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??象嶼地產(chǎn)在滬又落一子。

??在上海第三批次首輪7宗地塊出讓中，象嶼地產(chǎn)以地價(jià)上限16.93億元競得奉賢區(qū)奉賢新城15單元12A-01A地塊，溢價(jià)率達(dá)10%，房地聯(lián)動價(jià)約3.7萬元/平方米。

??這家出身廈門國資的房企，近兩年不斷在上海跑馬圈地，今年前9月在上海的銷售額更是直接闖進(jìn)前三甲，僅次于招商和保利。業(yè)內(nèi)稱，“在上海房地產(chǎn)市場，跑出了一匹廈門‘黑馬’”。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，象嶼地產(chǎn)在今年前9個(gè)月新增土地貨值131.5億元，通過與招商蛇口、保利、浙江交投、濱江、路勁集團(tuán)等眾多伙伴合作，在房地產(chǎn)市場下行之際，象嶼地產(chǎn)在上海走上了擴(kuò)張之路。過去3年，象嶼地產(chǎn)新增拿地總數(shù)為26塊。

??“這意味著象嶼地產(chǎn)在上海有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉意愿?！蹦撤康禺a(chǎn)市場人士透露，象嶼地產(chǎn)在擴(kuò)儲過程中牽手的伙伴一類是國企、央企，借助它們在上海成熟的品牌與開發(fā)優(yōu)勢尋求迅速突破；另一類是過往存在交集的民營企業(yè)，以優(yōu)勢互補(bǔ)來降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

??不過，伴隨象嶼地產(chǎn)的規(guī)模“狂飆”，其也陷入了營業(yè)收入凈利雙降的窘境，2023年上半年象嶼地產(chǎn)銷售收入較上年同期下降76.81%至6.38億元，當(dāng)期利潤總額虧損了2.54億元，歸屬母公司股東的凈利潤虧損2.8億元，毛利率下降了 41.95%。

??象嶼地產(chǎn)給出的主要原因系公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期差異所致。

??“在行業(yè)深度調(diào)整期，各家房企經(jīng)營表現(xiàn)不同，但整體賺錢能力在下滑，或經(jīng)營虧損或投資虧損，象嶼地產(chǎn)也不可避免?！睒I(yè)內(nèi)人士直言。

??針對相關(guān)問題中國房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)送采訪提綱致象嶼地產(chǎn)媒體聯(lián)系處，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

??“公司根據(jù)資金儲備及下屬項(xiàng)目公司的開發(fā)進(jìn)度，合理預(yù)計(jì)新增土地儲備規(guī)模，拿地政策較為理性?！毕髱Z地產(chǎn)在2023公司債券中期報(bào)告中闡述，考慮到歷史房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目去化情況良好以及為了保持公司整體規(guī)模開始積極參與土地拍賣，較好地解決了或因房屋銷售面積大于新增土地儲備面積造成庫存面積持續(xù)減少的問題。

??逆勢拓儲

??象嶼地產(chǎn)逆勢重倉上海的步伐明顯提速。

??作為上海市重啟招掛復(fù)合拿地后的首輪土地拍賣，本輪拍地共攬金197億元。象嶼地產(chǎn)擊退保利、招商蛇口和奉賢發(fā)展，以總價(jià)16.93億元競得了奉賢新城地塊，溢價(jià)率10%。在另外一宗采用招掛復(fù)合方式出讓的靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，象嶼地產(chǎn)也有參與競拍，最終由保利以15.46億元摘得。

??從象嶼地產(chǎn)每輪拍地撒網(wǎng)范圍之廣不難看出，其深耕上海的決心和補(bǔ)倉的迫切。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，象嶼地產(chǎn)2003年就進(jìn)入了上海市場，只是最近這兩三年才把投資資源集中到上海，先后打造了幾個(gè)“府系產(chǎn)品”，從其拿地動作來看一是在自身熟悉的區(qū)域補(bǔ)倉，二是通過合作借力發(fā)力做大上海規(guī)模，進(jìn)而助推銷售。

