??一、房地產開發投資緊縮政策環境下依然發展平穩

??1-11月份，全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62588億元，增長6.0%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。

??點評：11月房地產開發投資保持平穩態勢，累計增幅微幅震蕩。7月份到11月份，開發投資進入相對平穩且總體回升的通道。分區域看表現為東部地區增速小幅提升，中部和西部回落。東部地區集中了大部分一二線城市，地方房地產調控政策最為密集和嚴格，主要政策方向也是在增加土地供給方面著力，土地市場成交增加促使了開發投資的持續上漲。房地產在中國很重要，既是一種有居住功能的消費品，同時也是一種有保值增值功能的投資品，既和百姓的福祉息息相關，又對經濟的增長有重要貢獻，尤其是房地產開發投資，對拉動上下游產業增長意義重大，所以保持房地產市場的平穩健康發展十分重要。

??二、新環境下開發企業調整策略，新開工面積增幅小幅回落

??1-11月份，房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅新開工面積104776萬平方米，增長7.9%。

??點評：11月，新開工面積增幅小幅回落。進入年底收尾階段，企業新開工項目逐步減少，更多精力放在完成全年銷售業績，以及拿地方面。另外，一二線城市不斷升級的調控政策也導致市場預期的下滑，此前開發企業普遍采取的高周轉策略，顯然已經不再適用于當前的限購限貸大環境，開發節奏也必然受到影響，避免激進的開發策略造成未來現金流的緊張。預計，2017年開發企業的新開工依然延續適度緊縮的策略，等政策信號放松或趨緩后再調整開發節奏。

??三、商品房銷售面積和金額單月下降，累計值繼續創新高

??1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長24.5%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業營業用房銷售面積增長17.5%。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。其中，住宅銷售額增長39.3%，辦公樓銷售額增長46.5%，商業營業用房銷售額增長20.1%。

??點評：11月，一些重點城市在已經出臺房地產調控政策的基礎上繼續出臺了加強版政策，且加入調控大軍的城市也在不斷增加，政策出臺的當月和隨后的11月商品房成交量價出現明顯回落，政策效果顯著。商品房累計銷售面積及金額的同比漲幅也呈現回落的態勢，從回落趨勢來看，銷售金額同比漲幅回落幅度大于銷售面積，側面反映出房價漲幅有所收窄，市場預期正朝著的政策引導的方向發展。

??必須說明的是，前11月13.58萬億平方米銷售面積已經超過2013年最高紀錄，成交金額也首次突破10萬億，刷新歷史紀錄。銷售面積累計同比增長24.3%較去年同期（7.4%）增加了16.9個百分點，是出乎所有人意料的。

??盡管目前市場即期成交量嚴重下降，未來一段時間的市場預期也會低迷，但累計銷量已經擺在這里，即便12月份市場依舊冷淡，也不妨礙全年商品房成交量有望突破15萬億，以20%的增速實現歷史性增長。

??四、住宅庫存去化顯著，調控政策向落實“長效機制”過渡

??11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業營業用房待售面積增加32萬平方米。

??點評：截至11月末，全國商品房待售已持續9個月減少。盡管商品住宅庫存去化加速，一二線城市庫存不足和三四線城市庫存去化困難依然共存。從物業類型來看，辦公樓、商業營業用房庫存去化未有明顯改善，壓力依然較大。全國房地產庫存的動態變化，市場形勢變化等，都決定了未來政策將進行適時調整，在最近召開的政治局會議明確提出“要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。以“去庫存”為目的的短期政策逐步退出，去庫存也將不再是政策的核心目的，各地尤其是一二線城市要限制過度投機，并加大市場供應力度，三四線城市則根據庫存的結構特征，有針對性的出臺去化措施。維持市場穩定的長效機制，不但要研究，關鍵是要落實。

??五、土地購置面積降幅收窄，地價上漲壓力持續存在

??1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

??點評：年末土地市場供應放量，特別是在部分熱點城市，地方政府通過增加土地供應量緩解供不應求帶來的房價快速上漲，與此同時，持有大量資金的開發企業在這些城市拿地熱情高企，地價不斷被推高。不少城市在增加供應的同時，也明確了土地市場政策導向，對土地價格給予管控、限制土地資金違規使用等。

??六、開發企業到位資金增幅趨緩，政策壓力漸起

??1-11月份，房地產開發企業到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。其中，國內貸款19199億元，增長3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；自籌資金44772億元，增長0.3%；其他資金65381億元，增長33.4%。在其他資金中，定金及預收款37246億元，增長30.5%；個人按揭貸款21970億元，增長49.3%。

??點評：房地產開發企業到位資金增速小幅回落，主要體現在定金及預收款、個人按揭貸款同比增速收窄上，分別收窄1.7和2.2個百分點；國內貸款增速提高1.9個百分點。11月，熱點城市增加首付比例，對高杠桿買房等行為進行管制，信貸政策收緊的同時監管層對房企資金渠道進行管控，尤其是企業自籌資金渠道如企業債等將逐步收緊。開發企業融資面臨的政策壓力逐步增長，資金來源增幅可能出現進一步下滑，難度進一步上升，應早做相關準備。

??（本文來源：中房研協 測評研究中心）