??從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產市場進入新一輪的政策調控。與此同時，房地產融資環境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。而后銀監會、上交所、深交所、發改委等部門陸續發出新的政策，嚴控房地產金融業務風險，信貸環境持續緊縮，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？

??一、融資規模整體微降，恒大、陽光城等融資力度較大

??據克而瑞監測數據統計，2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。2017年全年房企融資總量并未出現明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業融資力度較大所致，比如中國恒大、陽光城等企業，其余超半數企業融資總量較于2016年出現大幅下降，在融資環境日益收緊的情況下，中小房企面臨的壓力更加明顯。

??2017年1-11月，中國恒大、陽光城融資總量皆超千億，創單房企歷年融資規模新高，分別融得資金1724億元和1036億元。其中，中國恒大通過3輪戰略投資獲得1300億元的股權融資資金，此外還發行了多筆海外債，一方面籌集進一步規模發展所需資金，另一方面提前贖回成本較高的舊債。若剔除這兩家企業的影響，2017年前11個月的房企融資總額為7254億元，較2016年全年下降31%。

??二、融資成本均有上升，結構性變化進一步拉升境外融資成本

??從108家典型房企在境外發債、公司債及中期票據上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升。2017年1-11月108家房企的境外發債、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34、1.03及1.20個百分點。這主要是因為2015年、2016年國內融資環境較為寬松，融資成本也相對較低；但從2016年下半年開始信貸環境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。

??境外發債融資成本增加最為明顯，除了整體環境影響外，與發債企業的結構變化也有較大關聯。2016年由于國內融資環境寬松，企業更偏向于國內發債，境外發債的多為融資能力較強的規模房企，其中TOP10房企境外發債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊，擴張中的中型房企增加了境外發債，TOP30-TOP50的房企境外發債占比從2016年的8%增長到了38%，TOP10房企的比例則縮減到了36%，而一般而言規模房企的融資成本相對較低。

??三、融資結構突變，公司債驟減、境外融資大漲

??在新的融資環境下，2017年1-11月房企融資方式結構變化顯著，公司債占比急速下滑，股權融資、境外融資、資產證券化等創新融資占比則大大增加。據不完全統計，2017年前11月公司債融資總規模為422億元，較2016年全年大幅下降91%，占比僅為4%。自從2015年1月15日證監會出臺《公司債發行于管理辦法》降低公司債門檻以來，房企紛紛選擇于國內發行公司債，公司債發債規模也于2015、2016年逐月攀升。直至2016年四季度，《關于房地產業公司債券的分類監管方案》、《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》等政策陸續出臺，2017年公司債發行規模的驟減。

??2017年前11月股權融資規模增長明顯，規模達到了1443億元，占比為14%，相比2016年全年大幅增長96%。股權融資之所以出現大幅增長，主要是由于恒大集中于2017年以增發配股的方式先后進行了三輪戰略性增資，累計引入了27家投資者，讓出了經擴大的36.54%股權，共計獲得1300億元資金。

??此外，境外融資占比也出現顯著回升。2017年1-11月房企境外融資規模達到2553億元， 占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。這主要是因為隨著我國信貸環境的進一步收緊，公司債門檻升高，房企們陸續揚帆出海，于海外尋找融資機會。

??房企境外融資主要包含銀行借款、金融結構借款、銀團貸款、俱樂部貸款、發行優先票據或債券等等，其中境外發債（包括優先票據、債券等）是房企最主要的境外融資方式之一。據不完全統計，2017年108家房企境外發債合計人民幣高達1993億元，而2016年全年僅合計約人民幣626億元。如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發債。

??四、融資創新與多元持續推進，資產證券化成為新風口

??隨著金融市場的不斷發展，傳統融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉海外融資之外，還在國內積極拓展創新的融資方式。房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式不斷涌現，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資產證券化。從2015年6月萬科發布了國內首只公募REITS后，資產證券化逐漸成為房企融資的一個突破口。通過資產證券化，不僅可以有效幫助企業盤活存量資產，提升資產和資源配置效率，還能為企業提供資金支持，因此也成為了融資市場收緊情況下房企融資的一重要手段。

??2017年前11個月，多家企業完成發行資產證券化產品，發行金額總計達423億元，同比大幅增長210%，也大大超過2016年全年總量。資產證券化的占總量的比例連年提升，從2015年的0.3%達到了2017年前11個月的4.2%。一方面是因為發行企業數據量增加，另一方面也是因為超過半數的房地產資產證券化項目單筆發行規模大于25億，如金融街、世茂、陽光城等企業皆發行了超過45億規模的產品。

??此外，2017年10月保利地產公告，與中聯前源不動產基金管理有限公司聯合發行的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所審議通過。這是國內首單房企租賃住房REITs，也為大力拓展租賃住房業務的房企提振了信心。在房企大力發展租賃業務的趨勢下，未來資產證券化的比例還將進一步提升。 

??五、展望：創新融資開辟新路，并購基金助推發展

??總體來看，2017年在國內融資環境逐步收緊的情況下，超半數企業融資總量較于去年大幅下降，融資成本整體回升，境外融資再次回歸主流，重新成為房企的主要融資手段之一。從企業角度來看，規模房企優勢凸顯，融資能力相對較強，而中小房企生存壓力逐步加大，尤其是融資能力相對較弱、負債壓力較大的房企。隨著傳統融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉海外融資之外，還在國內積極拓展創新的融資方式，房企的融資方式也變得更加多元。

??展望2018年，基于目前的政策環境來看，短期內融資環境仍將保持收緊態勢，境外融資規模的比例將會進一步擴大，更多企業將會采用海外發債的形式為自身新一輪的發展做好準備。除了海外融資，資產證券化、專項債券或票據等創新方式也都將成為未來房企融資的突破口。如10月保利的國內首單央企租賃住房REITs獲批，對于在租賃住宅市場大力發展的房企來說，無疑是一場春風。此外，龍湖近日宣布擬發行50億元住房租賃專項公司債券，協信集團成功注冊21億元商業地產抵押貸款支持票據（CMBN），未來類似的專項債券或票據的融資也會成為房企重要的融資渠道之一。

??值得注意的是，在房企拿地資金受限的政策影響下，合作設立并購基金或將也成為未來的破局關鍵。例如今年陽光城、福晟等就先后合作成立了并購基金支持企業的并購擴張。成立并購基金開發和并購項目作為一種整合多方優勢資源的開發模式，不僅能為企業提供充足資金，同時降低企業的融資成本。未來在行業整合加劇，開發機會減少的情況下，房企的并購基金或成企業快速擴張一把利劍。