??一、合約銷售：萬科、碧桂園、恒大首月銷售額超600億

??核心觀點：

??2018年首月，多數城市調控政策依舊較嚴，政府嚴格審查預售證，加之去年12月開發商搶沖業績加速推盤導致市場需求提前釋放，使得本月32家典型房企總體環比有所下滑。但其總體銷售同比仍然增長了6成，一方面因為去年多數房企貨值儲備較充裕，新年首月有較多推盤，另一方面去年1月正值春節，市場較淡。

??萬科、碧桂園、恒大在首月銷售均突破600億，繼續保持領先優勢。碧桂園與恒大銷售本月銷售環比增長明顯，一方面是由于本身城市布局合理，產品線豐富，有力促進了銷售；另一方面，由于去年提前完成了全年的業績目標，在去年12月采用延遲認購的做法，導致今年1月銷售業績凸高。

??鑒于短期內調控政策基本不存在“放松”的可能，加之借貸收緊也使得購房成本顯著上升，成交規模將受到一定的限制；且2月份恰逢年關，市場供應量或會環比回落。我們預計2月份銷售業績較好的企業仍以龍頭房企為主，房企整體銷售業績環比或將繼續下跌。

??二、企業拿地：拿地總量環比下滑，碧桂園積極搶地

??核心觀點：

??2018年1月，31家房企公開市場拿地新增土地建面環比下跌，其中成交建筑面積、成交金額均環比下跌近6成。本月拿地規模環比繼續下跌，主要是由于一方面1月份土地市場轉入淡季，另一方面多數重點房企在去年補貨積極，貨值較充裕，首月補貨意愿有所下降，本月房企整體新增土地儲備有所放緩。

??從企業表現來看，碧桂園、恒大為本月拿地最活躍的兩家企業，其中碧桂園本月拿地規模居31家之首，拿地總量達774萬平方米，拿地總價達204億元。碧桂園延續去年的城市布局，本月繼續加強對三四線城市的布局，其在三四線城市的拿地總量占比近9成。

??總體來看，從房企開年首月的拿地數據來看，三四線城市依然受到房企青睞。31家房企1月份新增土地建面中，三四線城市即占到了59%，較去年12月的投資建面占比上升了8個百分點。如果三四線棚改貨幣化和發展大都市圈的政策邏輯不變，今年三四線城市的投資熱度仍將持續。

??三、企業融資：開年首月融資額大漲，同比增長193%

??核心觀點：

??從房企今年首月的融資情況來看，多數房企開始積極備糧。本月重點監測的108家房企新增融資額為1107億元，環比增長32%，同比則大漲194%。雖然新增融資額開年起點較高，但與房企的融資環境形成了一熱一冷的鮮明對比。近日恒豐銀行一份被曝光內部文件顯示，其于1月29日下發關于暫停受理房地產行業新增授信業務的通知，與此同時，銀監會以及各地銀監局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規房地產企業融資實行高壓監管。

??從融資結構來看，本月銀行貸款較上月下滑了39%，隨著未來監管趨嚴，房企的銀行貸款申請將越來越難，尤其對于中小房企。另外值得關注的是本月的票據、債權融資額創下了去年以來的新高，主要在于房企本月發行了較多的可轉債。如恒大本月發行了價值144億元人民幣的5年期可轉債，還有像碧桂園也發行價值126億元的可轉債等等。可轉債與企業配股類似，但從成本而言,股權融資的財務成本明顯高于債權融資。原因是上市公司現金分紅且股息是稅后支付,可轉債的利息率較低且債息稅前支付。

??從具體融資活動來看，大型房企通過海外債融資活動增多，且融資利率較低的幾家房企均是通過優先票據融資。如龍湖地產本月發行了3億美元的5年期優先票據，融資利率低至3.9%。還有像保利地產發行了5億美元的5年期債券，融資利率為3.95%。最近一段時間內，美元兌人民幣持續走弱，人民幣匯率強勢走高，因此房企增多了海外債的配置，但未來也需注意匯率波動風險，提前做好對沖準備。

