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??“宏觀大環(huán)境不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還需要2～3年時(shí)間，融資市場(chǎng)也會(huì)繼續(xù)疲弱一段時(shí)間。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在公司2023年度業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。

??話音剛落，市場(chǎng)上就傳出了瑞安房地產(chǎn)與投行會(huì)談研究美元債方案的消息。

??據(jù)知情人士透露，瑞安房地產(chǎn)近期在與摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關(guān)事宜，目前瑞安房地產(chǎn)存續(xù)的三只美元債規(guī)模總計(jì)13.89億美元。

??這三只美元債近期異動(dòng)比較明顯。SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下跌，最高跌幅曾達(dá)到2.108%；該筆債券規(guī)模為5億美元，利率為6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION 5.5 06/29/26也出現(xiàn)大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元債中跌幅靠前，該筆債券規(guī)模為4億美元，利率為5.5%。另一只SHUION 5.5 03/03/25下跌幅度在2%以內(nèi)。

??在相同時(shí)間段內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的三只美元債價(jià)格大跌，收益率一度飆升至40%～70%的消息成為市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)，并很快引發(fā)外界對(duì)瑞安房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層面是否存在問(wèn)題的擔(dān)憂。

??針對(duì)瑞安美元債及經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電并發(fā)送采訪提綱給瑞安房地產(chǎn)，截至發(fā)稿未獲任何回應(yīng)。

??有投資人認(rèn)為，瑞安美元債價(jià)格走低被市場(chǎng)認(rèn)為是房企經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)狀況的前兆，系境外市場(chǎng)出現(xiàn)有關(guān)瑞安資金和債務(wù)問(wèn)題的猜測(cè)，進(jìn)而導(dǎo)致資本市場(chǎng)用腳投票。“在開(kāi)發(fā)商各類(lèi)債務(wù)中，信用債是劣后的，在信用債中美元債又是劣后的，美元債在地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)未扭轉(zhuǎn)前信用風(fēng)險(xiǎn)仍然很高。”

??羅康瑞曾在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整對(duì)業(yè)內(nèi)的所有企業(yè)都帶來(lái)重大挑戰(zhàn)。未來(lái)瑞安將以更為審慎的態(tài)度選擇投資機(jī)會(huì)。瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內(nèi)瑞安不會(huì)有很多很大的支出或是新投資。

??但對(duì)于今年8月即將到期的5億美元債的償還，瑞安并沒(méi)有給出答案。

??時(shí)隔6年再賣(mài)資產(chǎn)

??“我對(duì)市場(chǎng)短期發(fā)展還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來(lái)救，而是要自救。”羅康瑞曾經(jīng)說(shuō)道。

??從去年年底開(kāi)始，瑞安房地產(chǎn)就已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出售資產(chǎn)填補(bǔ)現(xiàn)金流。

??先是在去年12月29日官宣擬將上海鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)以12.06億元售予大家保險(xiǎn)旗下鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙，這筆交易設(shè)置了股權(quán)回購(gòu)條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權(quán)質(zhì)押融資。

??今年3月，瑞安房地產(chǎn)公告稱將上海蟠龍?zhí)斓氐木频晡飿I(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預(yù)期虧損約240萬(wàn)元。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來(lái)14年間出租給瑞安房地產(chǎn)，總租金約7700萬(wàn)元。

??這兩筆交易標(biāo)志著瑞安房地產(chǎn)時(shí)隔6年再賣(mài)資產(chǎn)。瑞安房地產(chǎn)稱，出售有利于提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資金效率，符合輕資產(chǎn)策略，旨在改善公司的資金循環(huán)。

??將兩個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產(chǎn)日漸趨緊的現(xiàn)金流。

??截至去年底，瑞安房地產(chǎn)的銀行存款及現(xiàn)金余額為89.2億元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的銀行存款，可動(dòng)用部分只剩37億元。但是其一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產(chǎn)的不受限現(xiàn)金短債比約0.3。

??同期末，瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債凈額增加14%至230.16億元；凈負(fù)債率為52%，較上年末增加7個(gè)百分點(diǎn)。

??“過(guò)去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產(chǎn)等，也在看一些新的計(jì)劃去拓寬集團(tuán)的融資渠道來(lái)提高流動(dòng)性。”孫希灝說(shuō)。

??華東某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，當(dāng)下房企仍緊繃“安全弦”，港資也不例外。從消息層面來(lái)看，瑞安房地產(chǎn)或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動(dòng)性已顯現(xiàn)壓力，所以才有變賣(mài)酒店產(chǎn)權(quán)輕資產(chǎn)化“救急”之舉。

??孫希灝曾坦言，在部分內(nèi)房企出險(xiǎn)后，銀行對(duì)房企的態(tài)度較為保守，新增融資也不容易。

??“但是將所有資金用于償債或過(guò)度處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，瑞安或許應(yīng)該重新思考債務(wù)優(yōu)化管理的方式和路徑。”北京某券商分析師認(rèn)為，市場(chǎng)悲觀預(yù)期下不乏未出險(xiǎn)房企輿情波動(dòng)的可能，瑞安短期負(fù)債規(guī)模相對(duì)也不是很多，隨著市場(chǎng)預(yù)期改善，瑞安階段性流動(dòng)壓力或能緩解。

