各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區、太倉港口管委會；市各委辦局，各直屬單位：

  《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》已經市政府第19次常務會議討論通過。現予以印發，請認真貫徹執行

  蘇州市人民政府

  二○一四年一月二十七日

蘇州市人民政府關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見

  為進一步規范房地產市場秩序，保護購房者合法權益，促進房地產市場健康發展，維護社會和諧穩定，從源頭上解決我市商業房地產市場售后包租等問題。根據《商品房銷售管理辦法》(住建部令第88號)、《省住房城鄉建設廳關于進一步加強商品房預售監管的通知》(蘇建房管[2013]432號)和《市政府關于印發蘇州市房地產項目貨幣資本金管理辦法的通知》(蘇府規字[2010]14號)等有關法律、法規，結合我市實際，現就進一步加強全市商業房地產項目管理提出如下意見：

  一、優化結構布局，實現商業房地產項目供需平衡

  (一)規劃部門應發揮城市規劃的調控作用，通過完善規劃選址、業態布局等，優化商業業態結構及用地布局。

  (二)國土部門應根據商業地塊區位、交通、周邊商業體的現狀存量、未來上市量和總體市場需求，制定科學合理、平衡有序的供地計劃，確保商業房地產市場總量平衡、有序發展。

  二、嚴格產權分割，規范商業房地產項目審批管理

  (一)商業房地產項目在土地出讓前，由項目所在地的區人民政府(管委會)按不可分割、分層分割、比例分割提出產權分割初步意見，并經市規劃、國土、住建等部門審核后報市人民政府審批。

  (二)為有效應對和處置商業房地產項目的經營風險，建立風險防范資產保障機制。對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。三年后應由房地產開發企業向項目所在地的區人民政府(管委會)提出申請，并經同意后予以解凍。國土部門在國有建設用地使用權出讓時，應將上述內容與規劃設計條件及有關要求一并納入土地出讓公告文件和國有建設用地使用權出讓合同中。

  (三)規劃部門在核發商業房地產項目工程規劃許可證時，應對房地產開發企業暫時凍結部分的房產在附件、附圖中明確具體位置，保持其相對完整性。

  (四)住建部門應按照項目建設工程規劃許可證(包括附件、附圖)明確的有關內容及規范、標準要求，進行施工圖審查，確保設計符合規范。

  (五)公安消防部門應按規劃許可的用途進行建筑消防審核。

  三、加強預售監管，防范商業房地產項目資金風險

  (一)提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售后包租現象，在項目竣工交付后一個月內全額解款。如出現售后包租現象，貨幣資本金余額部分將予以凍結，直至整改完成。

  (二)商業房地產開發企業在申請預售許可時，必須向住建部門提交預售方案，并注明是采用自行銷售或其他銷售方式。若采用其他銷售方式的，須提交相關合同。同時房地產開發企業應向住建部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

  (三)對不可分割出售類的商業房地產項目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權、租售權、收益權等名義拆零銷售。

  四、形成部門聯動，加強商業房地產項目后續監管

  (一)建立商業房地產聯席會議制度，形成部門聯動機制，加強對商業房地產項目的后續綜合管理。

  (二)對于商業房地產開發企業涉嫌違反土地出讓合同要求的，由國土部門予以查處。

  (三)對于商業房地產企業未能按規劃要求進行建設的，由規劃部門予以查處。

  (四)對于商業房地產項目銷售合同及廣告涉嫌違法的，由工商部門予以查處。

  (五)對于房地產開發企業采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的，由住建部門依法予以查處，并可凍結該項目商品房網上簽約功能。

  (六)對不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，由金融監管機構、公安部門依法予以查處。

  五、強化風險防范，確保商業房地產項目平穩運營

  (一)各區人民政府(管委會)要從維護社會穩定和保護廣大投資者利益的高度出發，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風險，引導廣大投資者充分認識市場風險并采取扎實有效的措施，予以防范和化解。

  (二)各區人民政府(管委會)要對現有商業房地產項目逐一進行梳理排查，加強項目監管，開展社會穩定風險評估，確保商業房地產項目平穩運行。

  (三)各區人民政府(管委會)要會同相關部門加強對現有商業房地產項目的分類指導。對于運行正常、市場前景良好的商業房地產項目要予以支持并規范其運作；對于運行狀況較差、存在潛在風險的商業房地產項目，要督促房地產開發企業或項目管理機構，通過完善管理、引入戰略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況；對于個別管理混亂、市場風險極大的商業房地產項目，要采取必要的經濟、法律等手段及時予以處置和化解，切實維護社會和諧穩定。

  本意見所稱商業房地產項目是指在商業服務業用地上所開發建設的商品房項目。商業服務業用地包含商業用地(B1)、商務用地(B2)、娛樂康體用地(B3)、公用設施營業網點用地(B4)和其他服務設施用地(B9)五類用地。

  以上意見，各縣級市可參照執行。

  本意見自公布之日起30日后施行。