??四、營銷活動：房企主打新年概念，萬科跨界吸睛

??核心觀點：

??從房企今年首月的營銷活動來看，因為1月1日迎新年的重要節日，本月房企的營銷重點基本圍繞新年做題。同時也有一些企業的營銷活動另辟蹊徑，讓人眼前一亮。如碧桂園的全國多盤聯動的大規模工地觀摩會，還有像萬科聯合唯品會進行的線上與線下結合的跨界營銷。

??以碧桂園的SSGF行業觀摩會為例，聯動惠深、遼寧、江西、莞深、佛肇等多個區域組織，觀摩會邀請行業、媒體、客戶等嘉賓走進SSGF工地，實地的了解碧桂園自主研發的新型裝配式建造體系SSGF。為項目提供了直接宣傳的機會，增加項目曝光度和知名度，能讓他們了解項目的建筑情況，顯示碧桂園項目的質量，提高客戶對企業的信心與忠誠度，因而提升企業品牌形象。

??而萬科與唯品會的合作，則主要是為了宣傳推廣萬科“熱帶雨林”理念。“熱帶雨林”是萬科城市配套服務商戰略在上海區域的系統化實踐。一方面，雙方推出的“唯品會X上海萬科新春年貨節”，推出優惠禮品，在提高用戶參與度的同時，提高上海萬科的品牌影響力和曝光度；另一方面，上海萬科借此機會進一步推廣“熱帶雨林”計劃，積極宣傳轉型為城市綜合服務商的定位。

??五、人事變動：祝九勝上任萬科總裁，壽柏年告別綠城

??核心觀點：

??從108家監測企業的人事變動情況來看，本月變動數量明顯低于去年同期水平，多是公司內部調整，職業經理人跳槽意愿不強。 

??萬科本月人事發生新的變化，祝九勝從郁亮手中接棒成為了萬科新的總裁，郁亮仍為萬科董事會主席，因此祝的角色成為萬科權力第二人，郁亮的搭檔。祝在2012年加入萬科,早期在建行工作，資深的財務出身，現在萬科用回款考核業績便是受他推動。此外祝九勝也有管理能力, 曾執管郁亮22年前組建的部門, 到現在有一半員工是當年的老員工, 不管老員工還是新員工都是跟著發展,是總部最佳部門。因此他無論從年齡到資歷都完全可以勝任總裁。

??壽柏年本月份已向綠城提交辭呈，辭去執行董事、董事會薪酬委員會及提名委員會委員等所有職務。同時已與第三方訂立協議出售其持有的174549783股份，每股售價為12.08港元。這也意味著壽柏年將全部出售其持有的8.06%股本，正式退出綠城。壽柏年的退出，可能意味著宋氏團隊淡出綠城正式拉開序幕。根據綠城公告署名，綠城董事會成員仍為：宋衛平、劉文生、孫國強、壽柏年、曹舟南、李青岸、李永前，接替壽柏年的人選并未公布。壽柏年隱退之后，原綠城系成員只剩下宋衛平和曹舟南。

??六、戰略動態：恒大擬投資300億四川建養生谷，萬科攜手印力收購凱德在中國項目

??核心觀點：

??從本月重點企業的戰略動態來看， 108家企業戰略動作主要體現在主業擴張和多元化業務開展兩個大方面。主業擴張主要通過合作方式去實現。尋求互利共贏的合作，一直都是房企擴大地產主業發展的主要方式。多元化業務開展主要集中在養老地產、商業地產、長租公寓、產城融合、物業等方面，房企積極開展多元化業務布局，尋找新的利潤增長點。

??隨著我國步入老年社會的趨勢越來越明顯，開發商也積極進行養老地產業務布局，如萬科、保利、朗詩、遠洋等，旗下均有專門發展養老地產的部門。恒大在去年12月正式推出 “恒大養生谷”，進軍養老地產業務后，本月擬投資300億四川眉山建養生谷，積極開展養老地產業務布局。

??本月萬科印力收購凱德國內20家購物中心項目，對萬科而言具有較大意義。新增18個城市，這意味著此次收購的項目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市，進一步拓展了其城市布局。而對萬科而言，此次商業版圖的擴展為其實現“萬億大萬科”企業戰略目標又更近了一步。