wù)和關(guān)聯(lián)交易之外，還包括公司的業(yè)務(wù)、管理層等方面。因此，即使萬(wàn)達(dá)在財(cái)務(wù)造假和關(guān)聯(lián)交易方面得到了證監(jiān)會(huì)的認(rèn)可，也不能完全確定萬(wàn)達(dá)上市就沒(méi)有問(wèn)題了。還需要關(guān)注其他方面的審查結(jié)果以及證監(jiān)會(huì)的最終決定。

??北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人律師張琦認(rèn)為，在解決了以上問(wèn)題之外，珠海萬(wàn)達(dá)是否能成功上市，也與整個(gè)港股物業(yè)板塊的大環(huán)境息息相關(guān)。物業(yè)板塊是曾經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億元的熱門(mén)板塊，但近兩年在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)卻不盡人意。

??張琦分析，當(dāng)前房地產(chǎn)下行以及商業(yè)模式缺乏更多盈利空間的狀況，都導(dǎo)致物業(yè)股在資本市場(chǎng)沒(méi)有好的表現(xiàn)。因此，當(dāng)資本市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于珠海萬(wàn)達(dá)的上市來(lái)說(shuō)存在不利因素，也側(cè)面增加了成功上市的難度。

??“珠海萬(wàn)達(dá)的母公司萬(wàn)達(dá)商管還存在一定短期償債壓力，如果子公司珠海萬(wàn)達(dá)商管無(wú)法順利上市，將觸發(fā)回購(gòu)條款。那么萬(wàn)達(dá)商業(yè)或不得不將逾400億元人民幣的投資及預(yù)先約定的收益退還少數(shù)股東，這將損害其流動(dòng)性。”張琦表示。