??【研究員/楊科偉、余仁花】

??去年下半年以來，在 中央和地方的兩輪救市浪潮中，與全國多數城市成交大幅上漲有所不同，偏居東北一隅的長沈大三個城市，成交量雖也有所上升，但卻回升乏力。不論是全國大面積 回暖的2014年4季度，還是市場新高的2015年2季度，作為東北經濟圈的核心城市，長春、沈陽、大連三個城市商品住宅成交量同比漲幅均遠不及二線城市 平均水平，甚至不及三四線城市平均水平。

??從庫存數據來看，更 加顯示沈陽和大連商品住宅市場已深陷泥潭，庫存量分別維持在2800萬平方米和1400萬平方米的高位，沈陽還有進一步攀升的跡象。長春雖然供應速度減 緩，同時成交回升，庫存有較大幅度的縮減，但至今年7月底仍達1194萬平方米，較去年11月的最高位也僅下降127萬平方米。

??經濟結構單一且增長乏力，土地財政依賴度畸高，土地供應量仍然有增無減

??作為東北老工業基地 的核心城市，近年工業行業增加值增速以每年4個百分點左右的速度直線下滑，產業結構單一且增長乏力。在2003年中央提出振興東北戰略的“感召”下，長 春、沈陽和大連成了主要的受益地區，吸引了全國關注，其中就包括大批的房地產開發企業。經濟疲軟之下，大批開發企業進入，對三城經濟而言，猶如救命稻草， 地方政府甚至不計規劃，不考慮市場容量，大舉推地。

??據CRIC監 測，2012年沈陽經營性用地成交建面達到3597萬平方米，是其商品年均成交量的2.4倍，2013年成交2802萬平方米，是其商品房年均成交量的 1.9倍；大連2012年經營性用地成交面積2986萬平方米，是其商品房年均成交量的僅5倍，2013年成交量雖幾近腰斬，但仍達商品房年均成交量的 2.4倍；長春土地成交量最低，但2012年和2013年成交建面也分別達1407萬平方米和1559萬平方米，分別是年成交量的1.6倍和1.8倍。 2014年三城土地成交量雖然大幅下滑，但成交量仍與商品房年均成交量相當，至2014年底，三城土地消化周期均在1.5以上，大連,更是高達2.5，這 意味著已2012-2014年三城商品房去化速度，這三年成交的土地需要4.5年以上的時間來消化，大連則需要7.5年。

??如果按照2015年 3月國土部出臺文件的要求，這三城屬于庫存量過高，應限制甚至停止土地供應的范疇。然而，從三城公布的2015年國有建設用地供應計劃來看，長春、沈陽和 大連經營性用地計劃供應量仍然達到600萬平方米、1005萬平方米和480萬平方米，相對于三城商品房年成交量及目前的土地儲備來說，仍是相對高位。

??沈陽和大連2-3年高庫存風險難化解，長春有望1年內實現供求平衡　　

??沈陽和大連開發企業2012、2013年天量的土地儲備，大多已建成，部分已在2014年或2013年下半年上市，但由于當地庫存過高，去化速度過慢，部 分項目推遲開發，延緩上市，亟待市場回暖之時入市，這也是沈陽和大連在庫存消化周期雖高達20個月以上，但今年2季度市場稍有回暖，供應也仍然大批放量的 原因所在。如沈陽，今年5、6月份的商品住宅供應量甚至達到123萬平方米和177萬平方米，不僅遠高于成交量，供應量更是刷新了2014年下半年以來的 最高紀錄。就兩城20個月以上的商品住宅庫存消化周期，及截止2015年7月底，仍然高達1.3和2.5的土地消化周期，可以預計2、3年內，沈陽和大連 難以實現供求平衡，特別是大連開發區，土地消化周期高達4.8，前景堪憂。

??長春往年土地成交量雖然也明顯偏高，但幅度相比沈陽和大連相對較低，近兩年土地成交量也有大幅縮減，2015年商品住宅供應已呈明顯的下滑趨勢，庫存壓力 也大為緩解，截止2015年8月，商品住宅消化周期已降至14.9。隨著下半年金九銀十的到來，及年末企業沖刺業績壓力，促銷活動增加，預計下半年長春商 品住宅成交仍將維持高位，年內有望實現供求平衡。　   

??當下，整體宏觀經濟進入“新常態”，地方政府面臨較大的經濟增長壓力的同時，土地財政依賴過高是全國二三線城市的通病。然而，如果政府不計規劃，不考慮市 場，盲目賣地換錢，或者是可求得一時的發展，但是遠超市場需求的房地產市場開發，將引致極大的市場風險，最終也將拖累經濟，如若崩盤，對經濟更是致命打 擊，國內已有先例，二、三線城市應當引以為戒。