北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)評估活動的通知

京建發(fā)〔2021〕145號

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局），經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

??為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)評估活動的積極作用，推動物業(yè)服務(wù)評估的市場化、社會化，提升物業(yè)服務(wù)整體水平，根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》及國家和本市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，現(xiàn)就規(guī)范物業(yè)服務(wù)評估活動通知如下：

??一、評估原則

??（一）本通知所稱物業(yè)服務(wù)評估，是指在本市行政區(qū)域內(nèi)，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有關(guān)部門的委托，按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定以及委托合同的約定，對物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和共用部分管理狀況、物業(yè)承接和查驗、專項維修資金使用方案、其他需要評估的事項等提供專業(yè)評估服務(wù)的活動。

??專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員是指法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及具備從業(yè)資格的人員。

??（二）物業(yè)服務(wù)評估活動應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定以及委托合同的約定，提供專業(yè)服務(wù)及客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評估報告。

??評估報告應(yīng)當(dāng)包括評估目的、依據(jù)和方法，評估日期和基準(zhǔn)日，評估查勘數(shù)據(jù)，評估結(jié)果及有效期限，評估人員簽章等內(nèi)容。

??（三）物業(yè)服務(wù)評估活動按照“誰委托誰付費(fèi)”原則，由委托人與專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員約定評估服務(wù)內(nèi)容，按相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定收費(fèi)金額，簽訂書面評估委托合同。

??（四）專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員與委托人、第三人或者評估事項有利害關(guān)系、可能影響公正評估的，應(yīng)當(dāng)回避。

??二、評估內(nèi)容

??（一）物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況的評估

??1.區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況進(jìn)行評估。

??2.專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理的要求以及政府采購服務(wù)合同的約定，依法依規(guī)對物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況進(jìn)行評估。

??（二）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算的評估

??物業(yè)管理相關(guān)主體可以單獨(dú)或者共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用進(jìn)行評估。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂過程中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的，雙方可以共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算進(jìn)行評估。

??（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和共用部分管理狀況的評估

??1.物業(yè)管理相關(guān)主體在物業(yè)管理活動過程中，可以委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員按照有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估,同時可在約定期間內(nèi)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤評估。

??2.專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員在對共用部分管理狀況進(jìn)行評估時，可以對物業(yè)管理區(qū)域道路、綠地、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，大堂、通道、樓梯等公共通行部分，物業(yè)項目共用的變配電、安防、消防、給排水、電梯等設(shè)備部分，公共照明、景觀等附屬設(shè)施、設(shè)備部分以及避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等共用部分管理狀況進(jìn)行評估。

??（四）物業(yè)承接查驗的評估

??1.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或房屋主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。鼓勵專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員參與承接查驗活動，提供專業(yè)指引，開展評估。

??2.專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)承接查驗進(jìn)行評估。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)承接查驗進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)包含：簽訂物業(yè)承接查驗委托合同、查驗記錄、現(xiàn)場查驗結(jié)果。發(fā)現(xiàn)存在問題的，還應(yīng)當(dāng)明確整改情況并準(zhǔn)確記錄在承接查驗評估報告中。

??（五）專項維修資金使用方案的評估

??物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員根據(jù)住宅專項維修資金的相關(guān)規(guī)定，對住宅專項維修資金的可行性等方案內(nèi)容進(jìn)行評估。

??（六）其他需要評估的事項

??物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)管理其他需要評估的事項進(jìn)行評估。

??三、評估要求

??（一）建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行實(shí)地查勘，向?qū)I(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員提供必要的資料并對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因提供虛假資料造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

??建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行承接查驗評估的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費(fèi)用。

??（二）專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持評估檔案資料的齊全完整。其中，物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、專項維修資金使用方案的評估報告及相關(guān)資料保管期限不低于5年，其他評估事項的報告及相關(guān)資料保管期限不低于3年。

??（三）物業(yè)服務(wù)評估報告應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理資料歸檔備查，同時應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)做好評估報告的保存工作，在項目交接時與其他物業(yè)管理檔案資料一并移交。

??四、本通知自2021年5月30日起施行。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

2021年4月27日