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??“因流動(dòng)性階段緊張導(dǎo)致未能如期償還部分債務(wù)，公司可能會(huì)因債務(wù)逾期承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、訴訟、仲裁、凍結(jié)銀行賬戶、凍結(jié)資產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。”在6月11日回復(fù)深交所的問詢函時(shí)，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科股份”，000656.SZ）坦陳。

??近段時(shí)間以來，金科股份的“保殼”行動(dòng)緊鑼密鼓地進(jìn)行。

??從控股股東“真金白銀”力挺到高管團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)增持等動(dòng)作，無不體現(xiàn)這家曾被稱作地產(chǎn)界“西南王”的千億房企保殼信心。此外，因收購(gòu)資產(chǎn)金科股份股票自2023年6月7日上午開市起停牌，股價(jià)擦線高于1元。企業(yè)“不躺平”的決心顯而易見。而投資者更關(guān)注的問題是公司經(jīng)營(yíng)基本面的債務(wù)問題和銷售業(yè)績(jī)能否及時(shí)“回血”。

??截至2022年末，金科股份的有息負(fù)債規(guī)模下降至689.25億元，同比下降14.5%。其中，公司短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分達(dá)471.95億元，償債問題迫在眉睫。

??金科股份在回復(fù)函中表示，截至2022年4月30日，金科累計(jì)完成307.05億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作，其中包括公開市場(chǎng)債務(wù)12筆，涉及本金117.95億元。

??就公司的化債問題，金科股份投資者關(guān)系部的一位工作人員回應(yīng)稱，公司可以通過置換前期存量資產(chǎn)的到期抵押物新增抵押融資，但由于公司出現(xiàn)債務(wù)展期，所以無法發(fā)行新債融資。

??債務(wù)處置存在不確定性

??在回復(fù)函中，金科股份直言公司面臨流動(dòng)性壓力。

??2022年度、2023年一季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為正，但受預(yù)售監(jiān)管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目合作方股東對(duì)項(xiàng)目公司資金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，項(xiàng)目資金監(jiān)管加強(qiáng)，公司可自由動(dòng)用貨幣資金減少。

??財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，金科股份的貨幣資金期末余額為119.58億元，同比下降近六成，其中包括70.21億元的預(yù)售監(jiān)管資金、14.38 億元的司法凍結(jié)款。最新一季報(bào)顯示，公司貨幣資金微降至116.42億元，公司可用于償還一年內(nèi)到期有息負(fù)債的貨幣資金較為短缺。

??就如何解決當(dāng)前的流動(dòng)性短缺問題，金科股份回復(fù)稱，目前，公司主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務(wù)展期等方式來緩解短期債務(wù)壓力，但相關(guān)措施能否按計(jì)劃實(shí)施取決于債權(quán)人自身對(duì)持有債權(quán)的處置計(jì)劃，存在重大不確定性。

??而為了改善持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，公司已采取或擬采取的應(yīng)對(duì)措施，一方面與各金融機(jī)構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

??“借新還舊”曾是房企常規(guī)的融資方式，但當(dāng)下房企的籌資活動(dòng)普遍低迷。繼4月份融資“縮水”后，房企5月份的融資數(shù)據(jù)繼續(xù)下降。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。

??在克而瑞看來，5月房企融資規(guī)模創(chuàng)下了2020年以來單月融資的新低，整體融資環(huán)境仍然不容樂觀。于金科股份而言，出現(xiàn)債務(wù)逾期已經(jīng)使其無法新增債券融資。

??與此同時(shí)，作為房企重要資金來源的銷售端仍未有明顯起色。公開資料顯示，2023年一季度，金科股份累計(jì)交付房源18126套，實(shí)現(xiàn)銷售金額約111.67億元，銷售金額較2022年一季度減少47.08%。

??一位Top10房企西南區(qū)域負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)表示：“地產(chǎn)市場(chǎng)短期供求雙降已經(jīng)非常明顯，在至少未來的3年內(nèi)，行業(yè)的現(xiàn)狀很難改變。”這對(duì)像金科這樣陷入流動(dòng)性難題的企業(yè)來說無疑更是一種沖擊。

??全力支持化解流動(dòng)性困境

??客觀來看，金科股份在化債方面并未“躺平”，其在化債方面已經(jīng)取得一定的進(jìn)展。

??在金科股份此前披露的公告中，截至5月26日，金科股份及下屬子公司新增到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)金額21.25億元。金科股份累計(jì)完成316.14億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作，其中包括公開市場(chǎng)債務(wù)12筆，涉及本金117.95億元。

??與此同時(shí)，金科股份各區(qū)域公司已累計(jì)獲批國(guó)家及地方政府專項(xiàng)借款資金額度超35億元，其中超25億元可用資金已撥付至項(xiàng)目公司，一定程度上緩解了項(xiàng)目層面的短期資金流動(dòng)性壓力。

??不過，相較之下，債主的追債則要更緊迫。5月30日晚間，金科股份發(fā)布重大訴訟事項(xiàng)的公告顯示，原告為公司參股公司金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司，被告為金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司、內(nèi)江金科弘峻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、郴州金科凱天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等控股子公司。

??金科服務(wù)要求金科股份立即返還公司借款本金15億元、截至2023年3月20日的利息3233萬元及3月21日起至清償日的利息，涉案金額約15.32億元。

??“金科是我一手創(chuàng)立的企業(yè)，我將不遺余力協(xié)調(diào)各類資源來幫助公司發(fā)展，支持公司盡快走出困境，全力維護(hù)公司全體股東的利益。不管是引進(jìn)國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略投資人還是債務(wù)重組重整，任何有利于公司化解流動(dòng)性困境、回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的工作，我都會(huì)全力支持。”在5月22日舉行的股東大會(huì)上，金科股份實(shí)控人黃紅云說。

??“其實(shí)房企當(dāng)下憑借自身騰挪的空間并不大，更多的還是要看政策端能給予多大程度的支持。”一位浙系房企的營(yíng)銷總監(jiān)稱。這意味著能否引進(jìn)戰(zhàn)投成為金科股份破局的關(guān)鍵。

??上述人士稱，尋求與品牌地產(chǎn)商或國(guó)資背景的企業(yè)在股權(quán)等層面合作的機(jī)會(huì)，是助力房企脫困的重要機(jī)會(huì)。他表示，經(jīng)歷多輪收縮之后，購(gòu)房者的信心指數(shù)也多次下跌，而穩(wěn)健、品質(zhì)、滿意度靠前的地產(chǎn)品牌企業(yè)，能給予購(gòu)房者的信心更為強(qiáng)烈。

??優(yōu)質(zhì)品牌房企的市場(chǎng)份額占比是進(jìn)一步上升的，前述營(yíng)銷人士認(rèn)為，在很多區(qū)域市場(chǎng)，表現(xiàn)突出的頭部房企占據(jù)市場(chǎng)的比重都超過了40%，這也很好地證明了在行業(yè)收縮的過程中，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集中度提升將會(huì)是一種趨勢(shì)。