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??深圳市皇庭物業發展有限公司（以下簡稱“皇庭物業”）第二次被擺上拍賣臺。

??阿里司法拍賣平臺的信息顯示，深圳市中級人民法院將于6月27日拍賣皇庭物業100%的股權，起拍價約2.06億元，相當于評估價的5.6折。

??5月底，皇庭物業首次拍賣，因無人報名而流拍。第二次拍賣的起拍價下調了20%，截至6月18日，該標的仍無人報名。

??皇庭物業的母公司為有著41年歷史的老牌房企深圳市皇庭國際企業股份有限公司（以下簡稱“皇庭國際”，000056.SZ）。雖然主營業務為現金流表現較好的商業運營，但該公司依然深陷債務危機，近兩年多次嘗試出售核心資產償債而未果。

??6月18日，深圳市中級人民法院的工作人員告訴中國房地產報記者，若皇庭物業第二次拍賣仍流拍，將采取變賣方式處置。

??物業公司被二次拍賣

??拍賣公告顯示，皇庭物業的所有權人為深圳市皇庭不動產管理有限公司，涉及的案號為（2023）粵03執恢1087號。根據評估公司的報告，皇庭物業的評估價約為3.67億元。

??5月27日，皇庭物業以評估價的7折即約2.57億元進行首次司法拍賣。第二次拍賣的起拍價則調整為第一次起拍價的8折。

??根據皇庭國際的業績報告，截至2023年末，該公司在管的住宅物業服務項目17個，分布在深圳、惠州、東莞、欽州等地，管理服務收費面積為186.56萬平方米。2023年，其物業管理服務業務實現營業收入約2.92億元，同比上升2.74%，占總營業收入的24.9%，綜合毛利率39.78%。

??皇庭國際表示，物業管理行業為不動產運營服務的基礎性業務，其巨大的市場潛力、收入增長穩定性、業務可延展性、協同效應為行業廣泛認同。

??拍賣這樣一頭現金奶牛，皇庭國際實屬無奈。據了解，2020年11月，該公司向深圳萊華商業管理有限公司借款2億元，期限6個月，由深圳市皇庭不動產管理有限公司以其持有的皇庭物業100%股權、皇庭云物業100%股權提供質押擔保。皇庭國際因未能如約履行借款合同被起訴，現已進入強制執行程序，執行標的約2.55億元。皇庭物業被司法拍賣便是源于此。

??深圳市中級人民法院的工作人員表示，皇庭物業若二次流拍，未來將進入變賣程序，價格與第二次拍賣的起拍價一樣，若變賣也未成功，可能會暫時擱置對這一標的的處置。

??關于皇庭物業被處置對業績的影響，以及未來還有哪些資產存在被拍賣的可能性等問題，中國房地產報記者多次致電皇庭國際，但電話均無人接聽。

??斷貸引發債務危機

??皇庭國際創建于1983年，由經營零售商業起步。1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業類A＋B股上市公司，隨后，該公司進入地產開發經營領域，2010年又將主營業務調整為商業不動產運營，2013年其首個商業地產開發并運營的大型高端購物中心項目——深圳皇庭廣場開業。

??轉型后的很長一段時間，皇庭國際的經營業績雖有波動，但整體保持向上趨勢。直到2020年，該公司的歸屬母公司凈利潤同比下降685%至-2.92億元，此后的3年時間，其歸屬母公司凈利潤的虧損額都在11億元以上。

??資金面也在惡化。皇庭國際在2021年的年報中透露，地產行業調控不斷加碼，公司雖然屬于商業服務業，但因為商業不動產持有比例過高，也受到了行業調控的嚴重影響，大部分銀行貸款到期后不予以續貸，尤其是核心項目深圳皇庭廣場，由于金融監管政策的變化，27.5億元的債務到期無法正常續貸導致逾期。2021年，該公司共披露了6筆借款逾期的訴訟，涉案總額約36億元。

??截至2023年12月31日，皇庭國際的有息負債40.51億元，因逾期涉訴等原因尚未償還債務的余額約36億元，而可自由支配的貨幣資金僅1.3億元。

??為了改善流動性，2022年3月18日，皇庭國際委托深圳聯合產權交易所對外發布了《深圳融發投資有限公司100%股權轉讓意向征集公告》，參考價格74.93億元，掛牌未征集到有效購買意愿。一個星期后，皇庭國際將轉讓價格下調到56.2億元，仍未找到意向買家。同時，重慶皇庭珠寶廣場有限公司100%股權也掛出了轉讓公告，作價7.65億元，同樣沒有人接盤。

??在資產無法變現的前提下，皇庭國際選擇了債務重組。2022年11月，連云港豐翰益港物業管理有限公司（以下簡稱“豐翰益港”）與皇庭國際簽署《合作框架協議》，雙方擬成立有限合伙企業，解決相關債務問題。2023年4月26日，雙方簽署《股權轉讓框架協議》，明確通過股權轉讓的方式對皇庭國際的子公司進行債務重組，豐翰益港為此支付了1000萬元意向金。

??豐翰益港入局是為了自救。據了解，該公司與皇庭國際27.5億元債務的債權人——光曜夏嵐（深圳）投資有限公司受同一控股股東控制。

??距離豐翰益港支付意向金已有1年多時間，但化債仍未有實質性進展。5月29日，皇庭國際表示，債務重組合作和重大資產出售仍處在商談階段，目前公司與合作方、各銀行債權人尚未簽署任何協議，最終能否成功實施及實施的具體進度均具有不確定性。