??對于奉賢新城區(qū)域象嶼地產(chǎn)并不陌生，此前以合作方式開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，即保利象嶼公園悅府、象嶼濱江悅府。當(dāng)年象嶼地產(chǎn)看中了上?！巴莸亍狈钯t南橋，以21.5億元總價(jià)、高達(dá)126.25%溢價(jià)率，擊退中南、金地、旭輝、正榮等20多家房企拿下了奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊，后開發(fā)為保利象嶼公園悅府，于2019年10月開盤，目前該項(xiàng)目住宅價(jià)格約3.59萬元/平方米。象嶼濱江悅府于2020年8月開盤，目前項(xiàng)目價(jià)格約3.99萬元/平方米。

??“此次象嶼地產(chǎn)拿下的奉賢地塊不算是奉賢新城核心地段，更偏向于金匯板塊，上海郊區(qū)銷售目前普遍承壓，象嶼地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)還有待觀察?！比A東某房企內(nèi)部人士表示，象嶼在滬積極拓儲自然是看好上海的市場容量和規(guī)模，但在市場預(yù)期一般，地段不具核心價(jià)值的情況下，象嶼要適當(dāng)考慮如何保證利潤空間，比如象嶼同進(jìn)虹橋嘉悅府10月四期入市的認(rèn)購率只有65%，不溫不火的市場考驗(yàn)產(chǎn)品力的表現(xiàn)。

??過去兩年間，象嶼地產(chǎn)每年砸下約200億元買地，其中大部分投向長三角核心城市，也讓其成為規(guī)模排名上升最快的房企。2020年，象嶼地產(chǎn)簽約銷售額徘徊在百億元，2021年業(yè)績增速達(dá)到38%，2022年業(yè)績增速達(dá)到95%，全口徑銷售額從2020年的第157位上升至2022年的第56位，年銷售規(guī)模直接攀升至300億元級，單單上海市場就給象嶼地產(chǎn)銷售額貢獻(xiàn)占比超過了70%。

??業(yè)內(nèi)慨嘆，“原來‘小而美’只是象嶼集團(tuán)對象嶼地產(chǎn)的定位，而外界看到的是‘新閩系’開始走上了擴(kuò)張之路。”

??規(guī)模躍進(jìn)，350億元砸向上海

??自2003年進(jìn)入上海，開始以上海為圓心布局長三角地區(qū)，到2016年溢價(jià)193%和126%高價(jià)拿下奉賢南橋兩宗宅地，再到2019年在松江和奉賢拿下4宗租賃用地，2021年在一個(gè)多月時(shí)間里連下三子，地塊總成交價(jià)超百億元，象嶼地產(chǎn)從未放棄過上海。

??“市場中一度傳出象嶼地產(chǎn)計(jì)劃5年內(nèi)在上海拿30宗地的消息并非空穴來風(fēng)，說明象嶼地產(chǎn)自身有規(guī)模訴求?！鼻笆鋈A東某房企內(nèi)部人士透露。

??從投資脈絡(luò)來看，象嶼地產(chǎn)在滬的突飛猛進(jìn)始于2021年。

??當(dāng)年，象嶼地產(chǎn)與招商蛇口、江蘇海鴻聯(lián)合拿下位于上海西虹橋徐涇板塊一宗宅地，成交價(jià)33.57億元；緊接著又搭上龍湖、國貿(mào)地產(chǎn)摘得上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元A05-04地塊；之后又與路勁集團(tuán)、招商蛇口三方一起競得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)48-06A地塊，成交價(jià)達(dá)到63.95億元。

??這一年，象嶼地產(chǎn)在上海拿下3塊地，總成交價(jià)約112.28億元。

??到了2022年，象嶼地產(chǎn)繼續(xù)加碼上海，直接拿了6塊地，總成交價(jià)約167.85億元。

??其與招商蛇口的合作關(guān)系也在這一年變得愈發(fā)緊密，紫竹科學(xué)園1004單元08A-03Ab地塊、西虹橋滬青平公路北側(cè)45-12、45-14地塊、紫竹科學(xué)園1004單元09A-11A地塊均成為兩家企業(yè)共同合作開發(fā)的對象。幾個(gè)月后，象嶼地產(chǎn)又分別聯(lián)合路勁集團(tuán)、北蔡等企業(yè)摘得了上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)地塊、寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)地塊以及嘉定區(qū)菊園新區(qū)地塊，總成交價(jià)56.6億元。