??“翠湖系”或?qū)⒊袎?/p>

??過(guò)去的羅康瑞是有信心的。他曾說(shuō)：“瑞安以往的每次大發(fā)展都是在市場(chǎng)調(diào)整的環(huán)境下取得，相信這次也是。”

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，上海無(wú)疑是瑞安房地產(chǎn)的重倉(cāng)地。瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，2024年瑞安會(huì)迎來(lái)更多項(xiàng)目推售，年內(nèi)可供銷(xiāo)售和預(yù)售的住宅建筑總面積約為25.28萬(wàn)平方米，共涵蓋8個(gè)項(xiàng)目，其中包括上海部分高端住宅項(xiàng)目，如太平橋地塊臨湖的最后一個(gè)住宅項(xiàng)目翠湖天地6期，已經(jīng)于2023年3月開(kāi)始施工，計(jì)劃在今年第四季度入市；還有位于楊浦區(qū)的翠湖濱江也會(huì)入市，計(jì)劃于2024年下半年開(kāi)始預(yù)售，目前項(xiàng)目已進(jìn)入施工階段。

??2022年10月，瑞安攜手楊樹(shù)浦置業(yè)，拿下楊浦歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目（平?jīng)?街坊地塊），房地聯(lián)動(dòng)價(jià)每平方米21萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，擬建28棟3F的聯(lián)排合院，總價(jià)4000萬(wàn)元起。

??“相信這兩個(gè)項(xiàng)目可為集團(tuán)提供更多的銷(xiāo)售資源，以及帶來(lái)持續(xù)的銷(xiāo)售收入。”王穎在3月份召開(kāi)的瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。

??彼時(shí)她的信心是基于上海較強(qiáng)的樓市韌性。2022年和2023年，四大一線城市中廣州、深圳、北京銷(xiāo)售量相較于2021年下跌了25%～35%，上海這一數(shù)字是14%。“更關(guān)鍵的是，2023年超過(guò)千萬(wàn)元住宅在上海逆勢(shì)上漲了6%的比例，進(jìn)一步印證了城市的分化以及產(chǎn)品、項(xiàng)目的分化。”王穎強(qiáng)調(diào)。

??今年上半年的上海樓市豪宅遍地開(kāi)花，各個(gè)項(xiàng)目皆獲得大賣(mài)，地上海又掀起了總價(jià)更高的風(fēng)貌別墅熱潮。

??6月24日，以每平方米29.8萬(wàn)元取證入市的中海·順昌玖里&恒昌玖里風(fēng)貌別墅，49套房源率先入市，6月27日首開(kāi)售罄，繼續(xù)在上海“日光”，再次刷新上海新房均價(jià)的歷史新高。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，上海累計(jì)有17個(gè)高端盤(pán)（單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米）入市，其中14盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日去化率超7成，豪宅熱銷(xiāo)持續(xù)“刷屏”。上半年總價(jià)2500萬(wàn)元以上的豪宅成交2025套，成交規(guī)模是上海近10年來(lái)最高。

??此外，2024年以來(lái)上海豪宅市場(chǎng)一個(gè)重要特征就是核心城區(qū)風(fēng)貌別墅類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)明顯增加，主要分布在黃浦、靜安、楊浦和虹口4個(gè)行政區(qū)，總共31個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量約189萬(wàn)平方米左右，加之市中心待開(kāi)發(fā)的風(fēng)貌住宅儲(chǔ)備地塊12宗，上海將迎來(lái)高總價(jià)風(fēng)貌項(xiàng)目集中入市的井噴期。熱門(mén)板塊如新天地、人民廣場(chǎng)、豫園、淮海中路、老西門(mén)、董家渡、江寧路、東外灘、北外灘等，均不會(huì)缺席。

??無(wú)疑，上海風(fēng)貌別墅大戰(zhàn)已暗流涌動(dòng)，壓力給到了各大開(kāi)發(fā)商。據(jù)知情人士透露，王穎在某場(chǎng)合表示，她曾在內(nèi)部表達(dá)過(guò)，翠湖濱江項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期或許不太樂(lè)觀，除非上海市放開(kāi)限購(gòu)。

??“翠湖濱江項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破了楊浦天花板，能否走出獨(dú)立行情還是個(gè)未知數(shù)。”前述知情人士認(rèn)為，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上上海豪宅產(chǎn)品供應(yīng)放量，客戶對(duì)產(chǎn)品會(huì)變得更加挑剔，交易活躍度或下降，未來(lái)上海豪宅市場(chǎng)將面臨分化行情。

??“雖然我們會(huì)比較謹(jǐn)慎地看未來(lái)投資，但我們還是會(huì)很積極地應(yīng)對(duì)。”羅康瑞表示，目前公司有很多好的機(jī)會(huì)去做開(kāi)發(fā)和城市更新，還是要看這些項(xiàng)目能否配合公司的大發(fā)展方向。“未來(lái)在上海，公司有一系列的高端項(xiàng)目入市，短期內(nèi)，翠湖系也是公司的抓點(diǎn)和錨點(diǎn)。”