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??“與3年前相比，現時利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價亦已跌至接近政府的成本價，與前幾年比，地價再跌的可能性較低。”長實集團主席李澤鉅說。

??8月3日，李嘉誠家族旗下企業長江實業集團有限公司（以下簡稱“長實集團”，01113.HK）發布2023年中期業績報告。

??中報顯示，2023年上半年，長實集團已確認的物業銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%。

??盡管業績出現震蕩，但李澤鉅仍展示出投資信心，他說，“我們認為應該在逆周期買地或置業，現在的時機比3年前穩陣（即穩妥的意思）。”

??李澤鉅表示，當市場普遍認為經濟向好和利率偏低時，樓價和地價都傾向于上漲，但現在市場認為經濟尚待復蘇，利息成本偏高，意味價格將近見底，集團未來將繼續買入合適地皮，但強調會嚴守財務紀律。

??當下，當地產市場仍處于下行周期，供需兩端表現較為低迷，現在是否較為合適的買入時機？

??一位內地國資房企的投資人士在受訪時稱，逆周期買地或者置業，對于一般的企業和個人來說本身屬于“鋼絲上跳舞”不好把握。目前，內地不少政策待出，這時候逆周期還是需要看區域，分區實施不同的投資策略比較合適。”

??業績表現出現下滑

??中報顯示，截至2023年6月30日，長實集團未經審核的持續業務股東應占溢利為103億港元，同比減少20.14%；每股盈利2.88港元，同比下滑18.9%；每股中期股息0.43港元。

??長實集團稱，利潤下滑，主要由于飛機租賃業務于2022年終止，以及物業發展進度因審慎土儲策略而出現空窗期所致。

??分具體業務來看，中報數據顯示，今年上半年，長實集團實現物業銷售收入約82.46億港元，同比下跌59.57%，銷售業績主要來自香港名日?九肚山、東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽天下。其中，香港、內地、海外的業績貢獻占比分別為52.34%、42.95%、4.71%。

??租賃業務因整體市場放緩仍然受壓。報告期內，長實集團物業租賃實現營業收入27.86億港元，同比微降4.56%。

??長實集團稱，位于中環的長江集團中心二期將于今年年底前后落成，其長期經常性租金收入，將擴大集團投資物業組合及提升其資產價值，因此對寫字樓租賃業務前景抱有信心。

??相較之下，酒店及服務套房業務已企穩回升，實現收入19.41億港元，同比增長27.11%。

??長實集團表示，憑借穩固基礎及強健財務狀況，集團將繼續把握市場機遇，坐擁靈活選擇之投資優勢，物色新機遇，以應對挑戰。“集團將繼續投資持續壯大可帶來穩定經常收入之穩健資產組合，為股東爭取長遠價值。”

??過去兩年，長實集團在港積極拿地，新增四幅政府地皮、兩個重建發展項目，分別做商住發展用途。截至2023年6月底，長實集團擁有可開發土地儲備約7600萬平方呎（約706萬平方米），其中800萬平方呎、6400萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內地及海外。

??應逆周期買地或置業

??根據2023年中報，截至報告期末，長實集團銀行結存及定期存款約438億港元，1年內到期借款僅約92億港元。

??“我們一向奉行以市價或低于市價去賣樓以促進銷售。市況較明朗時，我們積極買地，去年完成數宗交易。我們認為應該在逆周期買地或置業，現在的時機比3年前穩陣。”手中握有大量現金，長實集團展現出相對積極的投資態度。

??李澤鉅表示，與3年前相比，現時利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價亦已跌至接近政府的成本價，與前幾年比，地價再跌的可能性較低。

??在談到有關售樓及買地策略時，李澤鉅表示，如果市民想置業自住，又有負擔能力，現在的入市時機比3年前好。當人人都看好市場、而利率又低時，又或者利率上升機會較大時，也許應該較小心謹慎；但當每個人都看得差、而利率又高時，市場風險多數會較低。

??雙佰投資、雙佰家辦創始合伙人劉策認為，買地置業投資回報收益高應該過去式了，但保值是可以的。未來投資收益越來越依賴專業，方向是新能源、硬科技等方向的股權類投資。

??他表示，如果地產投資大周期過去了，那么投資就不存在穩不穩妥的問題，僅剩下接受投資回報下滑的事實。

??“目前，內地的房地產市場正處于下行趨勢中，隨著未來可期的政策放開和經濟復蘇，表現會好于當下，但整體方向還是向下的。逆周期投資是買在短周期的底部，而不是買在長下行周期的某個位置。”一位關注房地產業的金融機構人士分析。

??他認為，現在買入的時機比3年前穩妥，是沒問題的，但能否有好的收益卻存在不確定性。

??對于下半年的情況，長實集團認為，國家著力透過高端創新推動高質量發展能力及水平，刺激及擴大內部需求，將持續為提振經濟重點及復蘇基礎。

??在全球經濟不明朗及息率上升的環境下，香港樓市仍然充滿挑戰，但是公司相信，樓市長遠仍然受市場需求及購買力基礎支持，將繼續由房屋政策及利率走向主導。

??李澤鉅在談到地產行業時表示，房地產業是香港經濟的重要組成部分，行業的興衰當然對經濟有重大影響，并且有共存共榮的關連關系。政府制定政策時，可能要平衡許多因素。對政府而言，地產行業及經濟只是他們考慮大局的一部分。“我完全不擔心香港的財政狀況，根據《基本法》已就審慎理財原則提供指引，指出香港特別行政區的財政預算與本地生產總值的增長率相適應。”