??導(dǎo)  語

??存量房貸轉(zhuǎn)換選固定還是浮動利率取決于對未來LPR升降判斷，結(jié)合個人還款計劃。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2月，全國房貸利率繼續(xù)下移，首套、二套房貸平均利率分別降至5.5%和5.81%，環(huán)比皆降1個基點。房貸利率新規(guī)實行后，未來LPR利率中樞是升是降?存量房貸利率究竟是轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率，還是轉(zhuǎn)換為固定利率，兩者之間孰優(yōu)孰劣？

??01

??全國房貸利率連續(xù)3個月下調(diào)
??首套、二套分別降至5.5%和5.81%

??自2019年8月LPR新政實行以來，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個基點。其中，2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個基點至4.8%；2020年2月20日，5年期以上LPR再降5個基點至4.75%。

??融360數(shù)據(jù)顯示，自2019年12月以來，隨著LPR利率中樞適度下移，全國房貸利率開始步入下行通道。截止2020年2月，全國首套房貸平均利率跌至5.5%，環(huán)比下降1個基點，較5年期以上LPR(2019年12月20日報價)加70個基點,相當(dāng)于之前上浮14.5%；二套房貸平均利率跌至5.81%，環(huán)比下降1個基點，較5年期以上LPR加101個基點,相當(dāng)于之前上浮21%。

??02

??2020年貨幣政策偏積極
??短期LPR大概率繼續(xù)下移,長期下降空間有限

??自2月3日央行創(chuàng)紀(jì)錄地開展1.2萬億元逆回購操作以來，央行已向市場投放巨額流動性達(dá)3萬億元，明確釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向積極的信號。

??聯(lián)系到央行金融工作會議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，堅決不搞大水漫灌。不難看出，央行向市場巨額投放流動性3萬億元，僅是應(yīng)對疫情期間經(jīng)濟(jì)短期下行壓力的必要措施，并非代表貨幣政策根本性轉(zhuǎn)向，穩(wěn)健的貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行，堅決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激。

??鑒于2019年以來，央行共計4次降準(zhǔn)，凈釋放長期資金約2.78萬億元。我們認(rèn)為2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，疫情期間逆周期調(diào)節(jié)力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，并對重災(zāi)地區(qū)以及行業(yè)定向降準(zhǔn)、降息，甚至不排除全面降準(zhǔn)、降息的可能性。而在2月20日5年期以上LPR下調(diào)5個基點之后，短期內(nèi)LPR利率中樞大概率繼續(xù)下移。

??從長期來看,利率到底如何演繹?這一方面現(xiàn)成可借鑒的是，參考?xì)W美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,在經(jīng)濟(jì)增長由高速轉(zhuǎn)向低速增長之后,長期維持低利率甚至負(fù)利率,刺激投資和消費,而中國也正在進(jìn)入這種社會發(fā)展階段，未來也必然會和歐美等一樣，不斷降低利率水平，長期維持低利率。那么要思考的是，全球經(jīng)濟(jì)都只有這一種發(fā)展模式嗎？況且這種措施也并沒有讓發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實現(xiàn)復(fù)蘇。

??就目前國內(nèi)利率水平而言，從下圖可以明顯地看到當(dāng)前處于相對歷史低位，以5年期貸款基準(zhǔn)利率為例過去20年基本維持在7%左右，未來從4.8%繼續(xù)向下的空間到底有多大？尤其是在經(jīng)濟(jì)增長放緩、M2總量突破200萬億、寬信貸刺激增長的失靈大背景，一旦通脹速度過快，利率重新進(jìn)入上行通道也是極有可能。

??03

??存量房貸轉(zhuǎn)換選固定還是浮動利率
??取決于對未來LPR升降判斷，結(jié)合個人還款計劃

??近日，多家商業(yè)銀行發(fā)布《關(guān)于存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價機(jī)制可以轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。其中，加點數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，且加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

??一般而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率便能提前鎖定剩余還貸期限內(nèi)每月的還貸金額，主要適用可預(yù)見、有計劃的客群，不必承擔(dān)未來LPR利率變動所帶來的風(fēng)險；轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率，既有機(jī)會享受未來LPR利率下調(diào)所帶來的月供減少，同時也要承擔(dān)未來LPR利率上調(diào)所造成的月供增加風(fēng)險。

??對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率或固定利率，究竟孰優(yōu)孰劣，主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計劃等多方面因素，未來LPR利率升降預(yù)期將是關(guān)鍵因素。假如認(rèn)為LPR利率中樞長期處于上升通道，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率將更為有利；假使LPR利率中樞長期處于下降通道，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率將更為有利。

??同時還要結(jié)合自己貸款余額、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計劃提前還款、是否收入變換影響月供能力等綜合決定。比如余額較少、計劃提前還款的無妨選浮動，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計劃長期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來下調(diào)至2%與上調(diào)至8%都有可能，但對月供的影響可能天壤之別。