二. 不同國家的相關政策

  1. 國外的相關政策

  ①日本

  日本早在1951 年就頒布《日本公營住宅法》，該法的宗旨是“以低廉房租向住房困難的低收入者提供住宅”，并且規定房源可以通過政府自建、購買、租借等方式提供。國家要對地方政府的公營住宅事業提供財政、金融和技術上的支持。中央政府對于地方政府自建、購買和租借公營住宅可提供除去土地費用一半的資助，翻建住宅可補貼1/3 的費用。值得一提的是，公營住宅法還專門提到，廉租房并不等于低質房，必須依照法定標準建造，而且要健全防火防災措施。廉租房多為中小型實用戶型。這一法律頒布之后，在日本的車站等繁華地區附近，出現了大量有著“都營住宅”、“區營住宅”、“市營住宅”等字樣的“公營住宅”，在緩解低收入家庭住房困難方面發揮了巨大作用。值得注意的是，各級政府為低收入者建造的廉租房，地理位置往往很優越，并非安置在窮鄉僻壤(圖1)。

  ②美國

  1960 年代末期，美國芝加哥的公房居民被迫居住在極其貧困的地區，居住環境非常惡劣，并且社區還被隔離，因此公房居民聯合起來狀告芝加哥住房局，向聯邦法院提出訴訟，最終，法院判定芝加哥住房局與住房和城市發展部歧視黑人租客，讓他們統一住在被隔離的黑人社區這種做法是不合理的。之后，出現了一種信念即公共住房以及政府支援的住房不應該集中布置，應當合理的分散布置，這促使美國聯邦住房政策發生改變，要逐漸改變以往的社區分離現象，各地開始出現混合式的發展。1990 年，美國國會通過“混合收入新社區策略”，主要是提倡不同階層混合居住，達到居住和諧，不同階層都有住房，都能有共同的公共空間，減少居住分化的現象，這已經成為國家住房政策重要的一部分。

  例如美國馬里蘭州蒙哥馬利郡，政府強制要求，開發項目的建設規模只要超過50 個住宅單元，就必須包括15% 的中等價格住宅單元(MPDU)，這些MPDU 單元，其中2/3 是給中等收入的首次購房者提供的，另外的1/3 就由當地的住宅委員會或者非營利組織安排，同時，政府規定的建造者可以在土地上多建造22% 的住宅單元作為獎勵，前提是必須滿足當地的規劃要求。

  ③法國

  同美國相似，法國在20 世紀60、70 年代由于其經濟的飛速發展，很多非洲居民移民到了法國，住進政府修建的廉租房，在那里生兒育女。由于經濟以及權利的差距，當地法國白人逐漸搬離，使這類地區成為名副其實的阿拉伯移民聚集區，從而加大了與法國主流社會之間的距離。失業、貧困、歧視充斥著整個居住區。新一代的移民青少年為了表達不滿，在2005 年和2006 年發動兩次社會大騷亂。社會學家開始關注大城市和郊區的住宅分布狀況，發現過去那種涇渭分明的富人區和窮人區導致社會矛盾不斷激化。因此，法國政府開始大力推行“城市更新法則”，不再對富人區和窮人區進行分割，而是嘗試貧富混居的做法。“城市更新法則”規定，第一，強制規定每個城市都要建立一定數量的廉租房，所占比例大概是總住房面積的20% ；第二，將廉租房融入普通的商品房中，與之形成統一的居住區，這樣不同收入、不同職業、不同背景、不同階層就共同生活在同一個空間中；第三，當開發商開發大型的新樓盤時，法國政府要求必須建設一定比例的廉租房，通過這種強制性的方法，促進居住融合，改善貧富隔離。在某種程度上，這種不同階層之間的交流，使彼此的生活有了交集，不是完全的分化隔離，社會性的問題也隨之減少了許多。

  2. 國內一些城市的相關政策

  近年來，低收入人群的居住問題日益嚴峻。我國政府也開始重視低收入人群的居住狀況，并對該問題進行了研究，并頒布了很多政策來解決這一問題。2007 年11 月，建設部、發改委等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》，于2007 年12 月1 日起正式實施。《辦法》規定廉租房是政府以租金補貼或實物配租的方式，向條件困難者家庭提供的住房。《辦法》明確，廉租住房來源主要包括政府新建、收購的住房，騰退的公有住房，社會捐贈的住房等。新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。此外，新建廉租房單套建筑面積要控制在50m2 以內，建設布局也要考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利。

  在國家宏觀政策的背景下，各地政府也有具體的政策扶植，以南京、重慶為例：

  ①南京

  南京市之前的保障房片區基本上選址在城郊建設，而郊區化更助推了貧富居住空間分離化。為了避免這種貧富分居，南京市政府提出了相應的對策：商品房用地出讓時，合同中需明確配建保障房的比率，比如剛性配建比例不得低于20%~30% ；低收入者在就業上沒有空間選擇權，必須在住宅周邊就業，故需提升城市設計與控制性詳規的指標標準，學習借鑒國外的新經驗，確定不同階層混居的比例，并且還要求所有保障房居民與商品房居民混居，保持建筑外觀沒有差異，只是內部面積有別。

  ②重慶

  重慶近年來為了提高保障房居民的生活質量，也完善了保障房的建設制度，以高品質、高標準為原則，實行保障房商品房無差別的混建模式。首先要選擇交通條件較好的地區，并且參照商業樓盤的標準配套建設學校、醫院、商店、銀行、圖書館等設施和場地。其次，物業方面，保障房與商品房共享專業物業公司的管理和服務，避免社會階層隔離形成貧民窟，促進和諧的社區發展。同時根據地段、開發層次、申請人數等的區別，保障性住房與商品房在每一個住宅小區中的比例有所不同，其混合居住模式不僅有效解決了廣大中低收入者的住房需求，同時其與商品房的同時開發、同時建設，也有效促使了社會個階層的有效混合。