第五類(lèi)：以其他方式轉(zhuǎn)型

除上述幾類(lèi)開(kāi)發(fā)模式之外，當(dāng)前市場(chǎng)上還出現(xiàn)了很多其他形式。具體說(shuō)來(lái)，有以下幾種：

模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

目前保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)

在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門(mén)洗浴、上門(mén)護(hù)理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。

模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過(guò)酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類(lèi)公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

模式15——將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施

可將一些閑置的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國(guó)有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻，比較適合進(jìn)行改建(圖11)。隨著我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來(lái)，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來(lái)。

這種開(kāi)發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開(kāi)間尺寸、走廊寬度、門(mén)洞大小等能否滿(mǎn)足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強(qiáng)，內(nèi)部墻體移位相對(duì)靈活，更有利于進(jìn)行改建。

圖11 利用舊有房產(chǎn)改建而成的養(yǎng)老設(shè)施：北京石景山區(qū)首鋼老年福敬老院

小結(jié)

養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不因市場(chǎng)的缺乏而變得容易，開(kāi)發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。在項(xiàng)目策劃之初，就需要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和可利用的資源；在進(jìn)行養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分挖掘我國(guó)老年客戶(hù)群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的產(chǎn)品類(lèi)型。