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??招商蛇口的核心管理層迎來大調(diào)整。

??9月8日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）發(fā)布公告稱，由于達(dá)到法定退休年齡，許永軍近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務(wù)，辭呈自送達(dá)董事會時生效。

??經(jīng)公司控股股東推薦，本次董事會選舉蔣鐵峰為公司第三屆董事會董事長。同時，董事會聘任朱文凱為公司總經(jīng)理，任期自本次董事會審議通過之日起至本屆董事會任期屆滿之日止。

??半年報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額1664億元，同步增長約40%，排名已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)第5位。

??核心管理層的調(diào)整反映出招商蛇口在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的變化。2023年上半年，招商蛇口的城市服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營營業(yè)收入占比，較2022年出現(xiàn)近10個百分點(diǎn)的提升，運(yùn)營服務(wù)類業(yè)務(wù)占據(jù)越來越重要的角色。

??“隨著這一輪行業(yè)的調(diào)整，許多民營房企的退潮，使得像招商蛇口這樣央企的開發(fā)業(yè)務(wù)市占率明顯提升。但房地產(chǎn)未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向不止于此，更多的在于存量持有和長期資產(chǎn)運(yùn)營上，招商蛇口擁有國際化的歷練和市場化的經(jīng)驗(yàn)，前景應(yīng)該被看好。”智庫研究員宋丁認(rèn)為。

??就相關(guān)問題，記者數(shù)次致電招商蛇口證券部門，但電話始終無人接聽。

??許永軍功成身退

??2019年8月，許永軍接棒到齡退休的孫承銘，成為招商蛇口第二任董事長。

??招商蛇口在許永軍掌舵的四年時間里，曾完成數(shù)次重大突破。2019年，招商蛇口完成前海土地整備及合資合作重大資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)將1458億元土地資產(chǎn)注入前海自貿(mào)投資，這是推動城市轉(zhuǎn)型升級的重要舉措和重大創(chuàng)新。

??到2021年，我國第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目蛇口產(chǎn)園REIT（SZ.180101）上市，并在2023年又成為完成首批擴(kuò)募的公募REITs之一。

??2022年，房地產(chǎn)再融資新政出臺，招商蛇口快速推出發(fā)行股份購買資產(chǎn)并配套募集資金方案，該方案于2023年6月16日獲得證監(jiān)會注冊批文，成為“第三支箭”落地首單。

??許永軍曾明確招商蛇口發(fā)展的“133341”長期戰(zhàn)略，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，這也為招商蛇口的未來發(fā)展奠定了基調(diào)。

??在許永軍功成身退后，招商蛇口也迎來新任董事長蔣鐵鋒。

??生于1973年的蔣鐵峰，歷任招商地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理；招商蛇口上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理、江南區(qū)域總經(jīng)理；招商蛇口副總經(jīng)理、總經(jīng)理。

??從蔣鐵鋒的履歷可以看出，他從地產(chǎn)條線一路升職。這源于他完成過出色業(yè)績。

??在蔣鐵鋒升任招商蛇口總經(jīng)理的前一年。2018年全年，他所在的華東區(qū)域貢獻(xiàn)的營收達(dá)到人民幣約265.8億元，在全公司營收占比高達(dá)31.24%，穩(wěn)居各區(qū)域第一，甚至高于招商蛇口大本營深圳區(qū)域的22.12%。

??在許永軍和蔣鐵峰搭檔四年里，招商蛇口總銷售規(guī)模從兩千億元升至三千億元，也進(jìn)入了行業(yè)排名前五。

??業(yè)務(wù)多維度發(fā)展

??2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)全年營收1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元；銷售金額2926.02億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年招商蛇口銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。

??2023年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.42億元，同比下降10.63%；歸屬上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比增長14.09%。

??克而瑞發(fā)布的2023上半年房企銷售TOP200榜單顯示，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業(yè)第五，較2022年更進(jìn)一步。

??在拿地方面，今年上半年，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權(quán)益地價345億元，投資的城市主要為北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等二線重點(diǎn)城市。

??蔣鐵峰曾說過，招商的目標(biāo)是要提升至頭部5強(qiáng)，這不僅僅是規(guī)模上的，更是利潤、質(zhì)量、效益、經(jīng)營收入等多維度的。

??多維度的發(fā)展戰(zhàn)略正是朱文凱這樣有著多元化業(yè)務(wù)履歷的經(jīng)理人升任總經(jīng)理的背景。朱文凱也在招商任職多年。但跟蔣鐵峰不同的是，他不僅在開發(fā)業(yè)務(wù)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，同時，在資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)上也有過不少歷練。

??履歷顯示，朱文凱歷任蛇口招商港務(wù)股份有限公司總經(jīng)理助理；深圳蛇口招港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理；招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理、營銷中心總經(jīng)理；招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理；招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理。

??2019年，朱文凱曾任職招商局海南開發(fā)投資公司任總經(jīng)理。這個公司經(jīng)過幾年發(fā)展形成了一個總部平臺和多個產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)的業(yè)務(wù)布局。

??招商蛇口重視運(yùn)營和服務(wù)的戰(zhàn)略正在業(yè)績上逐步體現(xiàn)。2023年上半年，招商蛇口的城市服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營營業(yè)收入合計占比為19.08%比2022年全年的9.53%高出近10個百分點(diǎn)，兩項業(yè)務(wù)的毛利率也有一定幅度的提升。

??另一方面，在開發(fā)業(yè)務(wù)占據(jù)主導(dǎo)的當(dāng)下，招商蛇口的毛利率和凈利潤近幾年逐步下降，兩項指標(biāo)2022年已跌至19.25%和42.64億元，從這個角度看，招商蛇口的轉(zhuǎn)型勢在必行。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，像招商蛇口這樣的央企，在房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型過程中，扮演著打造新發(fā)展模式的先行軍角色。目前，在租購并舉、開發(fā)和運(yùn)營相結(jié)合、區(qū)域開發(fā)、實(shí)體產(chǎn)業(yè)、招商引資和房地產(chǎn)協(xié)同并重等，招商蛇口做的都不錯。

??此外，他認(rèn)為，在穩(wěn)定銷量的基礎(chǔ)上，招商蛇口還可以通過收并購、資產(chǎn)重組收購出險的項目或者股權(quán)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型和穩(wěn)定作出自己的貢獻(xiàn)。