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??2023年以來，支持房企合理融資的政策頻出，房企的境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都迎來了政策支持。

??8月以來更為頻繁，典型如房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，房企股權融資再迎利好。與此同時，2023年以來政府對于存量資產(chǎn)盤活的支持也有了新突破。

??目前來看，雖然政府頻頻出臺政策支持房企的合理融資，但整體融資規(guī)模仍在減少，民營企業(yè)的融資整體相對艱難，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企仍在發(fā)債。

??政策頻出背景下，8月單月房企融資規(guī)模同環(huán)比齊漲，但整體仍處于近年來較低水平，2023年8月80家典型房企的融資總量為573.92億元，環(huán)比增加1.5%，同比增加52.4%。

??從累計數(shù)據(jù)來看，由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2023年1-8月80家典型房企累計融資總量為4548.85億元，同比減少18.33%；月度來看，僅有3月份達到了2022年月融資的平均水平。

??從房企發(fā)債情況來看，8月房企發(fā)債364.77億元，環(huán)比增加10.9%，同比增加101.1%。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-8月的房企發(fā)債規(guī)模達2477.55億元，其中境內(nèi)債券為2396.33億元，占比為96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62個百分點。

??房企融資難的問題仍在持續(xù)。

??在整體融資規(guī)模持續(xù)減少的同時，房企融資也持續(xù)向國企、央企集中。

??2021年以來，國企、央企的融資規(guī)模持續(xù)增加，從2020年的4139億元增至2022年的50319億元。與此同時，融資占比持續(xù)提升，2020年央國企融資規(guī)模占比為24.84%，至2022年已大幅提升至60.9%，2023年1-8月更是達到了67.38%。 

??在房地產(chǎn)危機持續(xù)的情況下，更多金融機構偏好有政府背書的國企、央企。這也意味著，民企融資難的問題短期內(nèi)較難化解，今年只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企仍在發(fā)債。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至2023年9月22日，重點監(jiān)測的56家民營房企中僅有13家發(fā)行了信用債，占比僅為23%；發(fā)債的總規(guī)模274億元，占房企總發(fā)債規(guī)模的比例僅為14.6%。

??其中，萬達商業(yè)分別于1-3月發(fā)行了三筆信用債，其中兩筆為美元債，按照當月月末匯率轉(zhuǎn)換后，三筆信用債總額約為62.26億元，排在13家發(fā)行信用債民企首位，此外，美的置業(yè)和碧桂園緊隨其后，信用債發(fā)行規(guī)模分別為36.2億元、27億元。

??我們發(fā)現(xiàn)，這些優(yōu)質(zhì)民企具備典型共性特點，即業(yè)績穩(wěn)健，同時布局多航道業(yè)務促進持續(xù)發(fā)展。

??從前8月的銷售表現(xiàn)來看，還在發(fā)債的民營房企中，濱江、卓越和華宇3家企業(yè)銷售實現(xiàn)了逆勢增長，此外龍湖和美的銷售降幅低于行業(yè)平均，行業(yè)排名也實現(xiàn)了增長。

??在當前的市場環(huán)境下，穩(wěn)健的企業(yè)形象更容易受到市場認可，增長的業(yè)績則更能幫助企業(yè)獲得資本市場青睞，而資本市場的青睞則愈加拓寬企業(yè)財務護城河，形成可持續(xù)的良性循環(huán)。

??實際上，當前較大的債務到期壓力，使得房企不得不尋求更多融資渠道，以解決到期債務的壓力。

??從房企到期債務來看，2023年9月將有33筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為590億元，環(huán)比增加10.5%。而2024年上半年，房企到期債券規(guī)模更是接近3000億元。

??在龐大的到期債務壓力下，上市房企再融資迎來利好。

??8月18日證監(jiān)會表示要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，堅持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險。8月27日證監(jiān)會又發(fā)布了一系列資本市場利好政策，其中包括房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

??8月以來就有4家房企進行了配股融資，并出現(xiàn)了一波房企的配股潮。

??比如雅居樂在8月1日宣布以先舊后新方式配售3.46億股，籌資約3.87億港元；碧桂園在30日宣布配售3.5億股融資約2.7億港元以抵消貸款。另外，國企華發(fā)股份在14日發(fā)布了配股說明書，計劃融資不超過60億元，建發(fā)股份也于9月3日發(fā)布配股說明書，計劃融資不超過77.87億元。

??在房企融資規(guī)模減少且向國企、央企集中時，民營企業(yè)的發(fā)債難度整體仍然較高，但是部分堅持長期主義、穩(wěn)健發(fā)展的民營房企仍有一定的優(yōu)勢。

??隨著房地產(chǎn)利好政策頻出，為市場帶來了寬松預期，部分民營房企融資難的問題可能將有所緩解，而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也將率先受益，但政策的落地效果仍有待觀察，對于大部分民營房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴峻。