??【四、政策匯編及業(yè)內(nèi)解讀】

??3月5日，李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中明確了今年房地產(chǎn)任務(wù)，包括了完善住房保障體系，今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例；支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策；適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存；建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。同時(shí)提出，從5月1日起，營(yíng)改增將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

??業(yè)內(nèi)解讀：攸克地產(chǎn)分析，報(bào)告直接表述“提高貨幣化安置比例”，連實(shí)物安置提都不提了，是一個(gè)重要信號(hào)，政府要通過(guò)加大棚改拆遷，拆出需求，讓被拆遷者獲得資金補(bǔ)償，然后讓這些拆遷拆出的需求，到市場(chǎng)上購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“需求側(cè)”，應(yīng)該會(huì)有增量。“因城施策”則意味著，北京、上海、深圳、廣州這四個(gè)特大型城市，將被區(qū)別化對(duì)待。一旦市場(chǎng)過(guò)熱，全國(guó)去庫(kù)存、京滬穗深遏制投機(jī)投資的局面很可能出現(xiàn)。“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。”這一句話是2015年政府工作報(bào)告中沒(méi)有的。這意味著2016年，“二次房改”的方案應(yīng)該出臺(tái)。同時(shí)，房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)范圍，將進(jìn)一步擴(kuò)大，甚至不排除REITs在資本市場(chǎng)上掛牌交易的可能性。

??易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從兩年前就傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的營(yíng)改增，在建筑和房地產(chǎn)行業(yè)終于要落實(shí)了，這也是僅存的尚未營(yíng)改增的大頭之一，除了房地產(chǎn)、建筑業(yè)之外，還有一個(gè)大頭就是金融業(yè)，這幾塊占比高達(dá)81.8%。房地產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)改增之所以遲遲沒(méi)有推出，最核心原因還是地方的利益分配問(wèn)題，畢竟房地產(chǎn)相關(guān)稅收占到了地方政府稅收的“大頭”，而營(yíng)改增之后，“大頭”要交給中央，地方政府毫無(wú)積極性可言。另外，最近關(guān)于房?jī)r(jià)暴漲的討論也如火如荼，那么，自然有人將營(yíng)改增和房?jī)r(jià)漲跌聯(lián)系到一起，認(rèn)為營(yíng)改增之后房?jī)r(jià)有下跌的空間，因?yàn)榭偫硪裁鞔_表示營(yíng)改增是要降低企業(yè)稅賦，確保“只低不高”。

??2月29日，中國(guó)人民銀行宣布：自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

??業(yè)內(nèi)解讀：交通銀行研究中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，此次降準(zhǔn)表明，盡管1月信貸飆升，但經(jīng)濟(jì)下行、“資產(chǎn)荒”仍在，2月信貸很可能大幅度回落，M2增速也不容樂(lè)觀，需要通過(guò)降準(zhǔn)保持信貸和貨幣供應(yīng)適度增長(zhǎng)。加之近期外圍市場(chǎng)動(dòng)蕩，美聯(lián)儲(chǔ)3月加息預(yù)期減弱，人民幣匯率階段性企穩(wěn)，為降準(zhǔn)提供了難得的時(shí)間窗口。

??海通證券分析表示，市場(chǎng)流動(dòng)性再獲寬松。我們估算本次降準(zhǔn)釋放基礎(chǔ)貨幣約7000億,有助于對(duì)沖資金外流、提升貨幣乘數(shù),也意味著貨幣刺激力度加大,貨幣信貸有望持續(xù)超增。新年以來(lái),政府連續(xù)從差異化信貸政策(降低首付比例、提高公積金存款利率)、交易費(fèi)用等環(huán)節(jié)連續(xù)放松地產(chǎn)。本次再度降準(zhǔn)后,我們認(rèn)為政策累計(jì)作用不可忽視。考慮二季度將進(jìn)入正常推盤(pán)期,預(yù)計(jì)屆時(shí)政策效果將在交易量層面持續(xù)體現(xiàn)。

??2月29日，廣東省政府發(fā)布2016-2018年供給側(cè)改革的一系列方案，其中提到廣東將降低住房公積金繳存比例，繳存上限從20%降低至12%，繳存基數(shù)上限從月平均工資的5倍降低到3倍。廣東將引導(dǎo)企業(yè)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況在5%-12%自行確定合適的住房公積金繳存比例，對(duì)繳存住房公積金確有困難的企業(yè)，可經(jīng)單位職工代表大會(huì)或工會(huì)討論通過(guò)后，申請(qǐng)降低繳存比例至5%以下或者緩繳住房公積金。

??2月29日，杭州政府官方發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，被稱為樓市新政的“杭十條”，共十條，涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境等方面。

??3月1日，石家莊市政府常務(wù)會(huì)議透露，將出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》。包括20條措施：推行棚改貨幣化安置，引導(dǎo)居民持幣購(gòu)房；嚴(yán)格控制主城區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，有序推進(jìn)城中村改造；降低保障性住房配建比例，多渠道滿足保障對(duì)象的住房需求；充分發(fā)揮住房公積金作用；積極落實(shí)金融信貸和稅收優(yōu)惠政策；引導(dǎo)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口向城鎮(zhèn)聚集；進(jìn)一步放寬抵押條件；優(yōu)化商品房預(yù)售條件；完善房屋租賃市場(chǎng)；提高商品房供應(yīng)品質(zhì)，激發(fā)新的改善性需求；科學(xué)調(diào)配用地規(guī)模；合理調(diào)控供地節(jié)奏；引導(dǎo)鼓勵(lì)發(fā)展跨界地產(chǎn)；加快完善項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)，進(jìn)一步盤(pán)活遺留項(xiàng)目庫(kù)存；進(jìn)一步刪減審批事項(xiàng)和辦理環(huán)節(jié)；進(jìn)一步壓縮審批時(shí)限；進(jìn)一步規(guī)范審批流程；改革招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管方式；主動(dòng)為項(xiàng)目單位搞好服務(wù)；進(jìn)一步明確落實(shí)責(zé)任等。

??重慶市國(guó)土房管局公布，3月1日起重慶將開(kāi)展土地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)。所有想進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)的企業(yè)，均可通過(guò)重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心進(jìn)行咨詢交易。交易過(guò)程中，除收取相關(guān)法定稅費(fèi)外，不再收取任何咨詢、服務(wù)費(fèi)用。

??3月1日，《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式施行。今后，征收個(gè)人住宅，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)按照同等建筑面積、類似新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格予以補(bǔ)償。征收非住宅房屋的，按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的被征收房屋評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。

??3月2日，福州市政府出臺(tái)《福州市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從支持居民合理購(gòu)房消費(fèi)、發(fā)揮公積金購(gòu)房扶持作用、合理優(yōu)化土地供應(yīng)、防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等七個(gè)方面提出具體的措施意見(jiàn)。

??廣州住房公積金管理中心宣布，將從3月7日起實(shí)施《廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》。《實(shí)施辦法》除對(duì)貸款對(duì)象、條件、額度、期限等問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)定，還明確規(guī)定了不予貸款情形及限制貸款的情形。

??業(yè)內(nèi)解讀：CRIC 研究中心表示，兩會(huì)之前，地方政府的救市政策密集出臺(tái)，時(shí)間既早力度也大。“救市”手段主要集中在鼓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、提高貨幣安置化比例、打通商品房保障房通道等手段。這也與兩會(huì)上總理明確去庫(kù)存手段相一致，即通過(guò)供給側(cè)改革和需求端促進(jìn)兩方面緩解庫(kù)存壓力。總體來(lái)看，雖然政策密集，但行政化手段過(guò)多。想要真正緩解庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，仍要在兩會(huì)提出的大方向下，積極落實(shí)已出臺(tái)的政策。