??僅這兩年，象嶼地產(chǎn)在上海補(bǔ)倉金額占到總拿地額的72%。“除已經(jīng)深耕的上海外，在 蘇州、南京、杭州等地也在積極尋找機(jī)會，同時(shí)提高投資的準(zhǔn)入門檻?！毕髱Z地產(chǎn)方面提出，近兩年土地購買環(huán)節(jié)的競爭越來越激烈，公司主要競爭對手為大型全國或地區(qū)性開發(fā)商。

??透過土拍直接反映出象嶼地產(chǎn)背后的戰(zhàn)略重點(diǎn)和方向。

??此前象嶼地產(chǎn)的某位投拓人士在接受媒體采訪時(shí)表示，象嶼這兩年強(qiáng)調(diào)深耕，只需要把已有的幾個(gè)安全城市做踏實(shí)就好。上海、杭州、南京、蘇州是已驗(yàn)證過市場很安全的區(qū)域，在這些城市可以做很多年，而且已經(jīng)有很多項(xiàng)目和成熟的團(tuán)隊(duì)，不是打一槍換個(gè)地方。

??但核心仍是上海，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)仍是主要方式。

??今年上半年，在50余家房企激烈競爭的上海2023年首輪集中供地中，象嶼地產(chǎn)更是出盡風(fēng)頭，競得兩宗宅地，成為上海土地拍賣大贏家之一。這兩宗宅地分別是普陀桃浦社區(qū)H6-5地塊和浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)02-02地塊。桃浦地塊處于目前被熱炒的桃浦智創(chuàng)城板塊，土拍時(shí)該地塊經(jīng)歷了55輪報(bào)價(jià)，最終被象嶼地產(chǎn)和浙江交投聯(lián)合體以37.78億元拿下；而新場鎮(zhèn)地塊則由象嶼地產(chǎn)和招商蛇口聯(lián)合體以16.24億元競得。

??在上海第二批次土地出讓中，象嶼地產(chǎn)也參加了8宗地的競拍，并于上半年推向市場5個(gè)項(xiàng)目，包括象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境等。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，象嶼地產(chǎn)目前有積極拿地動作說明其對于后續(xù)做大規(guī)模有期許。象嶼地產(chǎn)的挑戰(zhàn)在于當(dāng)前上海土地市場競爭激烈，象嶼地產(chǎn)在保持拿地競爭能力的同時(shí)，也要評估好自身的財(cái)務(wù)和銷售狀況，短期內(nèi)要確保各類地塊開發(fā)有節(jié)奏，后期要確保項(xiàng)目有更大的利潤空間。

??一位接近象嶼地產(chǎn)的相關(guān)人士透露，在象嶼集團(tuán)內(nèi)部，地產(chǎn)板塊不是一個(gè)沖規(guī)模、瘋狂擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)中心是“利潤中心”，所以前幾年在各路房企狂奔的時(shí)候，象嶼地產(chǎn)選擇緩行，每年拿地的數(shù)量以個(gè)位數(shù)計(jì)算?，F(xiàn)在也算不上“狂飆”，但規(guī)模確實(shí)是上來了，不過沒有了利潤。

??“單純上海項(xiàng)目應(yīng)該是可以保證開發(fā)利潤的，畢竟上海市場的需求量是足的。但其他三四線城市的項(xiàng)目利潤很難有保障?！睆埡陚フf，主要看象嶼地產(chǎn)是投資導(dǎo)致的虧損還是經(jīng)營虧損。若剔除拿地成本，隨著新項(xiàng)目入市，后續(xù)有望扭虧為盈。

??截至2023年6月末，象嶼地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額為184.58 億元，其他非流動負(fù)債余額為62.44億元，主要是歸還股東借款。背靠象嶼集團(tuán)，接下來象嶼地產(chǎn)會保持怎樣的拿地速度，仍值得關(guān)注。